Asuntomarkkinat kasvukeskuksissa
heinä–syyskuussa, 19.9.2014.

Luet järjestyksessään Hypon 50:ttä asuntomarkkina‐analyysiä. Rahoitusneuvos Matti Inha aloitti analyysien tekemisen ja olemme tarkastelleet kasvukeskusten markkinatilannetta säännöllisesti neljä kertaa vuodessa kesästä 2002 lähtien. Juhlakatsauksessa katsomme Suomen asuntomarkkinoiden tilan lisäksi muita Pohjoismaita. Kotoisten asuntomarkkinoiden suuntaa määrää jatkossa omien päätöstemme lisäksi entistä vahvemmin kansainvälisten rahamarkkinoiden kehitys. Länsinaapureidemme asuntolainamarkkinoiden tapahtumista voi ennustaa suuntaa myös meille.

Hypon analyysi vallitsevasta kotimaisesta tilanteesta alkusyksyn asuntomarkkinoilla kohenee hieman, mutta jää kuitenkin selvästi miinukselle ‐147,5 pisteeseen (‐14,75 %), koska suomalaista kansantaloutta koskevat suuret konkreettiset päätökset antavat edelleen odottaa itseään. Luottamuksen koheneminen on avainsana, joka avaisi monta lukkoa.

Suomen kehitys kulkee hiljalleen lähemmäs pohjoismaisia asuntolainamarkkinoita, joissa pitkistä asuntolainoista maksetaan pääasiassa vain korkoja. Kansallisena ylpeydenaiheena ollut lainojen poismaksu vähenee, koska kalliiden hintojen kasvukeskuksissa rahat eivät riitä sekä korkoihin ja lyhennyksiin että elämiseen. Toisaalta erityisesti Ruotsissa pyritään käynnistämään uudelleen lähes kokonaan kadonnutta asuntolainojen lyhennysten maksukulttuuria, jotta velkaantuminen pysyisi hallinnassa. Pohjoismainen malli löytynee näiden kahden kehityksen välistä kansallisten erityispiirteiden mukaisesti.

Metropolisoituminen ja eriytyminen jatkuvat

Ennusteiden mukaan kaupungistuminen jatkuu. Suomessa lähes miljoona ihmistä vaihtaa uuteen osoitteeseen vuosittain. Kaupunkien kasvu ja metropolisoituminen jatkuvat myös muissa Pohjoismaissa, vaikka esimerkiksi Ruotsissa kehitys onkin edennyt paljon meitä pidemmälle.

Suurissa kaupungeissa kauppa käy ja hinnat pysyvät korkeina. Ero erityisesti taantuviin paikkakuntiin kasvaa. Se näkyy myös asuntolainamarkkinoilla.

Suomen 100 miljardin euron asuntolainakannasta vasta noin kolmannes on rahoitettu katetuin eli vakuudellisin joukkovelkakirjoin. Kaikkien pohjoismaalaisten kotitalouksien noin 1 100 miljardin euron asuntolainakannasta vakuudellisin joukkovelkakirjalainoin katettu osuus on jo paljon suurempi, yli 700 miljardia euroa eli noin 65 prosenttia. Euroopan tasolla näiden joukkovelkakirjojen kokonaiskanta lähestyy jo 3 000:ta miljardia euroa.

On selvää, että kansainväliset sijoittajat tarkastelevat jatkossa entistä tarkemmin sitä, millaisia asuntoja ja kiinteistöjä rahoituslaitokset luotottavat. Vakuuden likvidiysvaatimusten mukaisesti toisten kohteiden riskit arvioidaan pienemmiksi ja toisten suuremmiksi. Rahoituslaitosten jälleenrahoituksen hinta vaihtelee myös sen mukaisesti, koska tie vie pelkästä talletus‐ tai bondirahoituksesta kohti monipuolisempaa rahoitusrakennetta. Suomalaiset pankitkaan eivät voi perustaa lainanantoaan pelkästään talletusrahoituksen varaan. Markkinaehtoisen rahoituksen osuus kasvaa kaikilla – yhtiömuodosta ja koosta riippumatta.

Suomen kehitys kulkee hiljalleen lähemmäs pohjoismaisia asuntomarkkinoita, joissa pitkistä asuntolainoista maksetaan pääasiassa vain korkoja. Kansallisena ylpeydenaiheena ollut lainojen poismaksu vähenee, koska kalliiden hintojen kasvukeskuksissa rahat eivät riitä korkojen ja lyhennysten lisäksi muuhun elämiseen. Ruotsissa pyritään toiseen suuntaan, sillä siellä pyritään
käynnistämään uudelleen asuntolainojen lyhennyskulttuuria, jotta velkaantuminen pysyisi hallinnassa. Poismaksukulttuuri ehti Ruotsissa kadota lähes kokonaan. Pohjoismainen malli löytynee näiden kahden kehityksen välistä kansalliset piirteet huomioiden.

Riskipainopolitiikassa yllättävä suunta

Pohjoismainen kehitys vie rahoituslaitoksia myös siihen suuntaan, että asuntolainojen riskipainoja pyritään nostamaan ja yhdenmukaistamaan erityisesti ns. sisäisten luottoluokituksen mallien sisällä. Ruotsissa haetaan niin viranomaisten kuin pankkialankin voimin malleja, joilla
riskipainot kyetään nostamaan 20–25 prosentin tasolle. Samat toimet etenevät myös Tanskassa ja Norjassa.

Suomessa suunta on toinen. Markkinoiden mallioppilas on joutunut jopa yllättävään tilanteeseen. Konservatiivinen riskipainopolitiikkamme onkin kohta Pohjoismaiden liberaalisin. Keskimääräinen 10 prosentin tasomme on tuplasti kevyempi kuin muissa Pohjoismaissa.

Kaupungistuminen ja metropolisoituminen tarkoittavat sitä, että asiakkaiden väliset erot korostuvat. Samaan aikaan rahoittajapankkien välinen kilpailu laskee marginaaleja, Suomessakin viime vuoden marginaalihuipuista on tultu alas jo merkittävästi ja suunta jatkuu suurissa kaupungeissa.

Alhainen lyhentyvyyskulttuuri, alhaiset riskipainot, alhaiset marginaalit ja alhainen uusasuntotuotannon määrä kasvukeskuksissa ovat vauhdittaneet pohjoismaisten kotitalouksien asuntolainavelkaantumista usean vuoden ajan. Nyt tähän yhdistelmään on herätty. Yhdistelmä on pahimmillaan myrkkypilleri, joka voi heiluttaa koko Pohjoismaista pankkijärjestelmää. Vastalääkkeet ovat selvät: kohtuullisesti lyhentyvät asuntolainat, yhdenmukaiset riskipainot,
terveet marginaalit sekä kysyntää paremmin vastaava kohtuuhintainen ja monipuolinen uusasuntotuotanto. Rohkeus toteuttaa tarvittavat muutokset puuttuu.

Asuntokauppa käy kaupungeissa, nyt on ostajan markkinat

Tunnelma suomalaisten kasvukeskusten asuntomarkkinoilla on odottava. Nyt on asunnonostajan markkinat, sillä vallalla on monia epävarmuutta voimistavia tekijöitä.

Suomi kamppailee heikentyvän työllisyysasteen ja kasvavan kestävyysvajeen kanssa. Suuryritysten yt‐neuvotteluissa on yhä useammin siirrytty lomautuksista irtisanomisiin. Maan hallituksen kyky tehdä päätöksiä ennen tulevia vaaleja on kysymysmerkki ja eläkeneuvotteluissa syksy tuntuu kestävän. Kansainvälisiä suhteita rasittavat Ukrainan kriisin jatkuminen ja talouspakotteet.

Hypon analyysi vallitsevasta kotimaisesta tilanteesta alkusyksyn asuntomarkkinoilla kohenee hieman, mutta jää kuitenkin selvästi miinukselle ‐147,5 pisteeseen (‐14,75 %), koska suomalaista kansantaloutta koskevat suuret konkreettiset päätökset antavat edelleen odottaa itseään.
Luottamuksen koheneminen on avainsana, joka avaisi monta lukkoa.

Minihallitusneuvotteluissa tehty päätös valtion väyläinvestointien sitomisesta kaupunkien tonttikaavoitukseen ja asuntotuotantoon on merkki siitä, että pääkaupunkiseudun ja Tampereen asuntomarkkinoiden rakenteellisia ongelmia pyritään viimein ratkaisemaan.

Kaikenlaisia uusia asuntoja pyritään saamaan nyt rakenteille, mutta nämä ratkaisut tuovat helpotusta aikaisintaan vuodesta 2016 eteenpäin. Tehdyt päätökset eivät lisäksi yksin riitä saamaan aikaan positiivista käännettä kasvukeskusten asuntomarkkinoilla, vaan tarvitaan myös luottamusta ja uskallusta tuottaa, ostaa ja korjata sekä rahoittaa asuntoja.

Luottamus ja uskallus ovat työllisyyskehityksen varassa, ja tulevan talven näkymät ovat epävarmat. Suomi kamppailee heikentyvän työllisyysasteen ja kasvavan kestävyysvajeen kanssa. Syksyä kohden suuryritysten yt‐neuvotteluissa on yhä useammin siirrytty lomautuksista irtisanomisiin.

Valtion puolelta tarvitaan nyt ryhtiliikettä, jotta annetut lupaukset viedään kaikilta osin toteutukseen eduskuntavaalien läheisyydestä huolimatta. Mahdollinen valtion luottoluokituksen heikentyminen ei ainakaan kohentaisi asuntomarkkinoiden kaipaamaa luottamusta.

Keskimääräiset hinnat eivät kerro koko totuutta

Hypon näkemys kasvukeskusten asuntomarkkinoiden tulevaisuudesta on toistaiseksi neutraali ja odottava. Seuraavat kuukaudet kertovat paljon siitä, millaiseksi muodostuvat vuoden 2015 asuntomarkkinat.

Pääkaupunkialueella ja suurissa keskuskaupungeissa kysyntä jatkuu, koska ihmiset muuttavat taantuvilta paikkakunnilta kasvukeskuksiin ja kaupunkien sisäinen muuttoliike kasvaa. Uskoa oman tai sijoitusasunnon ostamiseen ihmisiltä löytyy, sillä rahoittajilta haetaan jatkuvasti lainapäätöksiä, vaikkei ostokohdetta ole vielä löytynyt. Kiinnostuksen kohteet vaihtelevat
kuitenkin suuresti.

Asuntomarkkinoilla paras tilanne on dinkkuuntuneilla sinkuilla, jotka etsivät isompaa yhteistä asuntoa ja omistuksessa kummallakin jo pari pienempää suhteellisen velatonta asuntoa kasvukeskuksessa. He ovat markkinoiden voittajia tänä päivänä. Valinnanvaraa ja mahdollisuuksia riittää.

Keskimääräiset kauppahinnat tai keskimääräinen kysyntä ei kerro markkinoista todellista kuvaa. Pääkaupunkiseudulta ja suurista keskuskaupungeista löytyy markkinataskuja, joiden olemassaolo ei tilastoista aukene. Ne on vain tiedettävä.

Euroopan keskuspankin yllättävä päätös laskea ohjauskorkoaan ja lisätä muita toimia luo nyt pohjaa positiiviselle suunnanmuutokselle. Työpaikkojen lisääminen, uusasuntotuotannon kasvattaminen ja ihmisten luottamuksen parantaminen toisivat vakautta, jota kipeästi kaivataan kasvukeskuksissa. Suunnan kääntyminen ei ole kiinni rahoituksen saatavuudesta. Euroalueen talouskehitys näkyy heti Suomen viennissä. Ukrainan kriisi on tällä hetkellä kuitenkin se suurin uhkakuva.

Suomen asuntomarkkinoilla suuri kuva on pysynyt ennallaan. Kaupungit vetävät väkeä, ja ihmiset tarvitsevat asuntoja. Jos uusien asuntojen rakentaminen ei lisäänny, paine kasvaa entisestään vanhoissa asunnoissa. Tarve kohdistuu kaikenlaisiin asuntoihin eli myös vuokra‐, osaomistus‐ ja asumisoikeusasuntoja pitäisi rakentaa tarjolle huomattavasti lisää, jotta asuntomarkkinoidemme
ennustettavuus ja monimuotoisuus säilyvät myös tulevaisuudessa. Asumisuran olisi hyvä voida kulkea näiden kaikkien asunnonhallintamuotojen kesken jouhevasti. Vuokralta omistusasuntoon ja omistusasunnosta vuokralle oman tilanteen mukaisesti.

Suomessa pankkimarkkinoiden eriytyminen jatkuu

Asuntolainojen marginaalit laskevat rahoittajapankkien kovan kilpailun johdosta pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa. Kysymykset siitä, kuka, missä ja millainen kohde, määräävät lainaehdot ja lainamarginaalin. Marginaalihaarukka pysyy leveänä, mutta pääkaupunkiseudulla ja Tampereella voidaan neuvotella jo nollalla alkavista marginaaleista. Lainanhakijan yksilöllinen maksukyky ja vakuudet sekä paikkakunnan yleiset näkymät
ratkaisevat yhä useammassa tapauksessa lainamarginaalin suuruuden ja muut lainaehdot.

Oman hankkeen realistisuus eli oikeankokoinen ja ‐hintainen asunto, omien taustojen vahvistaminen sekä hyvä valmistautuminen lainakeskusteluun pankkien kanssa ovat ratkaisevan tärkeitä. Kannattaa miettiä myös omaa ennustetta siitä, miten tilanne muuttuu 10–15 vuodessa ja kysyä tulevaisuutta koskevia näkemyksiä myös pankin lainaneuvottelijalta. Pankki ei voi mennä välittäjän selän taakse tässä asiassa.
Ensiasunnon ostajilla korostuvat ASP‐ennakkosäästöt, vanhempien rooli ja lisävakuudet.

EKP:n tuoreen päätöksen mukana markkinakorot laskevat yhä jonkin verran, ja ennen kaikkea ne pysyvät toistaiseksi kaikkien aikojen alhaisimmalla tasolla. Oman rauhallisen yöunen vuoksi lähes olemattomaan korkotasoon ei kuitenkaan saa tuudittautua.

Stressitesti viranomaisten ohjeiden mukaisesti kuuden prosentin korkotasolla ja 20–25 vuoden laina‐ajalla kannattaa tehdä ja peilata testin tulokseen omaa elämäntilannettaan. Eli jos kuuden prosentin korolla tulisi vaikeuksia selvitä, hanke on omiin resursseihin nähden liian suuri ja/tai kohde liian kallis. Jos taas laskelma näyttää kovin helpolta, niin laina‐aikaa kannattaa lyhentää. Sillä tavoin saa rakennetuksi luontaisen puskurin, ja pahinta mitä voi tapahtua on se, että
asunnosta tulee velaton suunniteltua nopeammin.

Ylivelkaantumisen välttämiseksi voi tehdä yksinkertaisen happotestin: Pystytkö maksamaan kaikista veloistasi vähintään korot, jos jäät työttömäksi tai työkyvyttömäksi? Jos et, niin vähennä velkojasi ylimääräisin lyhennyksin ja jos kyllä, niin jatka velkojesi lyhentämistä samalla tavalla. Nyt on alivelkaantumisen aika. Ylivelkaantuminen on out.

On hyvä huomata, että ASP‐järjestelmä antaa ensiasunnon ostajille automaattisen suojan korkojen nousun varalta. Sen rinnalla oikeus ansiosidonnaiseen työttömyysturvaan työttömyyskassan jäsenenä pidentää kykyä maksaa korkoja. Molemmat ovat tärkeitä, jotta saa jatkaa asumista omassa kodissa myös vaikeuksien pitkittyessä. Lisäksi on hyvä harkita myös muita lisäturvaa antavia tuotteita.

Missään tapauksessa ei pidä ajautua kahden velkaisen asunnon loukkuun. Ensin
vanhan asunnon myynti, sitten pankista sitova luottopäätös uuden asunnon
rahoittamiseen ja vasta sen jälkeen allekirjoitus sitovaan ostositoumukseen.

Johtopäätökset markkinatilanteesta

Pääkaupunkiseudun ja kasvavien kaupunkien ongelmat syvenevät, jos uusien asuntojen tuotantoa ei saada lisättyä. Muuttoliike jatkuu eli ihmisten tarve asunnoista kasvaa entisestään. Rakentaminen on alavireistä, joten uusien asuntojen tarjonta supistuu ja kysyntäpaine siirtyy vanhoihin asuntoihin. Muualla Suomessa jatkuu asuntovarallisuuden kaupallisen arvon tasainen
alentuminen. Paikalliskasvukeskukset vähenevät, taantuvien paikkakuntien määrä kasvaa.

Väki muuttaa työn perässä metropolialueelle ja isoihin kasvukeskuksiin. Se eriyttää asuntomarkkinoita, eikä ennusteissa loppua näy. Kehitys on samanlainen kaikissa Pohjoismaissa. Suomi ei ole immuuni kaupungistumiselle. Päinvastoin. Suomesta puuttuneita luontaisia perusteita koko maan kattavalle yhdyskuntarakenteelle on ylläpidetty tukitoimin 60 vuotta. Nyt nämä toimet ovat monella tapaa tulossa tiensä päähän. Tilanteeseen on herättävä.

Metropolialueen asunnoissa on laaja hintahaarukka. Jos halutusta asunnosta ei
päästä hintasopuun, löytyy varmasti ajan kanssa toinen vaihtoehto. Kalliista
asunnoista Helsingin seudulla ei ole minkäänlaista pulaa. Katse kannattaakin
suunnata kantakaupungin sijasta lähialueille ja lähiöihin. Järkitrendi on päivän
sana.

• Asuntoa vaihdettaessa ensin vanhan velkaisen myynti, sitten vasta uuden hankinta.
• Tinkimisvaraa löytyy lähes kaikista asuntotyypeistä.
• Hyvin hoidetuista ja teknisesti hyvässä kunnossa olevista rivi‐ ja kerrostalokohteista kannattaa tinkiä rohkeasti 5–10 prosenttia pyyntihinnasta – heikommin hoidetuista ja teknisesti huonossa kunnossa olevista kohteista on tingittävä enemmän ja valmistauduttava myös huolehtimaan korjaustoimista.
• Entistä harvempi ostajista on niin ”kätevä käsistään”, että tienaisi itselleen korjaamalla kohteen omin voimin – varsinkin kun korjaamisen säännöt ovat aiempia vuosi vaativammat. Kannattaa olla inhorealisti tässä kohtaa.
• Oman hankkeen realistinen talousarvio ja varautuminen kalliimpiin asumiskustannuksiin ovat tärkeitä.
• Korot ovat lähes olemattomat, joten asuntolainan kuukausimaksut on hyvä käyttää lainan nopeaan lyhentämiseen. Korkojen muutokseen on aina syytä varautua itselle sopivalla tavalla.

Suositukset asunnon ostajalle

On syytä tarkasti ja huolellisesti suunnitella uuden osto / vanhan myynti sekä samalla kilpailuttaa kaikki pankkipalvelut asuntolainan rinnalla asuntolainakeskusteluun hyvin huolellisesti valmistautuen. Erityisesti kasvukeskuksissa rahoittajapankkien kilpailu kiristyy, joten oman
hankkeen tarkka miettiminen voi tuottaa edullisen lopputuloksen. Asuntolainaa kannattaa kysyä useasta pankista ja vaatia pankin edustajalta todennettua itsenäistä ja riippumatonta näyttöä myös asuntokauppaosaamisesta (esim. LKV). Pankki ei voi mennä välittäjän selän taakse.

Asuntolainasuhde kestää usein pidempään kuin avioliitto. Pidä se mielessä.