SÄÄSTÖPANKKIRYHMÄ: Asuntojen hinnat: nousevatko vai laskevatko?

qbr7uwy1tommavzeyzqq

Asuntojen hintakehitys on jatkuva pohdinnan aihe. Mutta miksi hintojen laskua, jopa romahdusta, ennustetaan vuodesta toiseen, kyselee Sp-Kodin toimitusjohtaja Antti Toivanen.

Aivan aluksi asuntokaupan ammattilainen Antti Toivanen vastaa itse esittämäänsä kysymykseen siitä, miksi asuntojen hinnat kiinnostavat jatkuvasti:

– Asuntokauppa kiinnostaa nyt ja aina – siitä yksinkertaisesta syystä, että noin 70 % suomalaisista asuu omistusasunnossa ja valtaosalla meistä suurin henkilökohtainen omaisuus löytyy meitä ympäröivistä seinistä, omasta kodista.

Osa suomalaisista talouden ammattilaisista ja ekonomisteista kuitenkin vuodesta toiseen ennakoi hintojen laskua. Miksi?

– Tämä onkin sitten hyvä kysymys. Hieman leikkimielisesti ottaisin ensin vertauskuvan kasinolta: jos aina pelaa mustalle, osuu voittokin joskus kohdalle. Ja sitten voi tietysti sanoa, että mitä minä sanoin. Toinen syy on se, että hinnanmuutokset nähdään ja niitä tarkastellaan lyhyellä tähtäimellä, esimerkiksi kuukausi- tai kvartaalitasolla. Mielestäni on todella tärkeää kuitenkin muistaa, että samalla ihmisten todelliset tarpeet elävät paljon, paljon pidemmässä syklissä.

Toivanen painottaa, että juuri tästä syystä lyhyen tähtäimen hintojen tarkastelu antaa vain osittaisen kuvan asuntokaupasta.

– Tarpeiden muutosten pidempiaikaiset vaikutukset ovat mielestäni paljon mielenkiintoisempi ilmiö. Kun katsotaan viiden vuoden perspektiivissä, ei löydy historiassamme aikaa, jolloin asuntohintojen kehitys olisi Suomessa keskimäärin ollut negatiivinen sijoitus. Eli toki alueellisesti tai esimerkiksi asunnon kuntoon liittyvistä syistä johtuen voi yksittäisiä esimerkkejä löytyä, mutta ne mielestäni enemmänkin ovat poikkeuksia, jotka vahvistavat tämän tärkeän säännön.

Taustapeilin näkymä vahvistaa Toivasen pohdinnat
Toivanen kurkistaa hieman taustapeiliin ja katsoo asuntokauppaa ajassa taaksepäin.

– Asuntojen hintakehitys on perinteisesti ollut Suomessa erittäin vakaata lukuun ottamatta 1980-luvun lopun voimakasta hintarallia ylöspäin sekä 1990-luvun lamavuosia, jolloin hinnoissa tapahtui historiamme suurin pudotus. Elimme tosin tuohon aikaan täysin erityyppisessä taloudellisessa ympäristössä: Suomen markan ja itsenäisen talouspolitiikan ajassa, jonka korkotasot ja sen muutokset olivat nykymittapuissa suorastaan hurjia.

Hän huomauttaa, että taloudellisen koneistomme paineensietokyky oli lisäksi silloin täysin eri tasolla nykypäivään verrattuna.

– Huomionarvoista noissa lamavuosissa kuitenkin on, että tuostakin kuopasta kömmittiin muutaman vuoden aikana ylös ja lähdettiin uudelle kasvukäyrälle.

Todellisesta stressitestistäkin selvittiin
Kun taloudessa tulee käänne alaspäin, monet asiantuntijat ennustavat asuntojen hintojen dramaattisesti laskevan. Toivanen taas pohtii, että samankaltaiset hintaromahdukset eivät käytännössä ole mahdollisia kuin viime lamassa tai että ainakin ne ovat erittäin, erittäin epätodennäköisiä.

– Asuntomarkkinat kokivat todellisen stressitestin vuonna 2008 maailmanlaajuisen finanssikriisin muodossa. Finanssikriisillä oli kaikki tarvittavat elementit asuntohintojen romauttajaksi myös Suomessa, mutta kuinkas sitten kävikään? Romahdusta ei tullut ja kansallisvarantomme piti pintansa. Pienestä laskusta toivuttiin nopeasti ja hinnat nousivat nopeasti takaisin kriisiä edeltäneelle tasolle.

Mitä sitten pitäisi tapahtua, jotta hinnat romahtaisivat?

– En keksi kovinkaan järkeviä perusteluita, joiden toteutumiseen voisin rehellisesti uskoa. On siis parempi keskittyä niihin tosiasioihin, jotka estävät dramaattisen romahduksen syntymisen. Omasta mielestäni hintavakauden säilymiselle tärkeimpiä tekijöitä löytyy neljä kappaletta: erittäin alhainen korkotaso, ylikuumentuneet vuokrahinnat, vähäinen uudisrakentaminen sekä kaupungistumisen jatkuminen. Viidentenä – sokerina pohjalla – vielä nostaisin esiin faktan, että 90 prosenttia suomalaisista haluaa asua omassa asunnossa.

Palataan siis alkuperäiseen kysymykseen: nousevatko vai laskevatko asuntojen hinnat?

– Vastaus on yksinkertainen: hinnat tulevat pitkällä aikavälillä nousemaan. Kysymys on vain, kuinka pitkällä aikavälillä asiaa halutaan tarkastella. Tilastokeskus löytää varmasti kuukauden, kvartaalin ja jopa vuoden pituisia mittareita ja seurantajaksoja, joista hintojen lasku on maan laajuisestikin todennettavissa. Jos vertailu tehtäisiin kolmen, viiden tai kymmenen vuoden pituisilta ajanjaksoilta, olisi lopputulos kuitenkin kovin toisenlainen.

Pitkän linjan asuntokaupan ammattilaisena toiminut Toivanen huomauttaa, että asuntosijoittajia lukuun ottamatta ei vielä ole löytänyt asunnonostajaa, joka ostaisi asunnon kuukaudeksi tai kvartaaliksi.

– Tapaan paljon ihmisiä, jotka ostavat asunnon omaksi kodikseen tai perheensä tukikohdaksi loppuelämäkseen ja uskallan sanoa, että silloin investointi on myös taloudellisesti kannattava. Jos katsomme yleisiä kauppahintoja Suomessa ja unohdamme mahdolliset tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntoon liittyvät poikkeukselliset olosuhteet ja tilanteet, joita voi aina olla, voimme tiivistäen sanoa, että asunnon ostaminen on aina ollut positiivinen sijoitus. Siksi haluan antaa lopuksi painokkaan viestin asuntokaupasta: kansallisvarantomme, suomalaisten asunnot ovat siis turvassa, kunhan pidämme niiden arvosta huolta. Ja huolta kannattaa siis pitää.

HOK-Elanto myy Kauppakeskus Kaaren NIAMille ja vuokraa nykyiset liiketilansa omaan käyttöön

a6ac22534662c5e5_800x800ar

Ruotsalainen kiinteistösijoitusrahasto Niam ostaa 17.9. allekirjoitetun sopimuksen mukaan Kiinteistö Oy Kannelmäen Kauppakeskuksen koko osakekannan sekä viiden tontin muodostaman maa-alueen Kauppakeskus Kaaren yhteydessä. HOK-Elanto solmii samalla pitkäaikaiset vuokrasopimukset liiketoimintansa käytössä oleviin tiloihin. Kauppa on tarkoitus toteuttaa 15.10.2015.

”Pääkaupunkiseudun väestö kasvaa ja me pyrimme palvelemaan HOK-Elannon asiakasomistajia kehittämällä jatkuvasti uusia kauppapaikkoja, jotka ovat liikeidealtaan ajankohtaisia sekä mitoitukseltaan ja sijainniltaan oikeita. Tällä kaupalla voimme turvata tulevien kehityshankkeiden rahoituksen, toteaa HOK-Elannon toimitusjohtaja Matti Niemi .

”Olemme erittäin tyytyväisiä, että ostajana on taho, jolla on selkeä näkemys kauppakeskuksen kehittämisestä yhä vetovoimaisemmaksi. Kauppakeskus Kaaren vetovoiman kasvattaminen entisestään palvelee luonnollisesti myös Suomen suurinta Prismaa, Sokos-tavarataloa, Kylä-ravintoloita ja ABC-liiketoimintaa, joiden toiminnan olemme varmistaneet pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla.”

Kauppakeskus Kaari on Suomen yhdeksänneksi suurin kauppakeskus, jossa käy vuosittain 5,3 miljoonaa asiakasta. Yli 900 000 henkilöllä on alle 15 minuutin matka kauppakeskukseen. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 48 700 m2ja koko kauppakeskuksen vuosimyynti oli viime vuonna 178 M€.

Niam on Pohjois-Euroopan johtava yksityinen kiinteistösijoitusrahasto, jolla on hallinnoitavana kiinteistöomaisuutta yhteensä noin 2,7 miljardin euron edestä. Niam tarjoaa sijoittajille tilaisuuden investoida Pohjoismaiden kiinteistömarkkinoille. Niam on perustettu vuonna 1998 ja vuodesta 2000 lähtien Niam on investoinut rahastojensa kautta yli 5 miljardia euroa. Niamilla on töissä yhteensä 48 kiinteistöalan ammattilaista, joilla on laaja kokemus kaikista merkittävistä kiinteistöluokista. Niamin pääkonttori on Tukholmassa ja toimistot ovat Oslossa, Helsingissä ja Kööpenhaminassa.

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto KVKL: RIVI- JA OMAKOTITALOJEN KAUPPAMÄÄRÄT KASVUSSA

Käytettyjen kerros- , rivi- ja omakotitalojen kauppa jatkoi vahvistumistaan alkuvuonna Suomessa: kauppamäärä kasvoi tammi-elokuussa 2015 yhteensä noin 5 prosenttia edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna, kertoo Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto KVKL.

Järjestön mukaan käytettyjen omakotitaloasuntojen kauppa on kasvanut tammi-elokuussa noin 8,5 prosenttia ja vanhojen rivitaloasuntojen kauppa noin 7,8 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Vanhoissa kerrostaloasunnoissa kasvun arvioidaan tammi-elokuussa olleen  3,6 prosenttia.

Tänä vuonna edellisvuoden kauppakuukaudet on ylitetty maalis- , kesä- , heinä- ja elokuussa.  Elokuussa käytettyjen asuntojen yhteismäärässä päästiin 9,7 prosenttia edellisvuotta parempaan kauppamäärään.

”Tälle ajalle on leimallista, että varovaisuus asuntokaupassa on viivästyttänyt ostopäätöksiä – ja silloin tällöin estää ne kokonaan.  Viime kuukausien kauppojen viriämisessä on jonkin verran kyse patoutuneen kysynnän purkautumisesta. Myös ostajien ja myyjien näkemykset oikeasta kauppahintatasosta ovat lähentyneet ja se luonnollisesti helpottaa kauppojen syntymistä”, kuvailee nykytilannetta KVKL:n toimitusjohtaja Jukka Malila.

”Kaupanteon tahti on tänä vuonna ylittänyt viimevuotisen tason maalis- , kesä- , heinä-  ja  nyt myös elokuussa. Esimerkiksi kesäkuussa vanhoja asuntoja myytiin lähes 12 ja heinäkuussa noin 4 prosenttia viimevuotista enemmän. Elokuussa 2015 KVKL:n hintaseurantapalvelun asiakkaina olleiden yritysten käytettyjen asuntojen kaupat lisääntyivät  vuodentakaisesta elokuusta 9,7 prosenttia. Vuoden muina kuukausina kauppaa on tehty pitkälti samaan tahtiin kuin edellisvuoden vastaavina kuukausina”,  tiivistää Malila alkuvuoden tilanteen.

Kesän muiden kuukausien ja nyt myös elokuun luvut vahvistavat, että positiivinen vire ei ole tänä vuonna jäänyt aivan tilapäiseksi ilmiöksi.  KVKL:n hintaseurantapalvelun asiakkaana olevat yritykset välittivät elokuussa vanhoja kerrostaloasuntoja yhteensä noin 1945, vanhoja rivitaloasuntoja noin 630 ja vanhoja omakotitaloja  noin 905 kappaletta.

Tuoreimman tarkastelukuukauden, elokuun osalta eniten kasvua edellisvuoteen tapahtui käytettyjen omakotitaloasuntojen kauppamäärässä, joka oli elokuussa vuoden takaista noin 16,8 prosenttia suurempi. Välitettyjen käytettyjen rivitalohuoneistojen kauppamäärän arvioidaan kasvaneen elokuussa noin 10,5 prosenttia ja käytettyjen kerrostaloasuntojen 5,3 prosenttia edellisvuoden elokuuhun verrattuna.

”Elokuun 2015 suurta nousuprosenttia omakotitaloissa selittää jonkun verran se, että vuoden 2014 elokuussa omakotitalokauppa kävi melko verkkaisesti.  Tämän vuoden elokuussa saavutettua kauppamäärää voidaan pitää varsin tyydyttävänä, koska elokuussa 2015 myytyjen käytettyjen omakotitalojen määrä oli täsmälleen sama kuin heinäkuussa 2015, joka oli kesäkuukaudeksi varsin kelvollinen käytettyjen omakotitalojen myynnissä”, suhteuttaa tilannetta KVKL:n Malila.

Positiivinen kauppavire on myönteinen asia myös kiinteistönvälitysalan yrityksille. Kuluvan vuoden kevään loppu ja kesä on ollut monelle kiinteistönvälitysyritykselle hyvä ja joillekin jopa vilkkain kauppa-aika pitkään aikaan.

Vaikka kaupanteon tahti on kevään lopussa ja kesällä hieman parantunut, 2010-luvun normaalivuosien kauppatahdista ollaan vuositasolla jäljessä.  KVKL:ssa ollaan tyytyväisiä myönteisiin uutisiin, mutta ymmärretään, että nousuprosentit ovat aina merkittäviä silloin, kun vertailukohdan luvut ovat alhaisia.

”Viime kuukaudet ovat luoneet Suomen kiinteistönvälitysalalle positiivista tunnelmaa ja vahvistaneet tulevaisuudenuskoa. Eteenpäin katsovat yritykset suuntautuvat juuri tällä hetkellä vahvasti henkilöstön ammattitaidon kehittämiseen ja koulutukseen”, luonnehtii Malila viitaten vuoden 2016 alkuun, jolloin jokaisessa kiinteistönvälitysyrityksen toimipisteessä toimivista henkilöistä vähintään puolella tulee olla LKV-pätevyys.

Kiinteistöliiton Indeksitalo 2015: Kiinteistöverot kaupunkien kustannusnousun kärjessä

Kiinteistöverotus nielee yli viisi prosenttia enemmän taloyhtiöiden varoja kuin vuonna 2014. Myös veden hinnannousu ylitti kolme prosenttia. Sen sijaan kaukolämmössä keskimääräinen hinta on noussut tänä vuonna vain hitusen yli 30000 asukkaan kaupungeissa. Sähkö on jopa hieman vuodentakaista halvempaa. Kaiken kaikkiaan kuntakohtaiset verot ja maksut ovat nousseet keskimäärin 1,7 prosenttia vuonna 2015. Tiedot käyvät ilmi Kiinteistöliiton 10.9. julkistamasta Indeksitalo 2015 -selvityksestä.

– Rakennuksen ja tontin kiinteistövero puree yhä enemmän taloyhtiöiden kuntakohtaisten maksujen potissa. Taustalla olivat sekä kiinteistöveroprosenttien ala- ja ylärajojen nostot että kuntien kiinteistöveroprosenttien nostot rajojen sisällä, sanoo Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Yli 30000 asukkaan kaupungeissa tontin kiinteistövero nousi Kiinteistöliiton Indeksitalo-mallissa neljä prosenttia ja rakennuksen kiinteistövero runsaat seitsemän prosenttia.

Suurin kiinteistöveron yhteenlaskettu kiristys osui Hyvinkäälle, jossa nousu oli kolmanneksen luokkaa. Espoossa korotus oli noin neljänneksen verran.

Vesikustannusten nousu jatkui ripeänä, joskin edellisvuodesta hidastuneena. Vertailussa oli kuitenkin kaupunkeja, joissa veden hinta nousi miltei 10 prosenttia. Tyypillinen korotus vaihteli kahdesta viiteen prosenttiin. 50 tutkituista kaupungista ja kunnasta noin viidesosa piti tänä vuonna veden hinnan edellisvuoden tasolla.

Kaukolämmön hinnan pitkään jatkunut voimakas nousu on hidastunut kuluvana vuonna. Keskimääräinen kaukolämpökustannus kohosi vain 0,3 prosenttia vuodesta 2014.

– Runsaassa puolessa 50 paikkakunnasta kaukolämmön hinta on joko laskenut tai pysynyt ennallaan. Tutkittuun joukkoon mahtui kuitenkin myös kuntia, joissa kaukolämmön hintaa on kuluvana vuonna nostettu selvästi yli viisikin prosenttia edellisvuodesta, Kero arvioi.

Yli 30 000 asukkaan kaupungeissa kiinteistöverot ja maksut ovat keskimäärin 2,57 euroa neliöltä kuukaudessa. Paikkakuntakohtaiset erot ovat huomattavat, sillä 60 neliön asunnolle jyvitetty vuosikulu on Kokkolassa 1 490 euroa ja Lappeenrannassa 2 109 euroa. Indeksitalon 2 400 neliön huonealalla talokohtainen kustannus vuodessa on Kokkolassa 59 616 ja Lappeenrannassa 84 384 euroa. Kaiken kaikkiaan kuntakohtaisesti päätettävät Indeksitalokustannukset muodostavat noin 55 % kaikista kerrostalon hoitokuluista.

Kiinteistöveron osuus Indeksitalon kustannuksista nousussa

Kiinteistöveroprosenttien ala- ja ylärajoja nostettiin vuodelle 2015. Indeksitalon kohdalla keskimääräinen kiinteistöveron nousu edellisvuoteen verrattuna oli tontin kiinteistöveron osalta keskimäärin 4,5 prosenttia ja rakennuksen kiinteistöveron osalta keskimäärin 7,2 prosenttia.

30 suurimman kaupungin joukossa suurimmat nousut nähtiin Hyvinkäällä: yleinen kiinteistövero nousi 0,35 prosenttiyksikköä, vakituisen asuinrakennuksen vero 0,10 prosenttiyksikköä, Espoossa 0,20/0,5 prosenttiyksikköä ja Imatralla 0,20/0,5 prosenttiyksikköä. Kiinteistöveron osuus Indeksitalon kustannuksista nousi 14 prosenttiin vuonna 2015. Helsingissä osuus nousi 27 prosenttiin.

Kaukolämmön hinnat nousivat vain hitusen

Kaukolämmön kustannus nousi Indeksitalossa vain keskimäärin 0,3 prosenttia verrattuna vuoteen 2014. Kaukolämmön osuus Indeksitalon kustannuksista on 47 prosenttia. Indeksitalon vuotuiset lämpökustannukset ovat 1,23 euroa neliöltä kohden kuukaudessa, mikä merkitsee yli 35 000 euron vuosikustannusta. Muutosten vaihtelu oli poikkeuksellisen suurta: ääripäissä olivat Salo, jossa Indeksitalon kaukolämpökustannus laski edellisvuodesta 19 prosenttia, ja Joensuu, jossa oli nousua kahdeksan prosenttia.

Yli 30 000 asunnon kaupungeista kalleinta kaukolämpö on Nokialla, 1,59 euroa neliötä kohden kuukaudessa, Imatralla 1,51 ja Hämeenlinnassa 1,42. Alta euron neliöltä kuukaudessa selvitään lämmössä Seinäjoella 0,99, Oulussa 0,93 ja Kokkolassa 0,81 euroa. Selvitetyistä kunnista kaikkein kallein kaukolämpö löytyy Vihdistä, 1,83 euroa/m2 kuukaudessa.

Erot kaukolämmön hinnassa ovat merkittävin indeksitalon kuntakohtaisia kustannuseroja selittävä tekijä. Indeksitalon vuotuinen kaukolämpökustannus edullisimman kaukolämmön kunnassa Kokkolassa on 23 328 euroa, mikä on noin puolet vähemmän kuin yli 30000 asukkaan kaupunkien kalleimmaksi osoittautuneella Nokialla.

Veden ja jäteveden hinnat ripeästi ylöspäin

Veden ja jäteveden maksut nousivat edellisvuoteen verrattuna 3,2 prosenttia eli 0,02 euroa neliötä kohden edellisvuodesta. Vesimaksujen osuus Indeksitalon kustannuksista oli liki neljännes.

Vesikustannukset olivat Indeksitalossa keskimäärin 0,63 euroa neliöltä kuukaudessa. Yli 30 000 asunnon kaupungeista suurimmat vesikustannukset ovat Jyväskylän 0,82, Rovaniemen 0,78 ja Ylöjärven 0,77 euroa/m2/kk.

Edullisimmat vesimaksut löytyvät pääkaupunkiseudun kunnista. Helsingistä, Espoosta ja Vantaalta Indeksitalon vesikustannus on 50 senttiä neliöltä kuukaudessa.

Kiinteistösähkö ainoa laskeva kuluelementti

Kiinteistösähkö oli ainoa Indeksitalon vero- ja maksuelementti, jonka kustannuskehitys oli aleneva vuoteen 2014 verrattuna. Sähkön osuus Indeksitalon kustannuksista on vajaa seitsemän prosenttia.

30 000 asukkaan kaupungeissa sähkön hinnan vaihteluväli on Imatran 22 sentistä Joensuun, Espoon ja Kirkkonummen 15 senttiin/m2/kk.

Jätehuolto hivenen kalliimpaa – jätehuollon rakenteissa kaupunkikohtaisia eroja

Jätehuollon osuus Indeksitalon kustannuksista oli keskimäärin noin kuusi prosenttia. Maksut koostuvat sekajäte-, biojäte- ja paperinkeräysjakeista sekä mahdollisista eko- ym. vastaavista maksuista. Jätehuollon kustannukset nousivat edellisvuoteen verrattuna keskimäärin 0,7 prosenttia.

Jätehuoltokulut ovat selvästi korkeimmat Mikkelissä, jossa jätehuoltomaksut ovat yli kolme kertaa kalliimmat (0,32 euroa/m2/kk) kuin edullisimmassa Lahdessa (0,10 euroa/m2/kk). Vertailuperusteet ovat mahdollisuuksien mukaan vakioituja. Kaupunkikohtaiset olosuhteet poikkeavat toisistaan esim. ekomaksujen, kuljetusjärjestelmän sekä jäteastioiden tyhjennys- ja käsittelymaksujen kohdalla. Myös kuntakohtaisissa lajittelukäytännöissä ja erilliskeräysvelvoitteissa on eroja.

*) Indeksitalo-vertailu:
Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 syksyisin vakiomuotoisen ns. Indeksitalon veroja ja kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 30-vuotias 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Nyt julkaistava Indeksitalo 2015 -tietoaineiston on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy Kiinteistöliiton tilaamana ja koordinoimana. Mukana on kaikkiaan 50 kaupunkia ja kuntaa. Yli 30000 asukkaan vertailukaupunkeja on 37 kappaletta. Tiedot ovat syyskuun 2015 mukaisia.

Kiinteistöliitto Indeksitalo 2015 – Taulukot ja graafit.pdf