Asumismenot kasvavat yhä – Tulojen kasvu parantaa kotitalouksien asemaa

b49c668c-6b3f-43f3-8db7-0dbe79a67a30-w_960

Suomalaisten asumismenot kasvavat vuosina 2018-2020 keskimäärin arviolta 2,1 prosentin vuosivauhtia, kertoo Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton Pellervon taloustutkimuksella PTT:llä teettämä asumismenoselvitys. Vaihtelu asuinpaikan, asumismuodon ja kotitalouden tyypin mukaan on kuitenkin suurta.

Samoin vaihtelee se, miten suuren osan käytettävissä olevista nettotuloista asumismenot nielaisevat. Esimerkiksi kerrostalossa vuokralla asuvan lapsiperheen tuloista asuminen vie vajaat 21 prosenttia, kun omakotitalossa yksin asuvalla eläkeläisnaisella osuus voi olla lähes 40 prosenttia.

”Asumismenojen kehityksessä matalat korot ovat suosineet viime vuosina omistusasujia. Viitekorkojen nousu kuitenkin kasvattaa asumismenoja lähivuosina. Omakotitaloissa energiakulut vaikuttavat myös paljon – öljylämmitteisissä kulut nousevat enemmän kuin sähkölämmitteisissä”, kertoo PTT:n ekonomisti Lauri Vuori.

Vuokra-asujien tulot kasvavat nopeammin kuin asumismenot

Lauri Vuoren mukaan kiinnostava havainto selvityksessä on, että hyvän talouskehityksen ansiosta palkat nousevat seuraavien parin vuoden aikana nopeammin kuin vuokrat. Tällöin vuokra-asujilla asumismenojen osuuden kasvu käytettävistä olevista tuloista taittuu. Keskituloisella omistusasujalla tulot ja asumismenot kehittyvät samaa tahtia.

Selvityksen erityisteemana on tänä vuonna kotitalouksien velkaantuminen, jota on suitsittu muun muassa lainakattosääntelyä kiristämällä. Jos velan määrä on suuri, pienikin korkojen nousu voi kasvattaa asumismenoja merkittävästi.

”Monet asumismenoihin vaikuttavista tekijöistä ovat korkosidonnaisia. Asunto- ja taloyhtiölainojen lisäksi korkojen nousu voi vaikuttaa epäsuorasti asumismenojen kasvuun esimerkiksi muiden osakkaiden maksuvaikeuksien tai luottorajoitteiden kautta”, Vuori sanoo.

Asumismenojen kasvun taittuminen ja ansiotulojen viime vuosia nopeampi kasvu on ollut tervetullut käänne sekä omistus- että vuokra-asujien kannalta.

”Suomen talouden tasapainottaminen ja kasvu sekä maailmantalouden kehitys ovat alttiita merkittävälle epävarmuudelle, joten seesteisen talouskehityksen jatkumiseen nollakoroilla ei voida tuudittautua”, huomauttaa Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Korjaustarpeet ja sähkölasku kiristävät omakotiasujien taloutta

Vuodesta 2011 lähtien toteutettu selvitys osoittaa, että asumismenot ovat kasvaneet tällä vuosikymmenellä jyrkästi. Omakotiliitto haluaa kiinnittää huomion korkeiden asumismenojen ja kotitalouksen velkaantumisen lisäksi asuinkiinteistöjen huolto- ja korjaustarpeeseen.

”Lähes kymmenvuotisen taantuman aikana monessa kotitaloudessa tulot riittivät vain välttämättömimpiin kuluihin. Tällä hetkellä runsaalla 15 prosentilla väestöstä tulot eivät riitä kattamaan asumismenoja, ja asumistukea maksetaan Suomessa jo yli kaksi miljardia euroa vuodessa. Moni kotitalous on hyvin asuntovelkainen, ja lainoihin on haettu lyhennysvapaita. Nyt kansantalouden kasvaessa on syytä korjata kotitalouksien omaa taloutta, lyhentää lainaa, varautua korkojennousuun ja erityisesti huoltaa sekä kunnostaa kiinteistöjä”, toteaa Omakotiliiton toiminnanjohtaja Kaija Savolainen.

Savolainen muistuttaa, että monessa kotikiinteistössä tarvitaan investointeja rakennuksen laitteiden ja järjestelmien sekä energiatehokkuuden parantamiseen. Lisäksi säiden ääri-ilmiöt lisäävät korjaustarpeita muun muassa ilmastointiin sekä muuhun sääsuojaukseen.

”Ei pidä myöskään unohtaa, että jakeluverkkoyhtiöiden investoinnit säävarmaan sähköverkkoon ovat nostaneet sähkön siirtomaksut erittäin korkeiksi eri puolilla Suomea. Nämä kaikki kasvattavat edelleen kotitalouksien asumismenoja”, Savolainen korostaa.

Valtaosalla taloyhtiöistä vain vähän velkaa – Tilastointi laitettava kuntoon

Taloyhtiölainojen merkittävä kasvu on noussut suomalaisessa keskustelussa kärkiteemojen joukkoon. Kiinteistöliiton karkean arvion mukaan viime vuosien korjausrakentamisen kasvu sekä keskimääräisen laina-ajan lievä nousu ja lyhennysvapaat selittävät yhtiölainojen kasvusta noin 40 prosenttia, ja uusien taloyhtiöiden isot velkaosuudet runsaat puolet. Taloyhtiöiden velkaantuminen korostaa ammattimaisen ja ennakoivan taloudenpidon tärkeyttä sekä taloyhtiöissä että osakkeenomistajilla.

”Reippaasta riskikeskustelusta huolimatta on syytä muistaa, että valtaosa Suomen taloyhtiöistä on vain vähän velkaantuneita, ja nämä pystyvät hyvin rahoittamaan korjaushankkeensa lainarahalla. Tavanomainen pankkilaina on yleisin rahoitusmuoto Kiinteistöliiton kyselyiden perusteella”, Jukka Kero sanoo.

Yhtiölainakeskustelun tuoksinassa on käynyt ilmi, että tilastoinnissa on kehittämisen varaa. Kotitalouksien ja koko asuntosektorin vastuiden määrä ja jakautuminen ovat epäselviä, mikä on omiaan myös sekoittamaan asioista käytyä keskustelua. Kiinteistöliitto kannustaakin Tilastokeskusta, Finanssivalvontaa ja rahoituslaitoksia entistäkin parempaan yhteistyöhön, joka koituisi kansantalouden ja sen toimijoiden eduksi.

Kiinteistöverouudistus huolettaa

Käynnissä olevan kiinteistöverouudistuksen tarkoituksena on lisätä verotuksen oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä, mikä on Omakotiliiton mielestä järkevää. Omakotiliitto on kuitenkin erittäin huolissaan siitä, että kiinteistöverolakien käsittely jaetaan kahteen osaan, jolloin tänä syksynä päätetään arvostamisperusteista ja vasta myöhemmin kiinteistöveroprosenteista. Kiinteistöveron määrä on moninkertaistunut olemassaolonsa aikana, eivätkä kotitaloudet ole varautuneet sen jatkuviin korotuksiin.

”Ei ole hyväksyttävää, että verouudistus jaetaan kahteen osaan, jolloin vaikutusarviointeja on mahdotonta tehdä. Tämä vähentää erityisesti kansalaisten vaikuttamismahdollisuuksia, eikä missään tapauksessa lisää verotuksen läpinäkyvyyttä tai luottamusta kansalaisten keskuudessa”, Savolainen toteaa.

Asumismenot-selvitys on toteutettu vuodesta 2011 lähtien. Laskelmissa asumismenoihin on otettu mukaan kaikki sellaiset menot, jotka ovat pois muusta kuukausittaisesta kulutuksesta ja säästämisestä. Tämän vuoksi mukana ovat myös lainojen lyhennykset, jotka kerryttävät velallisen varallisuutta. Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto ovat tilanneet selvityksen PTT:ltä.

Asuntokauppa edellä pitkäaikaista keskiarvoa: markkina toimii, vaikka kesähelle leikkasi kasvua

pexels-photo-221491

Vuoden 2018 ensimmäisen puolikkaan asuntokauppa on vain vähän viime vuotta jäljessä, ja viiden vuoden keskiarvoon verrattuna kauppamäärät ovat kolme prosenttia suuremmat.

”Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana käytettyjä asuntoja on myyty kokonaisuudessaan suunnilleen viime vuoden tahdissa ja käytettyjen asuntojen kauppa ei osoita merkittäviä hiljentymisen merkkejä. Vanhojen asuntojen kauppamäärät ovat edelleen 3 % viiden edeltävän vuoden keskiarvoa ylempänä, joten voidaan sanoa, että asuntokauppa on yhä vireessä, ja puheet markkinan jäätymisestä voidaan laittaa helteisen kesän piikkiin”, kiteyttää Aktia Kiinteistönvälityksen aluejohtaja Jockum Andersin.

Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana vanhojen asuntojen myynti laski 2 % ja uusien kohteiden myynti putosi 10 % verrattuna viime vuoden ensimmäiseen kuuteen kuukauteen. Kuitenkin verrattuna viimeisen viiden vuoden keskiarvoon, vuonna 2018 ensimmäisen kuuden kuukauden aikana myytiin jopa 22 % enemmän uusia kohteita ja yli 3 % vanhoja asuntoja. Kokonaisuudessaan ensimmäisen puolen vuoden aikana myytiin noin 33700 asuntoa, joka on 5,4 % enemmän kuin edellisten viiden vuoden keskiarvo.

Uudistuotannon kauppa kävi heinäkuussa erittäin hyvin vaisun kesäkuun jälkeen. Uusia asuntoja myytiin yli 20 % enemmän kuin viime vuonna vastaavaan aikaan, ja peräti 40 % viiden vuoden keskiarvoa enemmän. Vanhoja asuntoja myytiin heinäkuussa n. 3 % vähemmän kuin viime vuonna vastaavana ajankohtana. Heinäkuussa 2018 myytiin kokonaisuudessaan 4754 vanhaa ja 769 uutta asuntoa.

”Kaupan volyymi on näyttäytynyt kovin vaihtelevassa valossa tänä kesänä. On totta, että vilkkaamminkin kauppa voisi käydä näin noususuhdanteen ja matalan korkotason aikana, mutta aineisto ei kuitenkaan vielä osoita merkittäviä muutoksia viime vuoteen”, toteaa toimitusjohtaja Maria-Elena Cowell.

Tilastoasiantuntija Ilkka Lehtinen pitää laatimansa ennusteen koko vuoden kaupoista edelleen samana. Sen mukaan toteuma pysyttelisi lähes identtisellä tasolla vuoden 2017 kanssa.

Käytettyjen kerrostaloasuntojen hinnat jatkoivat kasvuaan pääkaupunkiseudulla. Vuodesta 2015 hinnat pääkaupunkiseudulla ovat nousseet 8,1 prosenttiyksikköä muuta Suomea enemmän. Vanhan kerrostalohuoneiston keskimääräinen neliöhinta pääkaupunkiseudulla oli 4666 euroa. Edellisvuoteen verrattuna hinnat ovat nousseet 5,4 prosenttiyksikköä ja vuoden alusta hinnat pääkaupunkiseudulla ovat nousseet 4,8 prosenttiyksikköä.

Helsingissä kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli heinäkuussa 5245 euroa, vuoden takaisesta hinnat ovat nousseet 6,8 prosenttiyksikköä. Espoossa keskimääräinen neliöhinta oli heinäkuussa 3850 euroa, vuoden takaiseen nähden nousua on 4 prosenttiyksikköä. Vantaalla keskimääräinen neliöhinta oli 2905 euroa, vuoden takaisesta hinnat ovat nousseet 5,2 prosenttiyksikköä.

Muualla Suomessa vanhan kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli 2296 euroa. Hinnat ovat nousseet 0,3 prosenttiyksikköä viime vuodesta. Koko maassa vanhan kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta käytetylle oli 3352 euroa. Vuoden alusta hinnat ovat nousseet 2,3 prosenttiyksikköä ja vuoden takaisesta 1,63 prosenttiyksikköä. 

Myyntiajat ovat pidentyneet koko maassa

Vanhojen kerrostaloasuntojen ja omakotitalojen keskimääräiset myyntiajat koko maassa pitenivät hiukan. Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiajat ovat olleet usean kuukauden ajan melko tasaisia. Kerrostalokaksion myyntiaika Helsingissä oli 56 päivää ja muualla Suomessa 76 päivää. Omakotitalon myyntiaika Helsingissä oli keskimäärin 107 päivää ja muualla Suomessa 117 päivää.

Lausuntokierros: Kiinteistöjen verotusarvoihin ehdotetaan uudistusta

IMG_6336

Kuva: Markku Hietavuori

Kiinteistöverotusta on tarkoitus uudistaa niin, että verotusarvot vastaisivat paremmin alueen hintatasoa ja rakentamiskustannuksia. Uudistuksen tavoitteena ei ole nostaa tai laskea kiinteistöveroa, mutta verorasitus jakautuisi osin uudella tavalla eri kiinteistöjen kesken. Valtiovarainministeriö lähetti lakiluonnokset lausuntokierrokselle perjantaina 17. elokuuta.

Selvitysten mukaan rakennusten ja maapohjan verotusarvot ovat jääneet yleisesti jälkeen kustannus- ja hintakehityksestä. Lisäksi maapohjan hinnat ovat eriytyneet alueellisesti ja rakennustyyppejä on tullut lisää sen jälkeen, kun nykyinen järjestelmä on otettu käyttöön. Tämä aiheuttaa epätasapuolista kohtelua verovelvollisten välillä.

Uudistuksen tavoitteena on luoda selkeä, ymmärrettävä ja yksinkertainen arvostamisjärjestelmä rakennuksille ja maapohjalle. Uusi järjestelmä olisi oikeudenmukaisempi, koska verotusarvot päivittyisivät vuosittain uusimpien tietojen perusteella. Tähän saakka rakennusten verotusarvojen perusteita on tarkistettu kaavamaisesti rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti. Tonttihintoja taas on tarkistettu vain alueittain ja harvakseltaan.

Verotusarvot pohjautuisivat hinta- ja kustannustietoihin

Ehdotuksen mukaan verotusarvot määräytyisivät seuraavasti:

  • Rakennusten verotusarvo perustuisi rakennustyypin keskimääräisiin uudisrakentamiskustannuksiin alueittain. Niistä otettaisiin kuitenkin huomioon vain 70 prosenttia (varovaisuusperiaate). Lisäksi otettaisiin huomioon rakennuksen koko ja ikä. Peruskorjaus ei enää vaikuttaisi ikäalennukseen. Monien yksittäisten ominaisuustietojen huomioimisesta verotusarvon laskennassa luovuttaisiin. Tilastokeskus tuottaisi tilastoaineiston perusteella eri rakennustypeille keskimääräisen uudisrakentamiskustannuksen neliö- tai kuutiometriä kohden.
  • Maapohjan verotusarvo perustuisi maapohjan markkinahintaan ja käyttötarkoitukseen. Maanmittauslaitos muodostaisi hinta-aluekartan, jonka mukaisista hinnoista verotusarvo olisi 70 prosenttia. Hinta-alueet ja niille vuosittain määriteltävät aluehinnat perustuisivat toteutuneisiin kiinteistöjen kauppahintatietoihin, osin myös asuntojen kauppahintatietoihin.

Verotusarvojen perusteet kaikkien nähtäville

Kansalaiset voisivat tarkastella Verohallinnon karttapohjaisessa palvelussa rakennusmaan verotusarvojen perusteena olevia hinta-alueita ja niiden aluehintoja. Vastaavasti myös rakennustyyppikohtaiset rakentamiskustannukset olisivat avoimesti nähtävillä Tilastokeskuksen sivuilla.

Molemmilla sivustoilla olisi myös tarkemmat perustelut ja menetelmäkuvaukset arvojen määrityksestä.

Verotuksen taso tarkoitus pitää nykyisellään

Kiinteistöverotus uudistuisi kahdessa vaiheessa:

  1. Nyt valmisteltava esitys nostaisi kiinteistöjen verotusarvoja.
  2. Ensi vuoden syksyllä on tarkoitus antaa toinen esitys, joka alentaisi kiinteistöveroprosentteja. Samalla olisi perusteltua asettaa maapohjalle erillinen veroprosentti. Tämä esitys jäisi seuraavan hallituksen annettavaksi.

Uudistuksen lähtökohtana on, että kiinteistöverotuksen taso pysyy keskimäärin ennallaan. Kunnat päättäisivät soveltamiensa kiinteistöveroprosenttien suuruudesta lain määrittämien vaihteluvälien rajoissa kuten nykysinkin.

Uudet perusteet käyttöön vuonna 2020

Lausuntokierros jatkuu 28. syyskuuta saakka. Hallituksen esitys on tarkoitus antaa loppuvuonna.

Lainmuutosten on tarkoitus tulla voimaan ensi vuonna. Uusia arvostamisperusteita sovellettaisiin ensimmäisen kerran vuodelta 2020 toimitettavassa kiinteistöverotuksessa.

Kysymyksiä ja vastauksia kiinteistöverotuksen uudistamisesta
Lausuntopyyntö ja lakiluonnokset (hankesivut)
Faktalehti: Kiinteistöverotus uudistuu vuonna 2020
Tietoa kiinteistöverouudistuksesta