SATO ja Lassila & Tikanoja jatkavat yhteistyötään asumisviihtyvyyden parantamiseksi

Lassila & Tikanoja Oyj ja SATO Oyj ovat solmineet kolmivuotisen sopimuksen koskien kiinteistöhuolto- ja siivouspalveluita. L&T vastaa eri puolilla Suomea yli 170 SATOn asuntoyhtiön huoltotöistä, ulkoalueiden hoidosta ja yleisten tilojen siivouksesta.

L&T ja SATO ovat tehneet yhteistyötä kiinteistöpalveluissa jo usean vuoden ajan. L&T on SATOn suurin kumppani kiinteistöhuolto- ja siivouspalveluissa. Yhteistyön keskiössä on parantaa asukkaan viihtyvyyttä entisestään.

”Tavoitteenamme on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus asukkaillemme. Näitä tavoitteita tulee myös kumppaneidemme tukea. Meillä on hyviä kokemuksia yhteistyöstä L&T:n kanssa ja uskomme, että yhteistyöllä pystymme edelleen parantamaan asumisviihtyvyyttä kiinteistöissämme”, kertoo yksikön johtaja Juha-Pekka Järvenpää SATO:sta.

SATO ja L&T ovat panostaneet kiinteistönhoitopalveluiden laatuun järjestämällä kiinteistönhoitohenkilöstölle muun muassa yhteisiä koulutuksia. Uuden sopimuksen myötä jatkuu myös työ kiinteistötietojärjestelmien automaattisen tiedonsiirron kehittämiseksi.

”Työntekijöidemme yhteisen koulutuksen lisäksi panostamme yhdessä energiakulutuksen optimointiin. Lisäksi yhteinen johtamisjärjestelmä pyrkii tuottamaan jatkuvasti tehokkaampia palveluratkaisuja SATO-asukkaiden viihtymisen parantamiseksi”, sanoo toimialajohtaja Petri Myllyniemi Lassila & Tikanojalta.

YIT myy noin 85 miljoonan euron edestä toimitilakiinteistöjä

YIT on solminut sopimukset kolmen toimitilakiinteistön myynnistä eri toimijoille. Kaupat solmittiin Vantaan Tikkurilassa sijaitsevan toimisto- ja liikekeskus Dixin liikekeskuksesta, Liettuan Vilnassa sijaitsevasta Grand Office -toimitilakiinteistöstä sekä Helsingin Käpylässä sijaitsevasta Osmontien toimistokiinteistöstä. Sopimusten kokonaisarvo on noin 85 miljoonaa euroa, josta noin 50 miljoonaa euroa kuuluu pääoman vapautusohjelman piiriin. Liikevaihtoa kirjataan Q3:lle valmius- ja vuokrausasteiden mukaisesti yhteensä noin 40 miljoonaa euroa. Välitön kassavirtavaikutus on noin 20 miljoonaa euroa.

Toimisto- ja liikekeskus Dixin liikekeskuksen ostaja on tanskalainen kiinteistösijoittaja NREP Nordic Strategies Fund. Kaupan kohteena oleva kolmikerroksinen kauppakeskus on laajuudeltaan noin 9 100 neliömetriä, ja se toteutetaan kahdessa vaiheessa. Ensimmäinen vaihe, noin 5 200 neliömetriä liiketilaa, valmistuu joulukuussa 2014. Toisen vaiheen, noin 3 900 neliömetriä, rakentaminen käynnistyy keväällä 2015 ja valmistuu joulumyyntiin 2016. Kauppaan sisältyvät lisäksi noin 200 autopaikkaa ensimmäisessä rakennusvaiheessa valmistuvasta pysäköintitalosta. Kohteelle haetaan LEED-ympäristösertifikaattia tavoitteena Platinum-taso.

Liettuan Vilnassa sijaitsevan Grand Office -toimitilakiinteistö myytiin virolaiselle sijoitusyhtiölle Capital Mill OÜ:lle. Kaupan kohteena on noin 10 000 neliömetrin kokoinen, 21-kerroksinen toimitilakiinteistö ja sen yhteydessä sijaitsevat parkkitilat noin 290 autolle. Kohde valmistui toukokuussa 2014, ja ankkurivuokralaisina ovat muun muassa vakuutusyhtiö BTA ja sähköverkkoyhtiö Lesto. Lisäksi kiinteistössä sijaitsee myös YIT:n liettualaisen tytäryhtiön toimisto. Grand Office sijaitsee vuonna 2006 hankitulla Vilspan tontilla, jolla on myös YIT:n rakentama, tänä vuonna valmistunut hypermarket Prisma. YIT rakentaa tontille parhaillaan myös asuntoja.

Lisäksi YIT on allekirjoittanut sopimuksen Helsingissä sijaitsevan Osmontien toimistokiinteistön myynnistä VVT Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoimalle VVT Property Fund I Ky:lle. Käpylän Osmontiellä sijaitsevan kuusikerroksisen toimistokiinteistön rakennustyöt aloitettiin syyskuussa 2014. Toimistotalo on laajuudeltaan noin 3 300 neliömetriä ja se valmistuu lokakuussa 2015. Kiinteistön vuokralaiseksi tulee muun muassa Helen Sähköverkot Oy (HSV). Osmontie 38:aan sijoittuva toimistotalo suunnitellaan YIT:n energianero-konseptin mukaisesti, jolloin energiatehokkaisiin ratkaisuihin ja kiinteistöteknisiin järjestelmiin kiinnitetään erityistä huomiota. Kohteelle haetaan LEED-ympäristösertifikaattia tavoitteena Gold-taso.

YIT myy noin 30 miljoonan euron edestä asuntoja vuokrakäyttöön

YIT myy Ålandsbankenille asuntoja vuokrakäyttöön. Kaupan kohteena olevien asuntojen kokonaisarvo on yhteensä noin 30 miljoonaa euroa.

YIT on sopinut Ålandsbankenin asuntorahaston kanssa 137 asunnon kaupasta. Asunnot ovat pääasiassa valmiita tai lähellä valmistumista, ja ne sijaitsevat eri kohteissa pääkaupunkiseudulla ja muissa Suomen kasvukeskuksissa.

”Vuokra-asuntomarkkina on jatkunut aktiivisena, solmittu kauppa on tärkeä osa myyntiportfoliomme hallintaa. Valmistuvien ja valmiiden asuntojen myynti luo lisäksi mahdollisuuksia myös uusille asuntoaloituksille.”, toteaa Harri Isoviita, YIT:n Asuntorakentaminen –liiketoimintaryhmän johtaja.

Kari Virta jatkaa Kiinteistötyönantajien hallituksen puheenjohtajana

Kiinteistötyönantajien hallitus vuodelle 2015 nimettiin Turussa pidetyssä liittokokouksessa 26. syyskuuta.

Kiinteistötyönantajien hallituksen puheenjohtajana jatkaa ISS Palvelut Oy:n toimitusjohtaja Kari Virta. Varapuheenjohtajana jatkaa kiinteistöneuvos Hannu Salonen, HH-Kiinteistöpalvelut Oy:n hallituksen puheenjohtaja.

Uusina jäseninä hallitukseen nimettiin toimitusjohtaja Ismo Heikkonen RTK-Palvelu Oy:stä sekä toimitusjohtaja Heikki Pesu Are Oy:stä.

Vanhoina jäseninä hallituksessa jatkavat toimitusjohtaja Juhapekka Joronen, SOL Palvelut Oy, toimitusjohtaja Harri Järvenpää, Lännen Kiinteistöpalvelu Oy, toimitusjohtaja Johan Mild, Coor Service Management Oy, toimitusjohtaja Pekka Ojanpää, Lassila & Tikanoja Oyj, toimitusjohtaja Kalevi Ranta, Rovanapa Oy sekä hallintojohtaja Päivi Repo, Rewest Oy.

Hallituksen varajäsenenä jatkaa varatoimitusjohtaja Suvi Kuusisto N-Clean Oy:stä. Uudeksi varajäseneksi valittiin toimitusjohtaja Tomi-Erik Aravirta Kiinteistö- ja ympäristöpalvelut Oy:stä.

Kiinteistötyönantajat ry on kiinteistöalan ainoa työnantajajärjestö ja kiinteistöpalveluja tuottavien yritysten elinkeinopoliittinen edunvalvoja. Liiton 550 jäsenyritystä tarjoavat kiinteistön hoito- ja ylläpitopalveluja, erilaisia toimitila- ja käyttäjäpalveluja sekä kiinteistöliiketoimintaan, kiinteistöjen hallinnointiin ja isännöintiin liittyviä palveluja. Kiinteistöpalveluala työllistää Suomessa yli 100 000 henkilöä.

Uusi hallitus aloittaa toimintansa 1.1.2015.

Lassila & Tikanojalta kiinteistöpalvelut Itellalle

Itella keskittää kiinteistöpalvelunsa L&T:lle, joka hoitaa lokakuun alusta alkaen Itellan siivous-, kiinteistöhuolto-, kiinteistötekniikan ja jätehuollon palvelut. L&T:n kokonaispalveluratkaisu kattaa näiden palvelujen tuottamisen, johtamisen ja kehittämisen.

L&T:llä on ollut pitkä yhteistyö Itellan kanssa siivouspalvelujen tuottajana, ja nyt yhteistyö laajenee koskemaan kiinteistöpalvelujen kokonaisuutta.

Kokonaispalveluratkaisu mahdollistaa uudenlaisen toimintamallin, jossa palvelut tuotetaan tehokkaasti ja yhteneväisellä tavalla kaikkialla Suomessa. Lisäksi L&T ja Itella sitoutuvat yhteistyön myötä palvelujen jatkuvaan kehittämiseen ja kiinteistöjen ylläpitokustannusten optimointiin.

”Itellan tavoitteena oli keskittää kiinteistöpalvelut kumppanille, jolla on edellytykset tarjota kilpailukykyiset, oikein mitoitetut ja laadukkaat palvelut maanlaajuisesti. Lisäksi yhteinen tahtotilamme on kehittää palveluiden organisointia siten, että saavutamme kustannussäästöjä pitkällä aikavälillä. Palvelukumppanilta odotamme joustavuutta vastata mm. tilamuutoksiin ja palvelutarvemuutoksiimme”, kertoo Itella Real Estate Oy:n toimitusjohtaja Marko Tulokas .

Itellalle tuotettava kiinteistöpalveluratkaisu mahdollistaa tehokkaan kokonaisuuden hallinnan ja kustannusten paremman seurannan. Kiinteistöjohtamisen tueksi tuotetaan tietoa palveluiden toimivuudesta, laadusta sekä kustannusseurannasta.

”L&T:n energianhallinnan asiantuntemus ja kiinteistöpalvelujen palveluosaaminen varmistavat Itellalle energia- ja kustannustehokkuuden. Energiankulutus pysyy kurissa kiinteistön hyvällä ylläpidolla ja taloteknisten järjestelmien jatkuvalla tarkkailulla. Pääasia on kuitenkin se, että kiinteistöt toimivat tarkoituksenmukaisesti ja tilat ovat viihtyisät ja turvalliset käyttäjille”, sanoo toimialajohtaja Petri Myllyniemi L&T:ltä.

Osakeasuntojen hinnat laskivat hieman elokuussa

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat koko maassa laskivat 0,2 prosenttia heinäkuusta elokuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 0,8 prosenttia, kun taas muualla Suomessa hinnat laskivat 1,0 prosenttia. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat laskivat koko maassa 1,1 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 0,6 prosenttia edellisvuodesta, kun taas muualla Suomessa hinnat laskivat 2,5 prosenttia.

Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain, indeksi 2010=100:

ashi_2014_08_2014-09-29_tie_001_fi_001

Vuoden 2014 elokuussa vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta koko maassa oli 2 201 euroa, pääkaupunkiseudulla 3 494 euroa ja muualla Suomessa 1 694 euroa.

Osakeasuntojen hintojen kuukausitilaston ilmestyessä siinä on mukana tuoreimman tilastokuukauden osalta noin 40 prosenttia kaikista kaupoista. Kuukausitiedot tarkentuvat seuraavien kuukausien aikana siten, että vuoden lopulliset tiedot julkaistaan seuraavan vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen julkaisun yhteydessä. Lisätietoja tietojen tarkentumisesta on löydettävissä erillisistä taulukoista.

Lähde: Osakeasuntojen hinnat, Tilastokeskus

Tutkimus: Elämäntilanteen muuttuminen ja pyrkimys alentaa elinkustannuksia ovat keskeisimmät syyt hakea asumisoikeusasuntoa

Asumisoikeusasuntoa jonottavien henkilöiden keskuudessa toteutetun tutkimuksen mukaan keskeisimmät syyt hakea asumisoikeusasuntoa ovat oman elämäntilanteen muuttuminen sekä pyrkimys alentaa elinkustannuksia. Elämäntilanteen muutos on keskeinen syy 36 prosentille ja halu alentaa elinkustannuksia 32 prosentille vastaajista. Kolmanneksi keskeisin syy hakea asumisoikeusasuntoa on tarve saada lisää asumistilaa (23 % vastaajista).

Asumisoikeusasuntoa hakevat arvostavat viihtyisää kotia (66 % vastaajista) ja asunnon käytännöllisyyttä (53 %). Myös yksityisyys ja oma rauha (39 %), asuinympäristön ulkoilu- ja harrastusmahdollisuudet (39 %) sekä turvallisuuden tunne (34 %) koetaan keskeisiksi asioiksi asuntoa valittaessa. Suosituimmat asumismuodot ovat kerrostalo ja rivitalo ja kiinnostavin asuntotyyppi on kaksio.

Tutkimuksen pohjalta asumisoikeusasukkaat ryhmiteltiin viiteen asukasprofiilin. Nämä ovat harrastavat aikuiset, lapsettomat aikuiset, kustannustietoiset, kasvavat lapsiperheet sekä viihtyisyyttä ja turvaa hakevat.

”Asumisoikeusasuntojen asukkaat ovat läpileikkaus suomalaisista. Suurin yhdistävä tekijä on muuttunut elämäntilanne. Lapset ovat muuttaneet pois kotoa, lapsia on tullut lisää tai on tullut muu suuri elämänmuutos kuten avioero tai muutto toiselle paikkakunnalle. Melko moni haluaa myös pienentää asumiskuluja ja panostaa esimerkiksi matkailuun tai harrastuksiin. Asumisoikeusasunto on pysyvä ja turvallinen asumismuoto ilman sitoutumista suureen pankkilainaan”, arvioi Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n varapuheenjohtaja Maarit Toveri .

Tutkimuksessa kysyttiin asumisoikeusasuntoa jonottavien mielipiteitä mm. asumiseen liittyvistä arvostuksista, asumisoikeusasunnon hakemisen syistä ja suosituimmista asumismuodoista. Tutkimus toteutettiin sähköpostikyselynä toukokuussa 2014 ja siihen vastasi 1283 henkilöä, jotka jonottavat asumisoikeusasuntoa.

Lassila & Tikanoja osti Kiinteistöhuolto Rytkösen

Lassila & Tikanoja Oyj on ostanut jäte- ja ympäristöhuoltopalveluita tarjoavan Kiinteistöhuolto Rytkönen Oy:n liiketoiminnan. Iisalmelaisen Kiinteistöhuolto Rytkösen liikevaihto on 2,8 miljoonaa euroa. Vuonna 1971 perustettu yritys on markkinajohtaja Ylä-Savon talousalueella.

”Kaupan myötä toimintamme laajenee uudelle markkina-alueelle. Tästä on hyvä jatkaa, koska Rytkönen on ammattimaisesti hoidettu ja menestyvä yritys”, kertoo toimialajohtaja Petri Salermo L&T:ltä.

Kaupan myötä Kiinteistöhuolto Rytkösen 19 työntekijää sekä yrittäjät Pirjo Rytkönen ja Juha Ahonen siirtyvät L&T:lle.

”Yrittäjinä halusimme uusia haasteita ja myös nykyistä laajemman toimintaympäristön. Osana L&T:tä meillä on mahdollisuus kehittää ympäristöliiketoimintaa sekä omaa ja henkilöstömme osaamista myös jatkossa. Näin voimme palvella asiakkaitamme entistäkin paremmin”, sanoo Pirjo Rytkönen.

Osakeyhtiöt ja asunto-osakeyhtiöt voivat nyt ilmoittaa keskeiset vastuuhenkilömuutokset verkossa

Verohallinnon ja Patentti- ja rekisterihallituksen yhteisessä uudessa palvelussa voi ilmoittaa kaupparekisteriin muutokset hallitusta, toimitusjohtajaa, isännöitsijää, edustamiseen oikeutettuja, prokuristeja ja tilintarkastajia koskevissa tiedoissa. Lisäksi voi tehdä muutokset arvonlisäverovelvollisten rekisteriin, ennakkoperintärekisteriin ja työnantajarekisteriin.

Palvelua voivat käyttää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtajat tai isännöitsijät sekä yhtiön asiamiehet, kuten tilitoimistot ja asianajotoimistot.

Palvelu tarkistaa tiedot – käsittely nopeutuu

Palvelu ohjaa asiakasta selkeästi eteenpäin. Palvelussa tarkistetaan kaikki pakolliset henkilöitä ja yhtiötä koskevat tiedot, mikä nopeuttaa ilmoituksen käsittelyä. Palvelu varmistaa myös ennen ilmoituksen hyväksyntää, että ilmoitukseen on liitetty tarvittavat asiakirjat.

Palveluun kirjautuvalla henkilöllä täytyy olla suomalainen henkilötunnus ja verkkopankkitunnukset. Myös muutosilmoituksen allekirjoittaminen sähköisesti vaatii suomalaisen henkilötunnuksen ja verkkopankkitunnukset.

Vastuuhenkilöiden ilmoittaminen sähköisesti edullisempaa

Vastuuhenkilöiden ilmoittaminen kaupparekisteriin verkossa on edullisempaa kuin paperi-ilmoituksella, josta on 45 euron lisämaksu. Muutosten tekeminen Verohallintoon on aina maksutonta.

Uusi palvelu kuuluu yritys- ja yhteisötietojärjestelmän, YTJ:n asiointipalveluihin.

Sähköisesti voi myös perustaa osakeyhtiön sekä ilmoittaa yritysten osoite- ja yhteystietomuutokset.

Lisätietoja: www.ytj.fi

Kaupparekisterin ajankohtaispäivä järjestetään 21.10.2014. Lue lisää Patentti- ja rekisterihallituksen verkkosivuilla:http://www.prh.fi/fi/tutustu_ja_asioi/prh_koulu…siltapaiva.html

Edistämme teknistä, taloudellista ja yhteisöllistä kehitystä niin kansallisesti kuin kansainvälisestikin. Rekisteröimme yritykset, säätiöt ja yhdistykset. Tutkimme ja myönnämme patentit, hyödyllisyysmallit, tavaramerkit ja mallisuojan. Meillä on monipuoliset neuvonta-, tieto- ja koulutuspalvelut. www.prh.fi

Hypon asuntomarkkina-analyysi Nro. 50 – Q3/2014: Nyt on asunnonostajan markkinat

Asuntomarkkinat kasvukeskuksissa
heinä–syyskuussa, 19.9.2014.

Luet järjestyksessään Hypon 50:ttä asuntomarkkina‐analyysiä. Rahoitusneuvos Matti Inha aloitti analyysien tekemisen ja olemme tarkastelleet kasvukeskusten markkinatilannetta säännöllisesti neljä kertaa vuodessa kesästä 2002 lähtien. Juhlakatsauksessa katsomme Suomen asuntomarkkinoiden tilan lisäksi muita Pohjoismaita. Kotoisten asuntomarkkinoiden suuntaa määrää jatkossa omien päätöstemme lisäksi entistä vahvemmin kansainvälisten rahamarkkinoiden kehitys. Länsinaapureidemme asuntolainamarkkinoiden tapahtumista voi ennustaa suuntaa myös meille.

Hypon analyysi vallitsevasta kotimaisesta tilanteesta alkusyksyn asuntomarkkinoilla kohenee hieman, mutta jää kuitenkin selvästi miinukselle ‐147,5 pisteeseen (‐14,75 %), koska suomalaista kansantaloutta koskevat suuret konkreettiset päätökset antavat edelleen odottaa itseään. Luottamuksen koheneminen on avainsana, joka avaisi monta lukkoa.

Suomen kehitys kulkee hiljalleen lähemmäs pohjoismaisia asuntolainamarkkinoita, joissa pitkistä asuntolainoista maksetaan pääasiassa vain korkoja. Kansallisena ylpeydenaiheena ollut lainojen poismaksu vähenee, koska kalliiden hintojen kasvukeskuksissa rahat eivät riitä sekä korkoihin ja lyhennyksiin että elämiseen. Toisaalta erityisesti Ruotsissa pyritään käynnistämään uudelleen lähes kokonaan kadonnutta asuntolainojen lyhennysten maksukulttuuria, jotta velkaantuminen pysyisi hallinnassa. Pohjoismainen malli löytynee näiden kahden kehityksen välistä kansallisten erityispiirteiden mukaisesti.

Metropolisoituminen ja eriytyminen jatkuvat

Ennusteiden mukaan kaupungistuminen jatkuu. Suomessa lähes miljoona ihmistä vaihtaa uuteen osoitteeseen vuosittain. Kaupunkien kasvu ja metropolisoituminen jatkuvat myös muissa Pohjoismaissa, vaikka esimerkiksi Ruotsissa kehitys onkin edennyt paljon meitä pidemmälle.

Suurissa kaupungeissa kauppa käy ja hinnat pysyvät korkeina. Ero erityisesti taantuviin paikkakuntiin kasvaa. Se näkyy myös asuntolainamarkkinoilla.

Suomen 100 miljardin euron asuntolainakannasta vasta noin kolmannes on rahoitettu katetuin eli vakuudellisin joukkovelkakirjoin. Kaikkien pohjoismaalaisten kotitalouksien noin 1 100 miljardin euron asuntolainakannasta vakuudellisin joukkovelkakirjalainoin katettu osuus on jo paljon suurempi, yli 700 miljardia euroa eli noin 65 prosenttia. Euroopan tasolla näiden joukkovelkakirjojen kokonaiskanta lähestyy jo 3 000:ta miljardia euroa.

On selvää, että kansainväliset sijoittajat tarkastelevat jatkossa entistä tarkemmin sitä, millaisia asuntoja ja kiinteistöjä rahoituslaitokset luotottavat. Vakuuden likvidiysvaatimusten mukaisesti toisten kohteiden riskit arvioidaan pienemmiksi ja toisten suuremmiksi. Rahoituslaitosten jälleenrahoituksen hinta vaihtelee myös sen mukaisesti, koska tie vie pelkästä talletus‐ tai bondirahoituksesta kohti monipuolisempaa rahoitusrakennetta. Suomalaiset pankitkaan eivät voi perustaa lainanantoaan pelkästään talletusrahoituksen varaan. Markkinaehtoisen rahoituksen osuus kasvaa kaikilla – yhtiömuodosta ja koosta riippumatta.

Suomen kehitys kulkee hiljalleen lähemmäs pohjoismaisia asuntomarkkinoita, joissa pitkistä asuntolainoista maksetaan pääasiassa vain korkoja. Kansallisena ylpeydenaiheena ollut lainojen poismaksu vähenee, koska kalliiden hintojen kasvukeskuksissa rahat eivät riitä korkojen ja lyhennysten lisäksi muuhun elämiseen. Ruotsissa pyritään toiseen suuntaan, sillä siellä pyritään
käynnistämään uudelleen asuntolainojen lyhennyskulttuuria, jotta velkaantuminen pysyisi hallinnassa. Poismaksukulttuuri ehti Ruotsissa kadota lähes kokonaan. Pohjoismainen malli löytynee näiden kahden kehityksen välistä kansalliset piirteet huomioiden.

Riskipainopolitiikassa yllättävä suunta

Pohjoismainen kehitys vie rahoituslaitoksia myös siihen suuntaan, että asuntolainojen riskipainoja pyritään nostamaan ja yhdenmukaistamaan erityisesti ns. sisäisten luottoluokituksen mallien sisällä. Ruotsissa haetaan niin viranomaisten kuin pankkialankin voimin malleja, joilla
riskipainot kyetään nostamaan 20–25 prosentin tasolle. Samat toimet etenevät myös Tanskassa ja Norjassa.

Suomessa suunta on toinen. Markkinoiden mallioppilas on joutunut jopa yllättävään tilanteeseen. Konservatiivinen riskipainopolitiikkamme onkin kohta Pohjoismaiden liberaalisin. Keskimääräinen 10 prosentin tasomme on tuplasti kevyempi kuin muissa Pohjoismaissa.

Kaupungistuminen ja metropolisoituminen tarkoittavat sitä, että asiakkaiden väliset erot korostuvat. Samaan aikaan rahoittajapankkien välinen kilpailu laskee marginaaleja, Suomessakin viime vuoden marginaalihuipuista on tultu alas jo merkittävästi ja suunta jatkuu suurissa kaupungeissa.

Alhainen lyhentyvyyskulttuuri, alhaiset riskipainot, alhaiset marginaalit ja alhainen uusasuntotuotannon määrä kasvukeskuksissa ovat vauhdittaneet pohjoismaisten kotitalouksien asuntolainavelkaantumista usean vuoden ajan. Nyt tähän yhdistelmään on herätty. Yhdistelmä on pahimmillaan myrkkypilleri, joka voi heiluttaa koko Pohjoismaista pankkijärjestelmää. Vastalääkkeet ovat selvät: kohtuullisesti lyhentyvät asuntolainat, yhdenmukaiset riskipainot,
terveet marginaalit sekä kysyntää paremmin vastaava kohtuuhintainen ja monipuolinen uusasuntotuotanto. Rohkeus toteuttaa tarvittavat muutokset puuttuu.

Asuntokauppa käy kaupungeissa, nyt on ostajan markkinat

Tunnelma suomalaisten kasvukeskusten asuntomarkkinoilla on odottava. Nyt on asunnonostajan markkinat, sillä vallalla on monia epävarmuutta voimistavia tekijöitä.

Suomi kamppailee heikentyvän työllisyysasteen ja kasvavan kestävyysvajeen kanssa. Suuryritysten yt‐neuvotteluissa on yhä useammin siirrytty lomautuksista irtisanomisiin. Maan hallituksen kyky tehdä päätöksiä ennen tulevia vaaleja on kysymysmerkki ja eläkeneuvotteluissa syksy tuntuu kestävän. Kansainvälisiä suhteita rasittavat Ukrainan kriisin jatkuminen ja talouspakotteet.

Hypon analyysi vallitsevasta kotimaisesta tilanteesta alkusyksyn asuntomarkkinoilla kohenee hieman, mutta jää kuitenkin selvästi miinukselle ‐147,5 pisteeseen (‐14,75 %), koska suomalaista kansantaloutta koskevat suuret konkreettiset päätökset antavat edelleen odottaa itseään.
Luottamuksen koheneminen on avainsana, joka avaisi monta lukkoa.

Minihallitusneuvotteluissa tehty päätös valtion väyläinvestointien sitomisesta kaupunkien tonttikaavoitukseen ja asuntotuotantoon on merkki siitä, että pääkaupunkiseudun ja Tampereen asuntomarkkinoiden rakenteellisia ongelmia pyritään viimein ratkaisemaan.

Kaikenlaisia uusia asuntoja pyritään saamaan nyt rakenteille, mutta nämä ratkaisut tuovat helpotusta aikaisintaan vuodesta 2016 eteenpäin. Tehdyt päätökset eivät lisäksi yksin riitä saamaan aikaan positiivista käännettä kasvukeskusten asuntomarkkinoilla, vaan tarvitaan myös luottamusta ja uskallusta tuottaa, ostaa ja korjata sekä rahoittaa asuntoja.

Luottamus ja uskallus ovat työllisyyskehityksen varassa, ja tulevan talven näkymät ovat epävarmat. Suomi kamppailee heikentyvän työllisyysasteen ja kasvavan kestävyysvajeen kanssa. Syksyä kohden suuryritysten yt‐neuvotteluissa on yhä useammin siirrytty lomautuksista irtisanomisiin.

Valtion puolelta tarvitaan nyt ryhtiliikettä, jotta annetut lupaukset viedään kaikilta osin toteutukseen eduskuntavaalien läheisyydestä huolimatta. Mahdollinen valtion luottoluokituksen heikentyminen ei ainakaan kohentaisi asuntomarkkinoiden kaipaamaa luottamusta.

Keskimääräiset hinnat eivät kerro koko totuutta

Hypon näkemys kasvukeskusten asuntomarkkinoiden tulevaisuudesta on toistaiseksi neutraali ja odottava. Seuraavat kuukaudet kertovat paljon siitä, millaiseksi muodostuvat vuoden 2015 asuntomarkkinat.

Pääkaupunkialueella ja suurissa keskuskaupungeissa kysyntä jatkuu, koska ihmiset muuttavat taantuvilta paikkakunnilta kasvukeskuksiin ja kaupunkien sisäinen muuttoliike kasvaa. Uskoa oman tai sijoitusasunnon ostamiseen ihmisiltä löytyy, sillä rahoittajilta haetaan jatkuvasti lainapäätöksiä, vaikkei ostokohdetta ole vielä löytynyt. Kiinnostuksen kohteet vaihtelevat
kuitenkin suuresti.

Asuntomarkkinoilla paras tilanne on dinkkuuntuneilla sinkuilla, jotka etsivät isompaa yhteistä asuntoa ja omistuksessa kummallakin jo pari pienempää suhteellisen velatonta asuntoa kasvukeskuksessa. He ovat markkinoiden voittajia tänä päivänä. Valinnanvaraa ja mahdollisuuksia riittää.

Keskimääräiset kauppahinnat tai keskimääräinen kysyntä ei kerro markkinoista todellista kuvaa. Pääkaupunkiseudulta ja suurista keskuskaupungeista löytyy markkinataskuja, joiden olemassaolo ei tilastoista aukene. Ne on vain tiedettävä.

Euroopan keskuspankin yllättävä päätös laskea ohjauskorkoaan ja lisätä muita toimia luo nyt pohjaa positiiviselle suunnanmuutokselle. Työpaikkojen lisääminen, uusasuntotuotannon kasvattaminen ja ihmisten luottamuksen parantaminen toisivat vakautta, jota kipeästi kaivataan kasvukeskuksissa. Suunnan kääntyminen ei ole kiinni rahoituksen saatavuudesta. Euroalueen talouskehitys näkyy heti Suomen viennissä. Ukrainan kriisi on tällä hetkellä kuitenkin se suurin uhkakuva.

Suomen asuntomarkkinoilla suuri kuva on pysynyt ennallaan. Kaupungit vetävät väkeä, ja ihmiset tarvitsevat asuntoja. Jos uusien asuntojen rakentaminen ei lisäänny, paine kasvaa entisestään vanhoissa asunnoissa. Tarve kohdistuu kaikenlaisiin asuntoihin eli myös vuokra‐, osaomistus‐ ja asumisoikeusasuntoja pitäisi rakentaa tarjolle huomattavasti lisää, jotta asuntomarkkinoidemme
ennustettavuus ja monimuotoisuus säilyvät myös tulevaisuudessa. Asumisuran olisi hyvä voida kulkea näiden kaikkien asunnonhallintamuotojen kesken jouhevasti. Vuokralta omistusasuntoon ja omistusasunnosta vuokralle oman tilanteen mukaisesti.

Suomessa pankkimarkkinoiden eriytyminen jatkuu

Asuntolainojen marginaalit laskevat rahoittajapankkien kovan kilpailun johdosta pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa. Kysymykset siitä, kuka, missä ja millainen kohde, määräävät lainaehdot ja lainamarginaalin. Marginaalihaarukka pysyy leveänä, mutta pääkaupunkiseudulla ja Tampereella voidaan neuvotella jo nollalla alkavista marginaaleista. Lainanhakijan yksilöllinen maksukyky ja vakuudet sekä paikkakunnan yleiset näkymät
ratkaisevat yhä useammassa tapauksessa lainamarginaalin suuruuden ja muut lainaehdot.

Oman hankkeen realistisuus eli oikeankokoinen ja ‐hintainen asunto, omien taustojen vahvistaminen sekä hyvä valmistautuminen lainakeskusteluun pankkien kanssa ovat ratkaisevan tärkeitä. Kannattaa miettiä myös omaa ennustetta siitä, miten tilanne muuttuu 10–15 vuodessa ja kysyä tulevaisuutta koskevia näkemyksiä myös pankin lainaneuvottelijalta. Pankki ei voi mennä välittäjän selän taakse tässä asiassa.
Ensiasunnon ostajilla korostuvat ASP‐ennakkosäästöt, vanhempien rooli ja lisävakuudet.

EKP:n tuoreen päätöksen mukana markkinakorot laskevat yhä jonkin verran, ja ennen kaikkea ne pysyvät toistaiseksi kaikkien aikojen alhaisimmalla tasolla. Oman rauhallisen yöunen vuoksi lähes olemattomaan korkotasoon ei kuitenkaan saa tuudittautua.

Stressitesti viranomaisten ohjeiden mukaisesti kuuden prosentin korkotasolla ja 20–25 vuoden laina‐ajalla kannattaa tehdä ja peilata testin tulokseen omaa elämäntilannettaan. Eli jos kuuden prosentin korolla tulisi vaikeuksia selvitä, hanke on omiin resursseihin nähden liian suuri ja/tai kohde liian kallis. Jos taas laskelma näyttää kovin helpolta, niin laina‐aikaa kannattaa lyhentää. Sillä tavoin saa rakennetuksi luontaisen puskurin, ja pahinta mitä voi tapahtua on se, että
asunnosta tulee velaton suunniteltua nopeammin.

Ylivelkaantumisen välttämiseksi voi tehdä yksinkertaisen happotestin: Pystytkö maksamaan kaikista veloistasi vähintään korot, jos jäät työttömäksi tai työkyvyttömäksi? Jos et, niin vähennä velkojasi ylimääräisin lyhennyksin ja jos kyllä, niin jatka velkojesi lyhentämistä samalla tavalla. Nyt on alivelkaantumisen aika. Ylivelkaantuminen on out.

On hyvä huomata, että ASP‐järjestelmä antaa ensiasunnon ostajille automaattisen suojan korkojen nousun varalta. Sen rinnalla oikeus ansiosidonnaiseen työttömyysturvaan työttömyyskassan jäsenenä pidentää kykyä maksaa korkoja. Molemmat ovat tärkeitä, jotta saa jatkaa asumista omassa kodissa myös vaikeuksien pitkittyessä. Lisäksi on hyvä harkita myös muita lisäturvaa antavia tuotteita.

Missään tapauksessa ei pidä ajautua kahden velkaisen asunnon loukkuun. Ensin
vanhan asunnon myynti, sitten pankista sitova luottopäätös uuden asunnon
rahoittamiseen ja vasta sen jälkeen allekirjoitus sitovaan ostositoumukseen.

Johtopäätökset markkinatilanteesta

Pääkaupunkiseudun ja kasvavien kaupunkien ongelmat syvenevät, jos uusien asuntojen tuotantoa ei saada lisättyä. Muuttoliike jatkuu eli ihmisten tarve asunnoista kasvaa entisestään. Rakentaminen on alavireistä, joten uusien asuntojen tarjonta supistuu ja kysyntäpaine siirtyy vanhoihin asuntoihin. Muualla Suomessa jatkuu asuntovarallisuuden kaupallisen arvon tasainen
alentuminen. Paikalliskasvukeskukset vähenevät, taantuvien paikkakuntien määrä kasvaa.

Väki muuttaa työn perässä metropolialueelle ja isoihin kasvukeskuksiin. Se eriyttää asuntomarkkinoita, eikä ennusteissa loppua näy. Kehitys on samanlainen kaikissa Pohjoismaissa. Suomi ei ole immuuni kaupungistumiselle. Päinvastoin. Suomesta puuttuneita luontaisia perusteita koko maan kattavalle yhdyskuntarakenteelle on ylläpidetty tukitoimin 60 vuotta. Nyt nämä toimet ovat monella tapaa tulossa tiensä päähän. Tilanteeseen on herättävä.

Metropolialueen asunnoissa on laaja hintahaarukka. Jos halutusta asunnosta ei
päästä hintasopuun, löytyy varmasti ajan kanssa toinen vaihtoehto. Kalliista
asunnoista Helsingin seudulla ei ole minkäänlaista pulaa. Katse kannattaakin
suunnata kantakaupungin sijasta lähialueille ja lähiöihin. Järkitrendi on päivän
sana.

  • Asuntoa vaihdettaessa ensin vanhan velkaisen myynti, sitten vasta uuden hankinta.
  • Tinkimisvaraa löytyy lähes kaikista asuntotyypeistä.
  • Hyvin hoidetuista ja teknisesti hyvässä kunnossa olevista rivi‐ ja kerrostalokohteista kannattaa tinkiä rohkeasti 5–10 prosenttia pyyntihinnasta – heikommin hoidetuista ja teknisesti huonossa kunnossa olevista kohteista on tingittävä enemmän ja valmistauduttava myös huolehtimaan korjaustoimista.
  • Entistä harvempi ostajista on niin ”kätevä käsistään”, että tienaisi itselleen korjaamalla kohteen omin voimin – varsinkin kun korjaamisen säännöt ovat aiempia vuosi vaativammat. Kannattaa olla inhorealisti tässä kohtaa.
  • Oman hankkeen realistinen talousarvio ja varautuminen kalliimpiin asumiskustannuksiin ovat tärkeitä.
  • Korot ovat lähes olemattomat, joten asuntolainan kuukausimaksut on hyvä käyttää lainan nopeaan lyhentämiseen. Korkojen muutokseen on aina syytä varautua itselle sopivalla tavalla.

Suositukset asunnon ostajalle

On syytä tarkasti ja huolellisesti suunnitella uuden osto / vanhan myynti sekä samalla kilpailuttaa kaikki pankkipalvelut asuntolainan rinnalla asuntolainakeskusteluun hyvin huolellisesti valmistautuen. Erityisesti kasvukeskuksissa rahoittajapankkien kilpailu kiristyy, joten oman
hankkeen tarkka miettiminen voi tuottaa edullisen lopputuloksen. Asuntolainaa kannattaa kysyä useasta pankista ja vaatia pankin edustajalta todennettua itsenäistä ja riippumatonta näyttöä myös asuntokauppaosaamisesta (esim. LKV). Pankki ei voi mennä välittäjän selän taakse.

Asuntolainasuhde kestää usein pidempään kuin avioliitto. Pidä se mielessä.