Tutkimus: Vain riittävä asuntojen tarjonta pitää hintojen nousun kurissa pääkaupunkiseudulla

DSCN5152

Kuva: Markku Hietavuori

Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet nopeasti väestömäärän ja keskimääräisen tulotason nousun vuoksi. Paras keino hillitä hintojen ja vuokrien nousua on lisätä asuntojen tarjontaa. Liian pieni tonttimaavaranto on 2000-luvulla ollut rakentamisen pahimpana pullonkaulana. Pääkaupunkiseudun yleiskaavat sekä liikenneratkaisut kuitenkin mahdollistavat uudenlaisen pitkäjänteisen kaavoituksen sekä tonttivarannon kasvattamisen.

Tulokset käyvät ilmi Eduskunnan tarkastusvaliokunnan tilaamasta tutkimuksesta, joka käsittelee asuntopolitiikan kehittämiskohteita. Tiistaina 12. syyskuuta julkaistu raportti sisältää 18 suositusta asuntopolitiikan kehittämiseksi. Selvitystyöstä ovat vastanneet FL Janne Antikainen, VTT Seppo Laakso ja TkT Henrik Lönnqvist.

Tutkimuksen mukaan asumiseen liittyy merkittäviä kehittämistarpeita monella tasolla, erityisesti kysynnän ja tarjonnan suureen epätasapainoon sekä asumiseen kohdistettujen tukien vaikuttavuuden lisäämiseen. Asuntotuotannon riittävyys on kaikkien kasvukeskusten haaste, kun taas taantuvilla seuduilla asuntojen arvot laskevat. Riskinä on, että Suomen asuntomarkkinat jakaantuvat kiihtyvää vauhtia.

Paras keino hillitä hintojen ja vuokrien nousua kasvukeskuksissa on asuntotarjonnan lisääminen. Parhaiten asuntotarjontaa edistetään kaavoituksella ja sen aikaansaamalla tonttimaanvarannolla. Pääkaupunkiseudulla yleiskaavat sekä liikenneratkaisut mahdollistavat pitkäjänteisen kaavoituksen ja tonttivarannon systemaattisen kasvattamisen. Asuntojen hintojen nousua saadaankin hillittyä kaavoittamalla alueita huomioiden maankäyttö, asuminen ja liikenne. Pääkaupunkiseudun asuntopula on seudullinen ongelma, jonka ratkaisemiseksi tarvitaan seudullista yhteistyötä.

Myös valtion osallisuutta yhteistyössä tulee kehittää pitkäaikaisemmaksi ja hallituskaudet ylittäviksi. Yhteiskunnan kontrolloiman asuntotuotannon määrää ja rakennetta tulee ohjata niin, että asuntokanta palvelisi parhaalla tavalla asuntopoliittisten tavoitteiden saavuttamista. Kunkin kaupunkiseudun kohdalla yhteiskunnan kontrolloiman asuntotuotannon koko ja rakenne tulisi määritellä valtion, maakunnan ja kuntien välisellä kumppanuusperiaatteella.

Asumistuen katsotaan olevan edelleen tärkeä ja oleellinen tukimuoto, mutta siihen käytettävien varojen täytyy suhteutua asuntomarkkinoiden kokonaisuuteen. Asumistukien kasvua kyetään parhaiten hillitsemään asumistuotantoa vauhdittamalla. Tukijärjestelmien painotuksessa tulee siis huomioida riittävät asumistuotannon tarjontatuet. Asumisen tarjontatuet eivät kuitenkaan ole ongelmattomia, ja esimerkiksi niiden kohdistuminen on nykyisellään haastavaa. Myös asumistukea on kehitettävä, jotta siihen liittyviä kannustinongelmia voidaan ratkoa.

Asunnottomuus on vähentynyt Suomessa 2000-luvulla ainoana maana Euroopassa.

Asuntomarkkinoiden väliinputoajia varten kuitenkin tarvitaan Helsingin seudun vuokratasoon sovitettua suoraa asumistukea. Kyseisen kaltainen suora asumistuki voisi olla vuokratakauksen liittäminen osaksi asumistukijärjestelmää. Vaikeimmassa asemassa oleville asunnottomille tarvitaan erilaisia tuetun asumisen ratkaisuja, joissa on mahdollista saada tukea laajemmin eri elämänalueiden ongelmiin. Pitkäaikaisasunnottomuuden pysyvä poistaminen tulee olla asuntopolitiikan keskeinen tavoite.

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja Eero Heinäluoman mukaan raportin sanoma on selkeä. Epäonnistuminen asuntopolitiikassa voi johtaa ongelmiin koko maan kasvussa ja pärjäämisessä. Tarkastusvaliokunta tuleekin hakemaan uutta yhteisymmärrystä yli hallitus-oppositiorajan asuntopolitiikan lähivuosien kehittämistarpeista. Näin eduskunta voisi ensi keväänä antaa evästystä tarvittavista korjausliikkeistä.

Tarkastusvaliokunta käynnistää tutkimuksen käsittelyn syyskaudella 2017 ja valmistelee asiasta mietinnön kevään 2018 aikana eduskunnan täysistunnolle.

Asuntopolitiikan kehittämiskohteita koskeva tutkimus on tarkastusvaliokunnan julkaisusarjan kahdeksas tutkimusjulkaisu. Aiemmat tutkimukset ovat koskeneet muun muassa harmaata taloutta sekä rakennusten kosteus- ja homeongelmia. Tutkimus on julkaistu sähköisesti tarkastusvaliokunnan julkaisusarjassa ja se on saatavilla valiokunnan internetsivustolla. Kaikki valiokunnan tutkimushankinnat on toteutettu avoimella tarjouskilpailulla.

TUTKIMUSRYHMÄN SUOSITUKSET:

SUOSITUS 1: Tonttitarjonnan edellytysten muuttunut suunta on hyödynnettävä ja sen jatkuvuus turvattava, jotta asuntotuotannon kasvu voi jatkua.

SUOSITUS 2: Kaavoituksessa tulee yltää vähintään MAL-sopimuksen tavoitteisiin.
(MAL = maankäyttö, asuminen, liikenne)

SUOSITUS 3: Asuntorakentamisen normeja tulee joustavoittaa.

SUOSITUS 4: Asunnottomuuden poistaminen edellyttää kasvavaa asuntotarjontaa sekä asuntomarkkinoilta syrjäytymistä ennaltaehkäisevän toiminnan kehittämistä.

SUOSITUS 5: Tukijärjestelmän painotuksissa myös asuntojen tarjonnan rooli tulee huomioida.

SUOSITUS 6: Maankäyttö ja liikennesuunnittelu tulee sitoa paremmin toisiinsa.

SUOSITUS 7: Kunkin kaupunkiseudun tavoitteellinen yhteiskunnan kontrolloiman asuntokannan koko ja rakenne tulisi sopia valtion, maakunnan ja kuntien välisen kumppanuuden pohjalta neuvottelumenettelyllä.

SUOSITUS 8: Mahdollisimman suuri osuus kaupunkirakenteen investoinneista ja ylläpidosta tulisi rahoittaa tonttimaahan kohdistuvilla maksuilla ja veroilla.

SUOSITUS 9: ARA-varallisuutta tulee ohjata kaupunkirakenteen ja asumista edistävän infrastruktuurin kehittämiseen.

SUOSITUS 10: Kaavoituksen vuorovaikutteisuutta ja vaihtoehtojen tarkastelua on lisättävä ja valituskäytäntöjä tulee kehittää.

SUOSITUS 11: MAL-aiesopimusten luonne on muutettava sitoviksi ja pitkäaikaisemmiksi.

SUOSITUS 12: Asuntomarkkinoiden toimivuuden kannalta on tärkeää parantaa alueiden välisen liikkuvuuden edellytyksiä.

SUOSITUS 13: Asuntomarkkinoiden väliinputoajia varten tarvitaan Helsingin seudun oloihin ja vuokratasoon sovitettua suoraa asumistukea.

SUOSITUS 14: Vaikeimmassa asemassa oleville asunnottomille tarvitaan erilaisia tuetun asumisen ratkaisuja, joissa on mahdollista saada tukea laajemmin eri elämänalueiden ongelmiin.

SUOSITUS 15: Asunnottomuuden ennaltaehkäisyyn tulee panostaa tehokkaammin.

SUOSITUS 16: ARA-rahoituksen ehdot tulisi muuttaa siten, että ne kannustavat kuntia ja jäljellä olevia voittoa tavoittelemattomia rakennuttajia tuottamaan yhteiskunnan kontrolloimaa asuntokantaa tai hankkimaan sitä vanhasta asuntokannasta.

SUOSITUS 17: ARA-tuotannon tontit tulisi vuokrata samoilla hintakriteereillä vapaa- rahoitteisen asuntotuotannon kanssa.

SUOSITUS 18: ARA:n tukea tulisi myöntää nykyistä laajemmin hyvin saavutettavien keskittymien tiivistämiseen, laajentamiseen sekä uusien käynnistämiseen.

Tutkimus on saatavissa sähköisenä julkaisuna eduskunnan verkkopalvelussa osoitteessa 

https://www.eduskunta.fi/FI/lakiensaataminen/valiokunnat/tarkastusvaliokunta/

ETUOVI.COM: KYSYNNÄN TUNNUSLUVUT VERKOSSA ENNUSTAVAT VILKASTA ASUNTOKAUPPAA SYKSYLLE

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Etuovi.comin tilastojen mukaan asuntomarkkinoiden kysyntä on piristymässä. Asuntomarkkinoiden kysyntää mittaavina indikaattoreina voidaan pitää esimerkiksi asuntokaupan verkkopalvelun vierailujen lukumäärää ja myynti-ilmoitusten lukukertoja. Molemmat tunnusluvut olivat elokuussa selkeässä kasvussa Etuovi.comissa. Sivustolle tehtiin ennätykselliset 8,6 miljoonaa vierailua yhden kuukauden aikana ja myynti-ilmoituksia luettiin 18% enemmän kuin vuosi sitten vastaavana ajankohtana.

Sivustolla tehtiin elokuussa selkeästi enemmän asuntojen hakuja kuin heinäkuussa tai edellisvuoden elokuussa. Kysynnän kasvu kohdistuu niin kerros-, rivi- kuin omakotitaloihinkin, ja kasvua oli havaittavissa joka puolella Suomea. Yhteydenottoja potentiaalisilta ostajilta asunnon myyjille välitettiin Etuovi.comista elokuussa enemmän kuin koskaan ennen yhden kuukauden aikana.

– Viime toukokuun yhteydenottojen runsas määrä näkyi suoraan toteutuneiden asuntokauppojen määrässä kesäkuussa. On mielenkiintoista nähdä, ennakoiko vilkkaus verkossa taas asuntokauppojen lisääntymistä lähitulevaisuudessa, sanoo Heikki Huttunen Etuovi.comista.

Myös myytävien asuntojen tarjonta kasvoi elokuussa. Kohteita oli myytävänä Etuovi.comissa kuukauden aikana yhteensä 91 905 kappaletta. Ilmoitusten kasvaneesta määrästä huolimatta hakuja myös tallennettiin vahdeiksi elokuussa huomattavasti enemmän kuin heinäkuussa.

– Tämä on positiivinen merkki koko syksyn asuntomarkkinoita ajatellen – markkinoilla on paljon kysyntää, joka ei vielä ole löytänyt oikeanlaista ostettavaa, ja tämän kysynnän voidaan odottaa purkautuvan pitkin syksyä sopivien asuntojen vapautuessa markkinoille, kertoo Huttunen.

Tilastokeskuksen Kuluttajabarometrin mukaan kuluttajien luottamus talouteen oli elokuussa vahvempaa kuin kertaakaan sitten vuoden 2015 toukokuun, mikä tukee odotuksia varovaisesta kasvusta taloudessa ja asuntomarkkinoilla vuonna 2016.

– Etuovi.comin käyttötilastot ja kuluttajien vahvistunut luottamus omaan talouteensa antavat odottaa positiivista asuntokaupan syksyä, toteaa Huttunen.

Etuovi.com on Suomen eniten käytetty asumisen palvelu verkossa ja osa Alma Median Alma Markets –liiketoimintayksikköä, johon kuuluu useita asumiseen, rekrytointiin, autoihin ja matkailuun liittyviä verkkopalveluita kuten Vuokraovi.com, NettiKoti, Kivi, Monster.fi.com, Autotalli.com Autosofta.fi ja Autojerry.fi ja Gofinland.fi.

Suomessa asuntokaupassa luotetaan hyvään onneen, muissa Pohjoismaissa suojaudutaan vakuutuksella

Suomessa asuntokauppa on muita Pohjoismaita riskialttiimpi, sillä ainoastaan kiinteistön kaupan yhteydessä on ollut mahdollista ostaa vakuutus piilovirheiden varalle myyjän viiden vuoden vastuun ajaksi. Nyt myös asunto-osakkeen kaupassa myyjän korvausvastuuta on mahdollisuus rajata vakuutuksella.

Suomessa tehtiin vuonna 2014 vajaat 60 000 vanhojen As Oy -muotoisten huoneistojen kauppoja ja runsaat 13 000 pientalokauppaa. Piilovirhevakuuttamisen ulkopuolelle jäi yli 80 % asunto- ja kiinteistökaupan osapuolista.

Suomi seuraa siis kehityksessä muita Pohjoismaita. Vaikka kosteus- ja homevaurioita voi Suomessa olla joka toisessa pientalossa, vain noin 4 % pientalokaupoista on vakuutettu piilovirhevakuutuksella. Ruotsissa piilovirhevakuutettujen kauppojen määrä on 35 %, Norjassa 70 % ja Tanskassa jopa 90 %.

Uusi ratkaisu turvan parantamiseksi

Raksystems toi heinäkuun alusta markkinoille ratkaisun, joka parantaa kuluttajan asemaa asunto- ja kiinteistökaupassa merkittävästi. Nyt myyjä pystyy todellisuudessa vakuuttamaan piilovirheistä mahdollisesti aiheutuvat taloudelliset vastuut. Myös ostaja saa tarvittavat korjaukset tehtyä ilman pitkäksi venyvää oikeusprosessia.

Raksystems Kauppaturva on vakuutus, joka kattaa asuntojen piilovirheisiin liittyviä myyjien vastuita. Se sopii kaikenlaisten asuntojen piilovirheiden vakuuttamiseen – omakotitaloista erillistaloihin sekä kerrostalo-, rivitalo- ja paritaloasuntoihin.

Raksystems Kauppaturvassa käyttöikään liittyvät ikävähennykset unohdetaan ja myyjän piilovirhevastuu vakuutetaan joko kahdeksi tai viideksi vuodeksi asuntotyypistä riippuen. Raksystems Kauppaturvassa vakuutukseen kuuluvat myös LVIS-järjestelmät eikä omavastuu ole kuin 2 000 € kerrostalohuoneistoissa ja 3 000 € muissa asuntotyypeissä.

Vakuutuksen saamisen edellytyksenä on kerrostaloasunnoissa Raksystemsin suorittama kosteuskartoitus ja muissa asuntotyypeissä kattavampi kuntotarkastus.

Raksystems Kauppaturvan vakuutusmäärä kerrostaloasuntojen kohdalla on 45 000 euroa ja rivi-, pari-, erillis- ja omakotitalojen kohdalla 75 000 euroa. Vakuutusmäärät sisältävät mahdolliset oikeudenkäyntikulut.

Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimitusjohtaja Marko Malmivaara kertoo, että vuonna 2013 käräjäoikeuteen asti eteni vajaa 230 kpl kiinteistön kauppaa koskevaa riita-asiaa.

– Kun tilastoja tutkii tarkemmin, huomio kiinnittyy siihen, että vain alle 10 % kiinteistökaupan reklamaatioista koskaan etenee oikeuskäsittelyyn asti. Reklamaatioita on siis kymmenkertainen määrä, 2200, Malmivaara sanoo.

– Myös käräjäoikeudessa käsiteltävien kiinteistön kauppaan liittyvien riitojen määrä on kaksinkertaistunut kymmenessä vuodessa suhteessa kiinteistökauppojen määrään. Lisäksi kuluttajariitalautakunnassa on vuosittain yli 400 asuntokaupan riitaa käsittelyssä, kertoo Malmivaara.

Riskinkantajana maailman vanhin vakuutusyhtiö

Raksystems Kauppaturva seisoo tukevalla alustalla, sillä riskinkatajana toimii Lloyd’s, joka on maailman vanhin ja suurin vakuutusalan toimija. Lloyd’sin toiminta alkoi jo 1600-luvun Englannissa ja ulottuu tällä hetkellä yli 200 eri maahan.

–  On kunnia saada vakuutustoiminnan taakse Lloyd’sin kaltainen vakavarainen ja tunnettu vakuutusalan toimija, kertoo Malmivaara.

–  Tavoitteenamme on auttaa asunto- ja kiinteistökaupan osapuolia rakennusten kunnon selvittämisessä sekä osapuolien turvan takaamisessa, jotta kaupankäynti olisi kaikille osapuolille avointa ja turvallista ja ikäviltä yllätyksiltä vältyttäisiin, kiteyttää Marko Malmivaara.