Hypon Asuntomarkkinakatsaus: Joka toisen asunnon arvo laski viime vuonna

3d2aac48-d4e1-4eb4-baf1-5a93b89c57bb-w_576_h_2000

Turussa kysyntä kasvaa, koska aluetalous tukee asuntomarkkinoiden menoa. Pk-seudulla hinnat värisevät, sillä Vantaalle ja Espooseen valmistuu runsaasti asuntoja, mutta Helsinki ei tahdo pysyä perässä. Tampereella Hypo-indeksin luku laskee, mutta kyse lienee tilastoviiveestä. Tampereen luku korjaantuu, mutta suunta tuskin muuttuu, vaikka kaupungin näkymät ovatkin valoisat.

Asuntomarkkinoilla saatiin viime vuonna esimakua hintojen alamäestä, sillä joka toisen asunnon arvo laski eli puolitoista miljoonaa asuntoa menetti arvoaan.

Asuntojen hinnat laskivat peräti 15 maakunnassa, ja vain Uusimaa, Varsinais-Suomi ja Pirkanmaa pääsivät plussalle kasvukolmikon Helsinki–Tampere–Turku ansiosta.

”Vuoden 2018 aikana väki väheni 247 kunnassa ja selvää kasvua nähtiin vain 27 kaupungissa. Suomessa on kaikkiaan 311 kuntaa”, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus kertoo.

Hypon arvion mukaan koko maan tasolla asuntojen hintojen nousu pysähtyy tänä vuonna ja kääntyy 0,5 prosentin laskuun vuonna 2020. Pääkaupunkiseutu jatkaa omassa sarjassaan, sillä Helsingin seudulla hinnat nousevat edelleen: hintaennuste tälle vuodelle 2,0 prosenttia ja 1,5 prosenttia ensi vuodelle.

Suurten kaupunkien aikakausi alkaa

Hypon aloitteesta tehty tuore alueellinen väestöennuste osoittaa, että Suomi siirtyy yhä selvemmin suurten kaupunkien aikakauteen. Kaupungistumisen seuraava aalto alkaa, ja maahan jää vain kolme aidosti kasvavaa kaupunkiseutua Helsinki, Tampere ja Turku. Tuttujenkin kasvukeskuksina tunnettujen kaupunkialueiden väestö kääntyy laskuun 2030-luvulla.

”Kahden megatrendin yhteisvoima on tulevan vuosikymmenen tärkein ajuri asuntomarkkinoille: väkiluvun kasvun pysähtyminen ja kaupungistumisen eteneminen vavisuttavat aiempia uskomuksia”, Brotherus toteaa.

Alueellinen väestöennuste kertoo karua kieltä eri alueiden haasteista. Aluekeskuksissa nähdään vahvaa keskittymistä, sillä samaan aikaan, kun kaupunkiseutujen väestö vähenee, kaupungit kasvavat sisään päin eli keskustat vahvistuvat ja laita-alueet supistuvat.

Konkreettisista toimista tärkeintä on varmistaa asuntojen riittävyys kasvukeskuksissa niitä haluaville.

”Rakennettavaa riittää, sillä uusien asuntojen tarve jatkuu, ARA-asuntoihin kaivataan kiertoa, muuttoavustuksia tarvitaan tulevaisuudessa ja kasvukolmion liikenneyhteydet täytyy varmistaa työvoiman liikkuvuudenkin vuoksi”, Brotherus suosittelee seuraavalle hallitukselle.

Uutta tarjontaa Vantaalle ja Espooseen, Helsinki ei pysy perässä

Pääkaupunkiseudulle laskettava Hypon Asuntoindeksi nousi viime vuoden lopulla 122 pisteeseen, kun sekä hinnat että kauppamäärät kohentuivat. Uutta tarjontaa tulee rutkasti Vantaalle ja Espooseen, mutta Helsinki ei pysy perässä. Samalla kovin kysyntä kohdistuu kantakaupunkiin kolmen kilometrin säteelle Rautatientorista.

Turussa indeksi on noussut raketinlailla ja nyt ohitettiin jo pk-seutu 124 pisteen ylittyessä. Turussa asuntokauppa käy ja hinnat nousevat talouden vanavedessä. Tampereella Hypo-indeksin pisteluku nousi 118 pisteeseen etenkin hintojen piristyessä. Kauppamäärät polkivat paikallaan, mutta ennakkotiedot ovat todennäköisesti jälleen vajaat Tampereen osalta.

UUSI HOTELLIKETJU AVAA SUOMEEN – RUBY HOTELS JULKISTAA ENSIMMÄISEN PROJEKTINSA HELSINGISSÄ YHTEISTYÖSSÄ ICON KIINTEISTÖRAHASTOJEN KANSSA

ext

Havainnekuva Mariankadulle avattavasta hotellista. (KUVA: RUBY HOTELS & ICON KIINTEISTÖRAHASTOT)

Müncheniläinen hotelliryhmä Ruby Hotels avaa ensimmäisen pohjoismaisen hotellinsa Helsingin keskustaan. Projekti toteutetaan yhteistyössä suomalaisen kiinteistökehittäjä ICON Kiinteistörahastojen kanssa. Suomen projektin allekirjoittaminen merkitsee Rubylle myös Pohjoismaiden markkinoille tuloa, joka tarjoaa runsaasti mahdollisuuksia Rubyn kaltaiselle nykyaikaiselle ja innovatiiviselle konseptille. Helsingin hotelli noudattaa ryhmän muiden hotellien tavoin Lean Luxyry -filosofiaa ja se on suunniteltu avattavaksi alkuvuodesta 2021. Hotelliryhmä on perustettu 2013 ja se operoi tällä hetkellä 6:tta eri hotellia.

Vahva sisääntulo Pohjoismaiden markkinoille

Rubyn kiinteistökumppanina toimii ICON Kiinteistörahastot, jolla on vaikuttava ansioluettelo Helsingin keskustasta.  Projekti on ainutlaatuinen, sillä se on Ruby-brändin ensimmäinen projekti Pohjoismaissa.

Vuonna 1885 rakennetusta Evert Lagerspetzin suunnittelemasta  pää- ja sivurakennuksesta koostuva historiallinen rakennuskompleksi (Mariankatu 23 ja Maneesikatu 7) majoittaa Suomen Ruby-hotellin, johon tulee yhteensä 142 vierashuonetta, 24/7 baari, aamiaistila, sisäpihan paviljonki ja ulkoterassi.

“Se on myös ensimmäinen hotellimme, josta löytyy sauna. Annoimme suomalaisen perinteen vakuuttaa meidät”, toteaa Rubyn perustaja ja toimitusjohtaja Michael Struck.

Korttelilla on pitkä ja rikas historia, sekä läheinen yhteys Suomen kansallisrunoilija Johan Ludvig Runebergiin. Itse rakennusten rikkaan historian lisäksi Kruununhaan kaupunginosa on yksi Helsingin vanhimpia. Kaupunginosasta löytyy monia historiallisesti tärkeitä rakennuksia, kuten Mariankadun toisessa päässä ja kauppatorin vieressä sijaitseva presidentinlinna.

Ruby Helsinki -rakennusprojekti on osa puolen korttelin (10 000 m²) kokoista kiinteistöprojektia, joka elävöittää lisäksi naapurustoa 50–60:lla rakenteilla olevalla korkealuokkaisella asunnolla yksiöistä aina suurempiin kattohuoneistoihin asti.

Ruby Hotels:

Toimitusjohtaja Michael Struckin perustama ja johtama müncheniläinen Ruby Group avaa uusia uria Lean Luxury -filosofiallaan. Karsitun organisaatiorakenteensa avulla ja perusasioihin keskittymällä Ruby kykenee luomaan nykyaikaisen ja huokeahintaisen version ylellisyydestä, joka sopii moderneille hinta- ja tyylitietoisille asiakkaille. Vuonna 2013 perustettu ryhmä operoi kuutta Ruby-hotellia, ja yhdeksän lisähotellia on joko rakenteilla tai rakentaminen on suunnitteluvaiheessa. Ruby laajentuu vuonna 2018 perustetun Ruby Asia -yhteishankkeen myötä myös Aasiaan. Hotelliketju on tämän lisäksi ryhtynyt Münchenissä ja Hampurissa vastikään tarjoamaan Ruby Works -tiloja: täysin varustettuja työ- ja luovia tiloja, jotka tarjoavat inspiroivia toimistoyhteisöjä.

Taloudellisesti vahvat kumppanit tukevat Rubyn laajentumista ja sen omistavat yhdessä Itävaltalainen Soravia Group, yksityinen sijoitusrahasto, sijoittaja Michael Hehn, saksalainen perheomisteinen toimisto ja toimitusjohtaja Michael Struck

KTI Kiinteistöindeksi: Suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto 6,6 % vuonna 2018

architecture-house-window-roof-building-wall-108851-pxhere.com

Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaistuotto oli 6,6 prosenttia vuonna 2018. Kiinteistösijoitusten nettotuottotaso oli 5,3 prosenttia, ja markkina-arvot nousivat keskimäärin 1,3 prosenttia. Eri kiinteistötyypeistä asuntojen kokonaistuotto oli korkein ja liikekiinteistöjen matalin.

Asuntosijoitusten tuotot jälleen vahvimmat

Suurista kiinteistösektoreista asunnot tuottivat parhaan kokonaistuoton yhdeksänä vuonna peräkkäin 2008−2016. Vuoden tauon jälkeen suurten sijoittajien asuntosijoitukset tarjosivat vuonna 2018 jälleen parhaan kokonaistuoton, 8,8 prosenttia. Hotelli- ja tuotannolliset kiinteistöt nousivat myös kärkikolmikkoon 8,4 ja 7,0 prosentin kokonaistuotoillaan. Toimistokiinteistöjen kokonaistuotto oli lähellä markkinan keskiarvoa, 6,7 prosenttia, kun taas liikekiinteistöjen tuotot jäivät 2,1 prosenttiin.

Asuntokiinteistösijoitusten nettotuotot nousivat

Asuntokiinteistösijoitusten nettotuotot nousivat hieman vuonna 2018 vuokrien nousun ja korkeiden käyttöasteiden tukemana. Koko maan asuntokiinteistöjen keskimääräinen käyttöaste oli 97 prosenttia. Asuntokiinteistöjen tuotot olivat pääkaupunkiseudulla ja muissa suurissa kaupungeissa (Tampere, Turku, Jyväskylä, Oulu, Kuopio ja Lahti) hieman muuta maata korkeampia vahvemman arvonkehityksen tukemana. Asuntokiinteistöt ovat houkutelleet kiinteistösijoittajia viime vuosina, ja asunnot ovat nykyisin ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori.

Toimistokiinteistöjen ennätysalhainen nettotuotto

Toimistokiinteistösijoitusten kokonaistuotto laski tasan prosenttiyksiköllä edellisen vuoden tasostaan, 6,7 prosenttiin. Nettotuottovaatimusten lasku ja vuokra-arvojen nousu tukivat markkina-arvojen kehitystä, mutta toisaalta nousevat ylläpitokustannukset ja vuokralaisten houkuttelun edellyttämät investoinnit painoivat kokonaistuottoja. Toimistokiinteistöjen keskimääräinen käyttöaste nousi hieman, ja oli 84 prosenttia vuonna 2018. Toimistojen nettotuottoaste laski ensimmäisen kerran indeksin historiassa alle viiden prosentin. Nettotuottojen lasku johtuu toisaalta sijoittajien kasvavasta kiinnostuksesta korkean markkina-arvon vähäriskisiä kohteita kohtaan, toisaalta toimistojen matalista käyttöasteista ja nousevista kustannuksista.

Muu pääkaupunkiseutu tuotti ydinkeskustaa paremmin

Toimistomarkkinoilla Helsingin ydinkeskustan tuotot laskivat vuoden 2017 ennätystasoltaan, ja kokonaistuotto jäi neljään prosenttiin marginaalisen arvonnousun ja ennätysmatalan nettotuoton seurauksena. Vastaavasti muun pääkaupunkiseudun toimistokiinteistöjen kokonaistuotto nousi lähes 9 prosenttiin vahvan arvonkehityksen tukemana. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimistojen markkina-arvot laskivat edelleen.

Liikekiinteistöjen arvot jatkoivat laskuaan

Liikekiinteistöjen kokonaistuotto laski 2,1 prosenttiin edellisen vuoden 3,7 prosentista. Kauppakeskuskiinteistöjen tuotot putosivat muita liikekiinteistöjä matalammaksi, kun myös pääkaupunkiseudun kauppakeskuskiinteistöjen arvonmuutos kääntyi negatiiviseksi. Muissa liikekiinteistöissä markkina-arvot nousivat pääkaupunkiseudulla, mutta jatkoivat laskuaan muualla Suomessa.

Hotellikiinteistöt tuotot edelleen vahvoja

Hotellikiinteistöjen suosio on vahvistunut kiinteistösijoitusmarkkinoilla viime vuosina. Hotellikiinteistöt olivat Kiinteistöindeksissä parhaiten tuottava kiinteistösektori sekä 2016 että 2017. Vuonna 2018 hotellien kokonaistuotto nousi hieman edellisen vuoden tasostaan, kun nettotuotto säilyi vakaana ja markkina-arvot jatkoivat nousuaan. Myös hotellikiinteistöt tuottivat pääkaupunkiseudulla muuta maata paremmin.

Kiinteistömaailman vuosi 2018: Suomalaiskotien välitystä 2,5 miljardin euron arvosta – käynnistymässä ketjun historian mittavin valmentautumisoperaatio

erkki-heikkinen-3

Kiinteistömaailma Oy:n toimitusjohtaja Erkki Heikkinen.

Kiinteistömaailma-ketju teki vuonna 2018 yli 14 200 asuntokauppaa ja -vuokrausta. Välitettyjen asuntojen arvo on noin 2,5 miljardia euroa. Ketjun asuntokauppamäärä kehittyi samansuuntaisesti Suomen hienoisesti supistuvan kokonaisasuntomarkkinan kanssa; vuokrausliiketoiminta kasvoi selvästi edellisvuoteen verrattuna. Kokonaisuudessaan palkkiotuotoilla mitattuna vuosi oli Kiinteistömaailmalle toiseksi paras viimeiseen viiteen vuoteen. Alkaneena vuonna Kiinteistömaailma käynnistää historiansa mittavimman koulutus- ja valmentautumisoperaation, jolla tavoitellaan merkittävää lisävauhditusta myyntiin ja asiakaspalveluun.

Jatkuvasti 6000 – 7000 myynnissä olevan asunto- ja kiinteistökohteen valikoimallaan Kiinteistömaailma on Suomen suurin kiinteistönvälitysketju ja lisäksi merkittävä vuokravälittäjä isoimmissa kaupungeissa.

Kiinteistömaailman yli 100 asuntomyymälää vastaavat vajaasta viidenneksestä maan kaikista välittäjäkaupoista. Monilla paikkakunnilla – esimerkiksi Helsingissä, Kuopiossa, Oulussa ja Rovaniemellä – Kiinteistömaailman markkinaosuus on valtakunnan keskiarvoa selkeästi suurempi. Helsingissä Kiinteistömaailman välittämänä tehtiin vuonna 2018 yli neljännes kaikista asuntokaupoista, joissa välittäjä oli mukana. Päättyneenä vuonna ketju vahvisti myymäläverkostoaan uutena paikkakuntana Sipoossa, ja useisiin pääkaupunkiseudun kaupunginosiin avattiin uusia asuntomyymälöitä.

Vuosi 2019 käynnistää ketjun historian mittavimman valmentautumisoperaation

Alkaneena vuonna Kiinteistömaailma käynnistää historiansa isoimman valmentautumisoperaation, johon osallistuvat lähes kaikki ketjun asuntomyymälät. Valmentautuminen koostuu lähipäivistä, verkko-opiskelusta ja henkilökohtaisesta valmennustuesta, jota asuntomyymälöiden asiantuntijoille tarjoaa uusi valmentajaverkosto.

”Kiinteistönvälitys on toimialana muutoksessa alkaen sähköistyvästä asuntokaupasta ja eriytyvästä asuntomarkkinasta maan sisällä. Lähes 30-vuotisen historiamme mittavimmalla valmentautumisoperaatiolla tavoittelemme selvää tehokkuuden parantamista ja tekemisemme kohdistamista sellaiseen palveluun, josta asiakkaat hyötyvät tässä ajassa eniten. Otamme hyödyn sähköisistä palvelukanavista mutta haluamme myös varmistaa, että kasvokkaiset kohtaamiset välittäjän kanssa ovat asiakkaille mahdollisimman hyödyllisiä”, sanoo Kiinteistömaailma Oy:n toimitusjohtaja Erkki Heikkinen.

”Vuonna 2018 olimme tiiviisti mukana digitaalisen asunto-osakekaupan valmistelussa, jotta olemme parhaissa asemissa, kun asunto-osakkeiden kauppatapahtumat alkavat tästä vuodesta alkaen siirtyä vaihteittain sähköiseen ympäristöön”, Heikkinen lisää.

:NIMITYS: Anu-Elina Hintsa Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtajaksi

4c59e71a-de5f-49d8-9423-c6f15d8f83d9

Anu-Elina Hintsa Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtajaksi

Anu-Elina Hintsa on nimitetty Huoneistokeskus Oy:n liiketoimintajohtajaksi 8.1.2019 alkaen. Hintsa jatkaa myös aiemmassa tehtävässään SKV Kiinteistönvälitys Oy:n liiketoimintajohtajana. Huoneistokeskus ja SKV Kiinteistönvälitys kuuluvat molemmat Realia Group -konserniin, ja ne jatkavat jatkossakin erillisinä yhtiöinä. Huoneistokeskuksen nykyinen toimitusjohtaja Ari-Matti Purhonen siirtyy uusiin tehtäviin Realia Group -konsernin ulkopuolelle.

KTM, VTM, LKV Anu-Elina Hintsa on nimitetty Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtajaksi 8.1.2019 alkaen. Nimityksen yhteydessä Huoneistokeskus siirtyy ylimmän johdon tittelin osalta Realia Group -konsernin muiden yhtiöiden kanssa yhtenäiseen käytäntöön, jossa yhtiötä johtaa liiketoimintajohtaja.

”Olen erittäin tyytyväinen, että Huoneistokeskukselle löytyi liiketoimintajohtaja Realia Group -konsernin sisältä. Anu-Elina tuntee laajasti kiinteistönvälitysliiketoiminnan ja lisäksi hänellä on vahva kokemus kuluttajaliiketoiminnasta. Uskon, että Huoneistokeskus ja SKV Kiinteistönvälitys hyötyvät yhtenäisestä johtamismallista, jossa voimme hyödyntää molempien yhtiöiden parhaita käytäntöjä, vaikka brändit ja toimistot eri puolilla maata säilyvät itsenäisinä”, Huoneistokeskus Oy:n hallituksen puheenjohtaja ja Realia Group -konsernin toimitusjohtaja Matti Bergendahl sanoo.

”Olen erittäin iloinen mahdollisuudesta päästä luotsaamaan Huoneistokeskuksen tunnettua ja arvokasta brändiä ja tekemään töitä yhdessä Huoneistokeskuksen ammattitaitoisten välittäjien kanssa. Kiinteistönvälitysala on murroksessa ja asuntokauppaa tehdään yhä uusilla tavoilla. Huoneistokeskus on suomalaisen kiinteistönvälityksen uranuurtaja ja on hienoa päästä mukaan kehittämään yhtiötä”, Anu-Elina Hintsa sanoo.

Anu-Elina Hintsa on toiminut SKV Kiinteistönvälityksen liiketoimintajohtajana vuoden 2018 helmikuusta alkaen. Tätä ennen Hintsa on toiminut Realia Group -konsernin strategia- ja integraatiojohtajana sekä aiemmin myös konsernin markkinoinnista ja ICT:stä vastaavana johtajana. Hintsa on Realia Group -konsernin johtoryhmän jäsen.

Hintsa vastaa Huoneistokeskus Oy:n liiketoiminnoista valtakunnallisesti, ja hän raportoi tehtävässään Realia Group -konsernin toimitusjohtajalle.

Huoneistokeskuksen nykyinen toimitusjohtaja Ari-Matti Purhonen siirtyy uusiin tehtäviin Realia Group -konsernin ulkopuolelle.

”Haluan kiittää Ari-Mattia sitoutumisesta ja vahvasta muutosjohtamisesta Huoneistokeskuksessa ja samalla myös Realia Group -konsernissa. Ari-Matti on lyhyessä ajassa vienyt läpi mittavan muutoksen Huoneistokeskuksen toiminnassa, mikä luo hyvän pohjan yhtiön kehittämiselle tästä eteenpäin. Toivotan hänelle onnea ja menestystä uusiin tehtäviin”, Realia Group -konsernin toimitusjohtaja Matti Bergendahl sanoo.

Citycon myi kauppakeskus Sampokeskuksen Rovaniemellä

bc8359adf47609a9_800x800ar

Citycon on myynyt Rovaniemellä sijaitsevan kauppakeskus Sampokeskuksen Trevian AIFM:n hallinnoimalle rahastolle. Cityconin saama kokonaiskauppahinta on noin 16 miljoonaa euroa. Kauppahinta on lähellä kohteen viimeisintä IFRS:n mukaista käypää arvoa. Kauppa saatettiin päätökseen 30.11.2018.

”Sampokeskuksen myynti on luontainen askel kiinteistöportfoliomme kehittämisessä ja keskittymisessä suurempiin, urbaaneilla alueilla sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin kauppakeskuksiin. Käytämme divestoinnista saadut tuotot taseen vahvistamiseen ja kehitys- sekä laajennushankkeisiimme”, Cityconin kiinteistökehitysjohtaja Tom Lisiecki kertoo.

SP-Koti: Epävarmat ajat jatkuvat asuntokaupassa vuonna 2019

glass-wall-1332509580w9y

Vuoden takaiset ennusteet asuntomarkkinoiden vilkastumisesta ja käytettyjen asuntojen kauppamäärien kasvusta eivät ole toteutuneet. Kasvun kiihtymisen sijaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppamäärät ovat laskeneet tänä vuonna 3,7 prosenttia. Myös myynnissä on vähemmän käytettyjä asuntoja kuin aikaisemmin. Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen ei usko kauppamäärien kasvavan vuoden 2019 aikana. Asuntomarkkinoihin vaikuttavia epävarmuustekijöitä on ilmassa useita.

– Ennustin vuodenvaihteessa vanhojen asuntojen kauppamäärien kasvavan jopa viisi prosenttia tänä vuonna. Hyvä taloustilanne, talouden positiiviset kasvunäkymät ja kuluttajien vahva luottamus eivät kuitenkaan heijastuneet asuntomarkkinoihimme totutulla ja odotetulla tavalla, sanoo Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen. – Markkina on laskenut tammi–lokakuun aikana 3,7 prosenttia verrattuna vastaavaan aikaan viime vuonna. Syksyn aikana laskua on ollut kuukaudesta riippuen jopa 5–10 prosenttia.

– Uskon kasvun pysähtymisen johtuvan monista tekijöistä. Asuntokauppa reagoi herkästi talouden muutoksiin, ja tällä hetkellä ilmassa on poikkeuksellisen paljon talouskehitykseen liittyviä kysymysmerkkejä sekä epävarmuutta, joka vaikuttaa ihmisten asunnonvaihto- ja ostohalukkuuteen, Rantanen jatkaa.

– Ensi kevään eduskuntavaaleissa Suomen hallituspohja saattaa muuttua, eikä uuden hallituksen asuntopoliittisista tavoitteista voi vielä kukaan tietää. Kuluttajien varovaisuutta lisäävät myös ensi syksylle ennustetut EKP:n ensimmäiset koronnostot. Ihmisiä huolettavat monet globaalit poliittiset haasteet, Trumpin ja Kiinan keskinäiset kalistelut, kauppasotien ja tuontitullien mahdolliset vaikutukset niin Euroopan kuin Suomenkin talouteen, Brexitiä ja Italian budjettikurittomuutta unohtamatta.

Miten käy asuntokaupan vauhdittajien: työllisyyden, korkotason ja kuluttajien luottamuksen?

– Työllisyys, korkotaso ja kuluttajien luottamus ovat asuntomarkkinan tärkeimpiä vauhdittajia tai hidastuttajia, ja nyt niidenkin osalta ilmassa on epävarmuutta, toteaa Jukka Rantanen. – Kuluttajien luottamusindeksi, joka oli vielä kesällä poikkeuksellisen korkealla, on alkanut heilahdella syksyn aikana. Uskon riitojen ja lakkoilujen muun muassa työttömyysturvan heikentämisestä laskeneen luottamusta.

– Työllisyyskehityksenkin osalta ilmassa on uusia epävarmuustekijöitä. Suhdanneherkillä vientiteollisuuden aloilla saattaa työllisyys ensi vuoden loppupuolella alkaa hiipua, jos uhka kauppasodasta ja tuontitulleista toteutuu. Tätä pohtivat varmasti ainakin ne ihmiset, jotka haaveilevat asunnonvaihdosta ja työskentelevät vientiteollisuuden parissa.

– Asuntokaupan kehityksen ennustaminen on entistä haasteellisempaa. Oma käsitykseni on, että käytettyjen asuntojen kauppamäärät tulevat ensi vuonna pysymään maksimissaan tämän vuoden tasolla. Kehitys voi parhaimmillaan olla plusmiinusnolla, myös käytettyjen asuntojen neliöhinnoissa, ennustaa Jukka Rantanen. – Vain Helsingissä neliöhinnat jatkavat vielä maltillista nousuaan. Muualla Suomessa paikkakuntakohtaiset erot tulevat todennäköisesti voimistumaan entisestään.

– Omaisuuden uudelleenjako on ollut todella merkittävää viime vuosien aikana Suomessa. Se on hillinnyt ihmisten muuttokykyä työn perässä paikkakunnalta toiselle. Valitettavasti pahoin pelkään, että niillä paikkakunnilla, joissa asunnot eivät tahdo käydä lainkaan kaupaksi, tulee tuskatila pahenemaan entisestään. Kannattaa kuitenkin muistaa, että ennemmin tai myöhemmin jokaiselle kohteelle löytyy ostaja, kunhan hinta on oikea. Vain harva suomalainen tekee tällä hetkellä asuntokaupalla voittoa.

– Jos hyvin käy eli uusi hallitus tekee linjaukset, joihin suomalaiset luottavat alusta lähtien ja globaalissa maailmassa tilanteet rauhoittuvat, ensi vuosi voi olla asuntokaupalle arvioimaani suosiollisempi. Paljon riippuu poliittisista päätöksistä Suomessa ja maailmalla sekä kuluttajien luottamuksesta, painottaa Jukka Rantanen.

SKV:n asuntosijoitusbarometri: tällaisiin asuntoihin sijoitetaan juuri nyt

IMG_6329

Kysyimme SKV Kiinteistönvälityksen välittäjiltä eri puolilta Suomea, miten asuntosijoittaminen on kehittynyt eri paikkakunnilla tänä vuonna ja millaiset sijoitusasunnot ovat tällä hetkellä kysytyimpiä. Välittäjien mukaan asuntosijoittajien kiinnostus kaupantekoon on laskenut hiukan viime vuodesta.

SKV:n asuntosijoitusbarometriin vastanneiden välittäjien mukaan kiinnostus asuntosijoittamiseen on hiukan laantunut viime vuodesta. Lähes 40 prosenttia vastaajista toteaa, että asuntosijoittajien kiinnostus on samalla tasolla kuin viime vuonna, ja 34 prosentin mielestä kiinnostus on vähentynyt. Noin 20 prosentin mielestä kiinnostus on kasvanut viime vuodesta.

”Eri alueiden kiinnostavuudessa on kuitenkin selkeitä eroja asuntosijoittajien näkökulmasta. Parhaiten kauppa käy kasvukeskuksissa”, kertoo SKV Kiinteistönvälityksen liiketoimintajohtaja Anu-Elina Hintsa.

Perinteisesti asuntosijoittajia kiinnostavat pienet kerrostaloasunnot. Myös SKV:n barometriin vastanneiden välittäjien mukaan suosituimpia sijoitusasuntoja ovat kuluvana vuonna olleet kerrostaloyksiöt, erityisesti uudiskohteet. Myös kaksiot, sekä uudet että vanhat, ovat kiinnostaneet sijoittajia. Joillakin paikkakunnilla pienten uudisasuntojen hinnat alkavat olla jo liian korkeita asuntosijoittajille, mikä lisää vanhojen hyväkuntoisten yksiöiden ja kaksioiden kysyntää.

Välittäjien mukaan asuntosijoittajat ovat tyypillisimmin paikkakuntalaisia piensijoittajia.

”Sijoitusasunto halutaan useimmiten ostaa läheltä. Tällöin oma paikallinen asuntomarkkina tunnetaan hyvin, mikä tekee vuokrahinnoittelusta sekä vuokraukseen liittyvistä käytännön asioista helpompia”, Hintsa sanoo.

Tyypillinen asuntosijoittaja on barometriin vastanneiden mukaan keski-ikäinen piensijoittaja tai pariskunta, joka etsii sijoitukselleen varmaa tuottoa. Myös nuorempia (30-40 vuotiaita) sijoittajia on liikkeellä.

”Moni välittäjä kertoi pääkaupunkiseudulla asuvien piensijoittajien etsivän sijoitusasuntoja kauempaa pienemmiltä paikkakunnilta. Pääkaupunkiseudulla voi olla asuntojen hintojen nousun myötä vaikeaa saada kannattavaa vuokratuottoa”, Hintsa sanoo.

Yleensä asuntosijoittajat ostavat yhden asunnon kerrallaan. Asuntosijoittamisessa sijoittajia houkuttaa välittäjien mukaan tärkeimpänä vuokratuotto ja vasta toisena arvonnousu. Vuokratuotto-odotukset ovat välittäjien mukaan useimmiten 4– 6 % (75 % vastaajista) tai yli 6 % (30 % vastaajista).

Barometri toteutettiin elokuussa 2018 ja siihen vastasi yhteensä 41 SKV Kiinteistönvälityksen välittäjää eri puolilta Suomea.

Kiinteistönvälittäjäbarometri kertoo: Asuntomarkkinan kuva poikkeuksellisen pirstaleinen

DSC01189

Kiinteistömaailman Kiinteistönvälittäjäbarometri sekä asuntokaupan kokonaismarkkinan tilastot kertovat, että isossa kuvassa hieman hiljentynyt asuntokaupan trendi jatkuu, vaikka kaikki edellytykset asuntokaupan kasvulle ovat olemassa. Asuntokaupan ennustaminen on tällä hetkellä poikkeuksellisen vaikeaa, koska talouden yleiset trendit ja asuntokaupan toteuma eivät kohtaa, ja alueelliset erot näkyvät kiinteistönvälittäjien vastauksissa selvästi. Barometrissä selvitettiin lisäksi ostajien valveutuneisuutta taloyhtiötietoon liittyen.

Vertailuvuosi 2017 osoittaa asuntokaupassa kovia lukuja, etenkin uudiskaupan osalta, ja siihen suhteutettuna vuosi 2018 ei ole tuonut kasvua, mutta ei suurta romahdustakaan. KVKL Hintaseurantapalvelun mukaan vuoden kahden ensimmäisen neljänneksen osalta kokonaismarkkinan kauppakappaleiden määrät ovat laskeneet noin neljä prosenttia, ja myös juuri päättyneen vuoden kolmannen neljänneksen osalta luku tullee olemaan miinusmerkkinen (KVKL HSP:n markkinatiedot päivittyvät 15.10.2018).

”Tämä vuosi on monin paikoin sulattanut Suomen asuntokaupassa sitä hyvää kasvua, johon vuonna 2017 pääsimme. Kauppa ei missään nimessä ole pysähtynyt ja sitä käydään pitemmän aikavälin vertailuun nähden kohtalaisella tahdilla mutta ei viimevuotisella swengillä”, sanoo Kiinteistömaailma Oy:n toimitusjohtaja Erkki Heikkinen.

Haasteita uudiskohdekaupassa

Myös yhä useampi välittäjä ennakoi markkinassa rauhoittumista sekä uusien että käytettyjen asuntojen kauppamäärissä. Pääkaupunkiseudulla välittäjien näkemys on kuitenkin hieman muuta maata optimistisempi: odotukset ovat korkeimmat yksiöiden ja kaksioiden kauppamäärissä, ja kaksioiden kauppamäärien nähdään kasvavan jopa hieman yksiöitä enemmän. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa puolestaan nähdään, että käytettyjen asuntojen kauppa tulee olemaan uudiskauppaa vilkkaampaa.

Kiinteistönvälittäjät eivät kuitenkaan näe asuntokaupan laskuodotusten vaikuttavan merkittävästi hintakehitykseen. Pääkaupunkiseudulla jopa 60 prosenttia välittäjistä ennustaa, että kerrostaloyksiöissä ja -kaksioissa hinnat nousevat.

”Tämänkertaisen ennusteen tekemisessä erityisen leimallista on markkinan pirstaleisuus. Yhtäällä – lähinnä pääkaupunkiseudulla – ihmiset ovat varovaisia laittamaan kotejaan myyntiin. Ilmapiiri on tarkkaileva, myyntipäätöksiä myös lykätään. Toisaalla meillä on paikkoja, joissa ostajilla on hyvinkin hyvät valikoimat asuntoja tarjolla, sekä käytettyjä että myös uudiskohteita. Ja sitten on paikkakuntia, joissa uudistarjonta on painottunut niin vahvasti pieniin asuntoihin, että isojen uusien perheasuntojen puute estää asuntokaupan ketjujen liikkeelle lähtöä”, Heikkinen kuvaa.

Ostajat kaipaavat lisätietoa taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta

Kiinteistönvälittäjäbarometrissä selvitettiin myös ostajien valveutuneisuutta taloyhtiötietoon liittyen. Kyselyssä selvisi, että ostajien ymmärrys on yleensä parempi taloyhtiön tekniseen kuntoon kuin talouteen liittyvissä kysymyksissä. Noin 24 prosenttia välittäjistä arvioi ostajien ymmärryksen tekniseen kuntoon liittyvissä kysymyksissä olevan hyvä tai erittäin hyvä, kun taas vastaava luku taloudelliseen kuntoon liittyvissä kysymyksissä oli vain 9 prosenttia.

Eniten taloyhtiöihin liittyvissä kysymyksissä ostajia askarruttavat putkiremontti ja taloyhtiön korjaushistoria (käytetyt asunnot) sekä taloyhtiölainan maksaminen ja tonttiin liittyvät kulut (uudet asunnot). Uutena kysytyimpien aiheiden listalle pääsi myös sähköautojen latauspisteet.

SATOn Sipola Jätkäsaaressa: Kalliista kaupunkialueista seurauksena pienenevät asunnot

130598

SATOn toimitusjohtaja Saku Sipola

Vuokrakoteja tarjoavan SATOn toimitusjohtaja Saku Sipola haastoi tänään Jätkäsaaren Kaupunkielämää-tapahtuman avajaistilaisuudessa puolueita ottamaan asumisen hinnan yhdeksi seuraavien eduskuntavaalien teemoista. Sipolan mukaan kaupungistuminen on Suomen talouden ja kehityksen kannalta juuri nyt ratkaisevassa roolissa, mutta samalla kaupunkien uudet alueet ovat kalliita. “Seurauksia on ainakin yksi, pienenevät asunnot.”

Suomalaiset kaupunkiseudut ovat jatkuvasti kasvavan muuttovirran kohteina, sillä suurin osa uusista työpaikoista syntyy kaupunkialueilla. Talouskasvu, työllisyyden positiivinen kehitys ja ihmisten hyvinvointi vaativat moottoreikseen vetovoimaisia kaupunkiseutuja. Etenkin pääkaupungin metropolialueen uusien kaupunginosien kallis kaavoitus ja tonttimaa johtavat korkeisiin asuntohintoihin.

Sipolan mukaan ainakin vuokramarkkinoilla yksiöt ja napakat kolmiot ovat tällä hetkellä suosituimpia.

-Uusien kaupunkialueiden kalleudesta seuraa se, että asuntojen koot pienenevät vastaamaan paremmin kaupunkilaisten maksuvalmiutta, Sipola toteaa. 

-Puolueiden tulisi ottaa hallitusohjelmaa silmällä pitäen yhteinen tavoite: asuminen ei saa kallistua. Tavoitteen toteutumiseen tulee tietenkin sitoutua päätöksenteon eri tasoilla. Kestävää kaupungistumista ei ole mahdollista rakentaa ilman riittävää, eri tulotasoille soveltuvaa asuntotarjontaa, eikä riittävää asuntokantaa synny ilman pitkäjänteistä, kestävää kaupunkisuunnittelua ja asuntopolitiikkaa.

Sipola näkee haasteena sen, että monet käynnissä olevat lakiuudistukset ja muut hankkeet kasvattavat edelleen asumisen hintaa. Kiinteistöveron uudistus tulee nostamaan kasvukaupunkien kiinteistöverorasitusta, korkovähennysoikeuden leikkaus taas nostaa suurimpien vuokra-asuntotarjoajien vuokria. Samalla ARA-asuntojen kustannukset ovat kasvamassa, jos suunniteltu 1,39 prosentin vähimmäiskorko kohdistuisi lainoihin joista perittävä korko on tällä hetkellä tätä alempi. Sipola nostaa esiin lisäksi kaava- ja tonttitarjonnan tarjonnan niukkuuden, joka edelleen kasvattaa asuntojen hintoja.

– Isossa kuvassa yhteiskunnan päätösten rooli on kaikkinensa merkittävä: verojen ja muiden veroluontoisten maksujen osuus uuden kerrostaloasunnon hinnasta on yli 40 prosenttia.

-Ongelma on todellinen, tunnistettu ja yhteinen. Siksi niin rakennuttajien kuin viranomaisten ja päättäjien on kannettava vastuuta ratkaisujen löytämiseksi. Tavoitteena tulisi olla: kaupunkielämää entistä useammalle.”