Taloyhtiön isot korjaushankkeet vaativat huomattavaa taloudellista panostusta. Viisas taloyhtiö varautuukin taloudellisesti korjaushankkeeseen. Täytyy kuitenkin muistaa, että varautuminen ja taloyhtiön säästöön kerätyt varat voidaan tulkita taloyhtiön voitoksi ja tämä voi aiheuttaa taloyhtiölle veroseuraamuksia, mikäli varautumista ei tehdä oikein. Taloyhtiön kannattaa etukäteen perehtyä tarkasti siihen, kuinka varautuminen on järkevää toteuttaa. ”Tähän antaa Kiinteistöliiton julkaisema uusi ohje erinomaisen työkalun”, kertoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Korjaushanke haltuun -seminaarissa Turussa.
Kiinteistöliitto julkaisi tilaisuudessa Korjaushanke kirjanpidossa ja verotuksessa -ohjeen, joka pureutuu taloyhtiön korjaushankkeen kirjanpito- ja verotusmenettelyihin. ”Taloyhtiön on syytä varmistaa säästäessään ja kirjatessaan varoja tilinpäätökseen, ettei se näytä maksettujen osakassuoritusten takia verotettavaa voittoa”, muistutti Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.
Varojen kerääminen korjaushanketta varten voidaan aloittaa yhtiökokouksen päätöksellä. ”Tuleviin menoihin voidaan varautua ennalta verovapaasti kahdella eri tavalla, rahastointimenettelyllä tai asuintalovarauksella”, Järvinen kiteytti.
Asuintalovaraus ei vaadi yhtiökokouspäätöstä
”Asuintalovaraus on joustava tilinpäätöksen järjestelykeino ja sen toteuttaminen on varsin helppoa, sillä varauksen tekeminen ei vaadi yhtiökokouksen erillistä päätöstä. Asuintalovarauksen käyttöaika on 10 vuotta, mutta esimerkiksi korjausrahastojen varojen käyttöaika on vain kolmesta viiteen vuotta. Rahastoidut varat tulee käyttää taseeseen aktivoitaviin hankkeisiin, kun taas asuintalovarausta voidaan käyttää myös vuosikuluina vähennettäviin kuluihin”, Järvinen tiivisti.
Aivan pieniltä taloyhtiöiltä kuten paritaloilta asuintalovaraus voi kuitenkin olla ulottumattomissa, sillä rakennuksen pinta-alasta on oltava yli puolet asuinkäytössä ja tilaa on oltava vähintään 200 neliötä. Asuintalovarausta voi tehdä 68 euroa neliöltä verovuotta kohti. Pienin mahdollinen varaus on 3500 euroa ja sitä voi kerätä siis 10 vuotta. ”Kymmenessä vuodessa kertyykin jo mukava summa”, Pynnönen laskeskeli.
”Asuintalovaraus muodostetaan tilinpäätösvaiheessa. Luonteeltaan se on ennenaikainen kulukirjaus tulevia menoja varten”, Järvinen kuvasi.
Rahastoinnista tarvitaan yhtiökokouksen päätös
Perinteisesti käytetyin tilinpäätössuunnittelun keino taloyhtiöissä on rahastointimenettely, jossa osakassuorituksia käsitellään pääomasijoituksina, joilla taloyhtiöön kerätään uutta pääomaa. Näitä säästöön kerättyjä varoja taloyhtiö käyttää korjaushankkeen rahoittamiseen kun sen aika on. ”On kuitenkin muistettava, että muita tuloja kuin osakkailta kerättyjä vastikkeita, ei voi rahastoida ”, Pynnönen korosti.
Vastikkeiden rahastoinnista päättää yhtiökokous. Päätös rahastoinnista on tehtävä ennen tilikauden päättymistä. Taloyhtiön hallitus voi päättää rahastoinnista vain, jos sillä on siihen yhtiökokouksen antama valtuutus. Rahastointimenettely on varsin helppo ratkaisu, mutta se synnyttää hankalan tilanteen sijoittajaosakkaille, sillä he eivät saa vähentää rahastoituja suorituksiaan juoksevasta vuokratulostaan.
”Suoritukset, jotka asunto-osakeyhtiö tulouttaa kirjanpidossaan ovat sijoittajaosakkaalle tulonhankkimistoiminnan vähennyskelpoisia menoja. Keskeistä on siis asunto-osakeyhtiön päättämä suorituksen kirjanpitokäsittely, ei se, minkä niminen maksettu suoritus on. Huoneistossaan itse asuvalle henkilölle asialla ei ole merkitystä”, Pynnönen kuvasi.
”On hyvä, että taloyhtiössä ei eletä kädestä suuhun. Puskurirahasto auttaa korjaushankkeiden läpivientiä, mutta helpottaa myös jos jotain yllättävää tapahtuu. Ennakkosäästäminen paras puoli on, että taloyhtiö siten varautuu suunnitelmalliseen korjaustoimintaan”, totesi operatiivinen johtaja Harri Mäkinen Talokeskus Yhtiöistä.
Kerätyistä varoista tieto isännöitsijäntodistukseen
Ylimääräisiä yhtiövastikkeina kerättyjä varoja ei voi nostaa asunnon myynnin yhteydessä. Kiinteistöliitto suosittelee, että varautuipa taloyhtiö tuleviin hankkeisiin yleisesti tai yksilöidysti nimetyllä ennakkorahastoinnilla tai asuintalovarauksen kautta, ilmoitettaisiin kunkin huoneiston euromääräinen osuus ennakkoon tehdystä varautumisesta isännöitsijäntodistuksessa.
Tällöin osakkeita ostava saa tietoonsa huoneiston osuuden ennakkoon tehdystä varautumisesta ja osakkeita myyvä voi paremmin huomioida ennakkoon kerätyn ja uuden omistajan hyödyksi tulevan osuuden määritellessään kauppahintaa.