VUOKRATURVA: Asuntosijoittajan kannattaa huomioida joukkoliikenteen vyöhykemuutos pääkaupunkiseudulla

2019-03-28 15_03_49-hsl_abcd-kartta.pdf - Nitro Reader 3

Yleiskuva uusista vyöhykkeistä

Myyrmäen ja Martinlaakson kiinnostavuus verrattuna Herttoniemeen kasvaa merkittävästi asuntosijoittajien silmissä. Vantaatakin suurempi hyötyjä on Espoo, jonka metro- ja juna-asemien seutujen kiinnostavuus kasvaa entisestään Ymmerstaa myöten. Toisaalta Espoon keskuksen ja Kivenlahden suhteellinen asema heikkenee. Kauniaisissa ollaan tyytyväisiä. Itä-Helsingin alueet sen sijaan menettävät merkittävä edun, joka niillä on Espoon ja Vantaan lähiöihin ollut. Mistä on kysymys?

Kysymys on joukkoliikenteen hintavyöhykkeiden isosta muutoksesta, jolla on merkittäviä vaikutuksia asuntomarkkinaan. Muutos astuu voimaan 27.4.2019, mutta fiksuimmat asuntosijoittajat ovat ennakoineet sen vaikutusta jo pitkään. Ennen muutosta julkinen liikenne Helsingin kantakaupunkiin on ollut kaikkialta Espoosta ja Vantaalta lähes kaksi kertaa kalliimpaa kuin Itä-Helsingistä. Muutoksen myötä se on kaikilta edellä mainituilta alueilta saman hintaista. Uusi malli perustuu etäisyyteen, ei enää kuntarajoihin. Vuokralaisten valintoihin muutos alkaa vaikuttaa viimeistään nyt, kun HSL on tiedotuskampanjansa kunnolla käyntiin polkaissut.

Valveutuneelle asuntosijoittajalle muutoksen valmisteluvaihe on ollut varsin otollista aikaa uusien sijoitusasuntojen ostamista ajatellen. Niin harva on noteerannut muutoksen ja sen vaikutukset etukäteen, että asuntojen alueelliset hintatasot eivät ole juuri ennakoivasti muutokseen reagoineet. Nyt tilanne voi halutuimpien asuntotyyppien osalta muuttua nopeastikin niillä Espoon ja Vantaan alueilla, joilta Helsingin kantakaupunkiin matkustetaan jatkossa seutulipun sijaan samalla AB-lipulla kuin vaikkapa Herttoniemestä. Muutokset luultavasti näkyvät sekä asuntojen hinnoissa että vuokrissa.

Myös uudelta C-vyöhykkeeltä B-vyöhykkeelle matkustavat hyötyvät muutoksesta silloin, kun matka ylittää kuntarajan. Esimerkiksi Vantaan Korsosta Malmin kampukselle opiskelemaan matkustava säästää jatkossa matkakuluistaan noin kolmanneksen, kun ostaa nykyisen seutulipun sijaan uuden BC-lipun.

Joukkoliikenneyhteydet ja matkustamisen kustannukset ovat keskeinen vuokra-asuntojen kysyntään ja sitä kautta vuokratasoon vaikuttava tekijä. Yhtä lailla niillä on vaikutusta omistusasuntojen hintaan niin sijoitusasunnoiksi kuin omaan käyttöön ostettaessa. Kun yhä harvempi nuori omistaa auton tai edes ajaa ajokortin, joukkoliikenteen yhteyksien ja kustannusten merkitys näyttäisi suurella todennäköisyydellä tulevaisuudessa vain korostuvan.

Tarkka kartta uusista vyöhykkeistä: https://vyohykereittiopas.hsl.fi/?utm_campaign=omat_palvelut&utm_content=vyohykereittiopas_uutinen&utm_medium=referral&utm_source=hsl.fi

Uusien vyöhykkeiden hinnat: https://www.hsl.fi/sites/default/files/uploads/lippujen_hinnat_uudet_vyohykkeet_2019.pdf

Nykyiset vyöhykkeet: https://www.hsl.fi/asiakaspalvelu/nain-kaytat-joukkoliikennetta?itm_source=liput-ja-hinnat_liput-ja-vyohykkeet-painike

Nykyisten vyöhykkeiden hinnat: https://www.hsl.fi/liput-ja-hinnat?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=sitelink_uusasiakashankinta&gclid=EAIaIQobChMIz_mS-6ik4QIVzZQYCh1_Vw8WEAAYASABEgI-pPD_BwE

Omistusasuminen on tällä hetkellä Suomessa ennätyksellisen kannattavaa

scale-model-house

Omistusasumisesta kertyvä asuntotulo on tällä hetkellä historiallisen korkealla Suomessa. Oman kodin hankinta on kannattavampaa kuin koskaan. Se näkyy asuntomarkkinoilla omaa ensiasuntoaan tosi tarkoituksella etsivien määrän kasvuna ja toteutuneina asuntokauppoina. Myös kuluttajien asunnonostoaikeet ovat helmikuisen kuluttajabarometrin mukaan nousseet merkittävästi.

– Asuntotulo on kasvanut Suomessa pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta. Omistusasuja tienaa asuntotuloa tällä hetkellä enemmän kuin koskaan, erityisesti muuttovoittoalueilla. Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat ovat kehittyneet ansiotuloja hitaammin ja asuntojen vuokrat taas nousseet selvästi palkkoja enemmän, kertoo Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.

– Myös kuluttajien asunnonostoaikeet ovat Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan nousseet alkuvuoden aikana korkeammalle kuin vuosiin. Edellisen kerran asunnonostoaikeita kuvaava indeksipisteluku on ollut lähes yhtä korkealla kuin nyt vuosina 2011–2012, Rantanen jatkaa.

– Kuluttajabarometri ja asunnonostoaikeet kuvaavat ihmisen tunnetilaa. Yleensä kestää aikansa ennen kuin aikomuksesta aktivoidutaan toimimaan eli esimerkiksi ostamaan tai vaihtamaan kotia.

– Talouden tämänhetkisistä useista epävarmuustekijöistä johtuen en usko, että asuntokaupassa tapahtuu kuluvan vuoden aikana sen suurempia muutoksia suuntaan tai toiseen. Tällä hetkellä jännitämme Brexitin kohtaloa ja kevään eduskuntavaalien tuloksia. Ne voivat ravistella asuntomarkkinoitamme hetken aikaa rajumminkin.

Ensiasunnon ostajia on nyt aiempaa enemmän liikkeellä asuntonäytöillä

– Nuoriimme on juurrutettu omistusasumiseen liittyvä turvallisuuden tunne vahvasti jo äidinmaidossa, Rantanen toteaa. – Olen iloinen siitä, että sijoittajien kiinnostuksen laskemisen myötä ensiasunnon ostajat ovat jälleen saamassa jalansijaa asuntomarkkinoilla.

– Ensiasunnon ostajien keski-ikä alkaa lähennellä 30 vuotta. Nuoret perustavat myös perheitä aiempaa myöhemmin. Nämä asiat kulkevat käsi kädessä. Oman kodin osto kuuluu elämän isoimpiin päätöksiin, johon ymmärrettävästi monet nuoret haluavat sitoutua vasta kun oma työtilanne ja lainanmaksukyky ovat vakiintuneet, pohtii Jukka Rantanen.

– Tosin onhan niitäkin nuoria koko ajan yhä enemmän, jotka asuvat itse vuokralla mutta ostavat sijoitusasunnon tai -asuntoja. He kerryttävät omaa pääomaansa sijoitusasunnoilla, joista saavat hyvää vuokratuottoa, myös omien vuokrakulujensa maksamiseen. Oman kodin osto on ajankohtaista vasta, kun sinkkuelämä ja maailmalla reissaaminen vaihtuvat vakiintuneeksi parisuhdearjeksi tai on perheen perustamisen aika.

– Viime aikoina on puhuttu paljon uusien asuntojen taloyhtiölainojen korkeista kustannuksista lyhennysvapaavuosien jälkeen. Ensiasunnon ostajalle voi olla hyvä ja järkevä vaihtoehto ostaa asunto uudesta kohteesta. Uuteen kotiin voi päästä kiinni varsin pienellä omalla henkilökohtaisella lainalla. Uudessa kodissa ei todennäköisesti myöskään ole tulossa oman asumisen ja omistamisen aikana lisäkustannuksia aiheuttavia korjaus- ja remonttiurakoita. Ensiasunnossa asutaan yleensä vain muutamia vuosia, se ei ole loppuelämän asunto, kertoo Rantanen.

– Toisin kuin vielä silloin kuin olin itse nuori, tänä päivänä vuokralla asuminen on varteenotettava vaihtoehto kaikille, myös koulutetulle ja vakituisessa palkkatyössä käyvälle nuorelle. Vuokralla asuminen ei myöskään tule enää välttämättä halvemmaksi, vaan päin vastoin. Se on monesti paljon kalliimpaa kuin omistusasuminen, kaikkialla Suomessa, sanoo Rantanen.

HYY Yhtymä muuttuu Ylvaksi ja kehittää Helsinkiä kunnianhimoisesti

aec4940cca0bbfb1_800x800ar

Valokuvaaja: Jussi Hellsten

Helsingin yliopiston ylioppilaskunnan liiketoimintaa ja varallisuutta operoiva HYY Yhtymä tunnetaan jatkossa nimellä Ylva. Kiinteistö-, majoitus-, ravintola- ja sijoitusliiketoimintoihin ja kaupungin kehittämiseen erikoistunut yritys säilyy jatkossakin ylioppilaiden omistamana, mutta toimii jatkossa omalla erottuvalla brändillään.

Toimitusjohtaja Antti Kerppolan mukaan uudella nimellä ja ilmeellä sinetöidään liiketoiminnan puolella jo tapahtunut muutos.

”Uudella nimellä, kuten koko uudistuvalla brändillä, haluamme selkeyttää roolitusta ylioppilaskunnan ja sen liiketoiminnan välillä. Ylva on ylpeä juuristaan ja omistajakunnastaan. Uusi nimi ja uusi brändi mahdollistavat sen, että niin HYYllä kuin sen liiketoiminnalla on jatkossa selkeä oma ääni ja parempi mahdollisuus toteuttaa tehtäväänsä.”

Ylva kehittää Helsinkiä aktiivisesti tänään, huomenna ja ylihuomenna. Esimerkiksi Hakaniemeen rakennettava tieteen ja talouden kortteli Lyyra on osoitus kunnianhimoisesta kaupunkisuunnittelusta, joka luo kalliolaisille keskeisen kohtaamispaikan ja paljon uusia palveluita.

Yksi Ylvan tavoitteista on kirittää koko toimialaa ilmastoviisaisiin ratkaisuihin.

”Olisi kestämätöntä, jos ylioppilaskunnan liiketoimintaa tehtäisiin ilmaston kustannuksella. Ylvan sijoitustoiminnassa ja kehityshankkeissa on aina menty vastuullisuus edellä. Yksi strategian pääteemoista on ilmastonmuutoksen hillitseminen”, Kerppola kertoo.

Vahva talous antaa pohjan toiminnan kehittämiselle

Ylvan liiketoiminta on vahvalla pohjalla, mikä antaa hyvän perustan uusille hankkeille. Yhtiön liikevaihto kasvoi viime vuonna 33,5 miljoonaan euroon ja liiketulos 7,6 miljoonaan euroon.

Ylvan omistamien kiinteistöjen ja sijoitusten markkina-arvo kohosi myös selvästi entisestä ja ylitti 320 miljoonan euron rajan. Omistusten arvoa kasvatti etenkin hotelli Seurahuoneen kiinteistön ostaminen. Grand Hansa -hotellihanke yhdistää historiallisen Seurahuoneen ja osia Uudesta ylioppilastalosta kansainvälisen tason hotellikokonaisuudeksi.

Ylvan toimintaa ohjaa visio kukoistavasta Helsingistä, joka on tieteen ja sivistyksen suurkaupunki.

”Uskomme, että Helsingin menestys perustuu tulevaisuudessa entistä vahvemmin tieteen, tutkimuksen ja yritysten yhteistyöhön. Yhteistyöstä syntyy oivalluksia ja kasvua. Helsinkiä on rakennettava niin, että ideat ja pääoma voivat kohdata vakaassa ja vastuullisessa kaupungissa”, Antti Kerppola linjaa.

Hartela myy Erikoissijoitusrahasto UB Suomi Kiinteistöille kohteita Turusta ja Tampereelta

8f91c0f6-9fc4-4afd-95cd-e802dfe53d2d-w_576_h_2000

United Bankersin Erikoissijoitusrahasto UB Suomi Kiinteistöt on tehnyt ensimmäiset sijoitukset kiinteistökohteisiin Turussa ja Tampereella. Molemmat kohteet ovat Hartela Länsi-Suomi Oy:n kehittämiä ja rakentamia.

Toinen sijoituskohteista sijaitsee Turussa, kauppakeskus Skanssin välittömässä läheisyydessä. Kohde on liike-, toimisto- ja palvelutiloja käsittävä monikäyttäjäkiinteistö, jonka päävuokralaisena toimii Hartela Länsi-Suomi Oy. Kohteen vuokrattava pinta-ala on noin 1900 neliömetriä ja kiinteistön vuokrasopimusten keskimaturiteetti on noin yhdeksän vuotta. Lisäksi rahasto on tehnyt sijoituksen Tampereella sijaitseviin asuntoihin, joissa kaikissa on pitkät vuokrasopimukset.

”On hienoa, että Hartelan kiinteistökohteet ovat ensimmäiset sijoitukset uudessa UB Suomi Kiinteistöt -rahastossa. Olemme kehittäneet jo pitkään Skanssin aluetta monipuolisena kaupunginosana, ja nyt myytävä toimitilakiinteistö täydentää alueen palveluita. Samassa yhteydessä käynnistimme yhteistyömme rahaston kanssa myös asuntokohteiden osalta”, kertoo Hartela Länsi-Suomi Oy:n toimitusjohtaja Hanna Kolehmainen.

”UB Suomi Kiinteistön vahvan varainkeruun jälkeen olemme tehneet ensimmäiset kiinteistösijoitukset, jotka sopivat erinomaisesti rahastomme sijoitusfilosofiaan ja täyttävät niille asetetut tuottotavoitteet. Tavoitteenamme on jatkaa vastaavien kiinteistökohteiden hankintaa lähitulevaisuudessa”, kertoo Erikoissijoitusrahaston UB Suomi Kiinteistöt salkunhoitaja Perttu Hokkanen.

Erikoissijoitusrahaston UB Suomi Kiinteistöt strategiana on sijoittaa vakaan tuoton kiinteistökohteisiin Suomessa. Rahasto on Suomen ensimmäinen kiinteistörahasto, joka sijoittaa laajasti eri kiinteistökohteisiin, joihin lukeutuvat muun muassa palvelu- ja hoivakiinteistöt, toimistot, asunnot ja tontit. Rahaston toiminta käynnistyi marraskuussa 2018.

Hypon Asuntomarkkinakatsaus: Joka toisen asunnon arvo laski viime vuonna

3d2aac48-d4e1-4eb4-baf1-5a93b89c57bb-w_576_h_2000

Turussa kysyntä kasvaa, koska aluetalous tukee asuntomarkkinoiden menoa. Pk-seudulla hinnat värisevät, sillä Vantaalle ja Espooseen valmistuu runsaasti asuntoja, mutta Helsinki ei tahdo pysyä perässä. Tampereella Hypo-indeksin luku laskee, mutta kyse lienee tilastoviiveestä. Tampereen luku korjaantuu, mutta suunta tuskin muuttuu, vaikka kaupungin näkymät ovatkin valoisat.

Asuntomarkkinoilla saatiin viime vuonna esimakua hintojen alamäestä, sillä joka toisen asunnon arvo laski eli puolitoista miljoonaa asuntoa menetti arvoaan.

Asuntojen hinnat laskivat peräti 15 maakunnassa, ja vain Uusimaa, Varsinais-Suomi ja Pirkanmaa pääsivät plussalle kasvukolmikon Helsinki–Tampere–Turku ansiosta.

”Vuoden 2018 aikana väki väheni 247 kunnassa ja selvää kasvua nähtiin vain 27 kaupungissa. Suomessa on kaikkiaan 311 kuntaa”, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus kertoo.

Hypon arvion mukaan koko maan tasolla asuntojen hintojen nousu pysähtyy tänä vuonna ja kääntyy 0,5 prosentin laskuun vuonna 2020. Pääkaupunkiseutu jatkaa omassa sarjassaan, sillä Helsingin seudulla hinnat nousevat edelleen: hintaennuste tälle vuodelle 2,0 prosenttia ja 1,5 prosenttia ensi vuodelle.

Suurten kaupunkien aikakausi alkaa

Hypon aloitteesta tehty tuore alueellinen väestöennuste osoittaa, että Suomi siirtyy yhä selvemmin suurten kaupunkien aikakauteen. Kaupungistumisen seuraava aalto alkaa, ja maahan jää vain kolme aidosti kasvavaa kaupunkiseutua Helsinki, Tampere ja Turku. Tuttujenkin kasvukeskuksina tunnettujen kaupunkialueiden väestö kääntyy laskuun 2030-luvulla.

”Kahden megatrendin yhteisvoima on tulevan vuosikymmenen tärkein ajuri asuntomarkkinoille: väkiluvun kasvun pysähtyminen ja kaupungistumisen eteneminen vavisuttavat aiempia uskomuksia”, Brotherus toteaa.

Alueellinen väestöennuste kertoo karua kieltä eri alueiden haasteista. Aluekeskuksissa nähdään vahvaa keskittymistä, sillä samaan aikaan, kun kaupunkiseutujen väestö vähenee, kaupungit kasvavat sisään päin eli keskustat vahvistuvat ja laita-alueet supistuvat.

Konkreettisista toimista tärkeintä on varmistaa asuntojen riittävyys kasvukeskuksissa niitä haluaville.

”Rakennettavaa riittää, sillä uusien asuntojen tarve jatkuu, ARA-asuntoihin kaivataan kiertoa, muuttoavustuksia tarvitaan tulevaisuudessa ja kasvukolmion liikenneyhteydet täytyy varmistaa työvoiman liikkuvuudenkin vuoksi”, Brotherus suosittelee seuraavalle hallitukselle.

Uutta tarjontaa Vantaalle ja Espooseen, Helsinki ei pysy perässä

Pääkaupunkiseudulle laskettava Hypon Asuntoindeksi nousi viime vuoden lopulla 122 pisteeseen, kun sekä hinnat että kauppamäärät kohentuivat. Uutta tarjontaa tulee rutkasti Vantaalle ja Espooseen, mutta Helsinki ei pysy perässä. Samalla kovin kysyntä kohdistuu kantakaupunkiin kolmen kilometrin säteelle Rautatientorista.

Turussa indeksi on noussut raketinlailla ja nyt ohitettiin jo pk-seutu 124 pisteen ylittyessä. Turussa asuntokauppa käy ja hinnat nousevat talouden vanavedessä. Tampereella Hypo-indeksin pisteluku nousi 118 pisteeseen etenkin hintojen piristyessä. Kauppamäärät polkivat paikallaan, mutta ennakkotiedot ovat todennäköisesti jälleen vajaat Tampereen osalta.

UUSI HOTELLIKETJU AVAA SUOMEEN – RUBY HOTELS JULKISTAA ENSIMMÄISEN PROJEKTINSA HELSINGISSÄ YHTEISTYÖSSÄ ICON KIINTEISTÖRAHASTOJEN KANSSA

ext

Havainnekuva Mariankadulle avattavasta hotellista. (KUVA: RUBY HOTELS & ICON KIINTEISTÖRAHASTOT)

Müncheniläinen hotelliryhmä Ruby Hotels avaa ensimmäisen pohjoismaisen hotellinsa Helsingin keskustaan. Projekti toteutetaan yhteistyössä suomalaisen kiinteistökehittäjä ICON Kiinteistörahastojen kanssa. Suomen projektin allekirjoittaminen merkitsee Rubylle myös Pohjoismaiden markkinoille tuloa, joka tarjoaa runsaasti mahdollisuuksia Rubyn kaltaiselle nykyaikaiselle ja innovatiiviselle konseptille. Helsingin hotelli noudattaa ryhmän muiden hotellien tavoin Lean Luxyry -filosofiaa ja se on suunniteltu avattavaksi alkuvuodesta 2021. Hotelliryhmä on perustettu 2013 ja se operoi tällä hetkellä 6:tta eri hotellia.

Vahva sisääntulo Pohjoismaiden markkinoille

Rubyn kiinteistökumppanina toimii ICON Kiinteistörahastot, jolla on vaikuttava ansioluettelo Helsingin keskustasta.  Projekti on ainutlaatuinen, sillä se on Ruby-brändin ensimmäinen projekti Pohjoismaissa.

Vuonna 1885 rakennetusta Evert Lagerspetzin suunnittelemasta  pää- ja sivurakennuksesta koostuva historiallinen rakennuskompleksi (Mariankatu 23 ja Maneesikatu 7) majoittaa Suomen Ruby-hotellin, johon tulee yhteensä 142 vierashuonetta, 24/7 baari, aamiaistila, sisäpihan paviljonki ja ulkoterassi.

“Se on myös ensimmäinen hotellimme, josta löytyy sauna. Annoimme suomalaisen perinteen vakuuttaa meidät”, toteaa Rubyn perustaja ja toimitusjohtaja Michael Struck.

Korttelilla on pitkä ja rikas historia, sekä läheinen yhteys Suomen kansallisrunoilija Johan Ludvig Runebergiin. Itse rakennusten rikkaan historian lisäksi Kruununhaan kaupunginosa on yksi Helsingin vanhimpia. Kaupunginosasta löytyy monia historiallisesti tärkeitä rakennuksia, kuten Mariankadun toisessa päässä ja kauppatorin vieressä sijaitseva presidentinlinna.

Ruby Helsinki -rakennusprojekti on osa puolen korttelin (10 000 m²) kokoista kiinteistöprojektia, joka elävöittää lisäksi naapurustoa 50–60:lla rakenteilla olevalla korkealuokkaisella asunnolla yksiöistä aina suurempiin kattohuoneistoihin asti.

Ruby Hotels:

Toimitusjohtaja Michael Struckin perustama ja johtama müncheniläinen Ruby Group avaa uusia uria Lean Luxury -filosofiallaan. Karsitun organisaatiorakenteensa avulla ja perusasioihin keskittymällä Ruby kykenee luomaan nykyaikaisen ja huokeahintaisen version ylellisyydestä, joka sopii moderneille hinta- ja tyylitietoisille asiakkaille. Vuonna 2013 perustettu ryhmä operoi kuutta Ruby-hotellia, ja yhdeksän lisähotellia on joko rakenteilla tai rakentaminen on suunnitteluvaiheessa. Ruby laajentuu vuonna 2018 perustetun Ruby Asia -yhteishankkeen myötä myös Aasiaan. Hotelliketju on tämän lisäksi ryhtynyt Münchenissä ja Hampurissa vastikään tarjoamaan Ruby Works -tiloja: täysin varustettuja työ- ja luovia tiloja, jotka tarjoavat inspiroivia toimistoyhteisöjä.

Taloudellisesti vahvat kumppanit tukevat Rubyn laajentumista ja sen omistavat yhdessä Itävaltalainen Soravia Group, yksityinen sijoitusrahasto, sijoittaja Michael Hehn, saksalainen perheomisteinen toimisto ja toimitusjohtaja Michael Struck