KTI Kiinteistöindeksi: Kiinteistösijoitukset tuottivat 6,3 prosenttia vuonna 2015

images

Suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi 6,3 prosenttiin vuonna 2015. Asunnot olivat parhaiten tuottava kiinteistötyyppi jo kahdeksatta vuotta peräkkäin. Asuntokiinteistöjen markkina-arvot nousivat edelleen, kun taas toimitilakiinteistöjen arvot jatkoivat haasteellisten talousnäkymien painamana laskuaan. Helsingin keskustan toimistokiinteistöjen markkina-arvot kuitenkin nousivat vahvan sijoituskysynnän siivittämänä. Kiinteistösijoitusten nettotuotot säilyivät keskimäärin 6 prosentissa. Matala korkotaso ja vakaat nettotuotot houkuttelevat pääomia kiinteistömarkkinoille, mikä näkyy tällä hetkellä etenkin asuntokiinteistösijoitusten suosion suurena kasvuna.

KTI Kiinteistöindeksi mittaa suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa, joka koostuu kahdesta komponentista: nettotuottoaste mittaa kiinteistöjen nettotuoton suhdetta markkina-arvoon ja arvonmuutos kiinteistöjen vuosittaista markkina-arvojen kehitystä. Kaikkien kiinteistöjen keskimääräinen 6 prosentin nettotuottoaste on kansainvälisesti vertaillen korkea taso.  Koko kiinteistösijoitusmarkkinoiden arvonmuutos oli 0,3 prosenttia. Toimitilakiinteistöjen arvot laskivat keskimäärin noin prosentin, kun taas asuntokiinteistöjen markkina-arvot nousivat 3,4 prosenttia. Positiivinen arvonmuutos nosti kokonaistuoton korkeimmaksi sitten vuoden 2010. Viime vuoteen verrattuna nousua oli 0,9 prosenttiyksikköä.

Asuntosijoittamisen suosio vahvassa kasvussa

Asuntokiinteistösijoitusten kokonaistuotto oli 8,9 prosenttia vuonna 2015. Nettotuottoaste säilyi vakaana 5,4 prosentissa sopimusvuokrien nousun ja vahvan käyttöasteen tukemina. Pääkaupunkiseudun asuntokiinteistöjen nettotuotto laski markkina-arvojen nousun painamana 5 prosenttiin, kun muissa suurissa kaupungeissa nettotuotto on keskimäärin prosenttiyksikön korkeampi. Myös markkina-arvot nousivat viime vuonna muissa suurissa kaupungeissa pääkaupunkiseutua enemmän. Asuntosijoittamisen suosion vahva kasvu jatkuu, ja asuntokiinteistöt nousivat Kiinteistöindeksitietokannan suurimmaksi kiinteistösektoriksi yli 30 prosentin osuudellaan.

Helsingin ydinkeskustan toimistokiinteistöillä korkea kokonaistuotto

Toimistokiinteistöjen markkina-arvot laskivat pääkaupunkiseudun useimmilla alueilla edelleen korkean vajaakäytön painamana. Espoossa ja Vantaalla toimistojen markkina-arvot ovat laskeneet yhtäjaksoisesti joka vuosi vuodesta 2008 lähtien. Helsingin keskustan toimistot houkuttelevat kuitenkin sekä sijoittajia että vuokralaisia, ja niiden markkina-arvoihin kirjattiin peräti 6,7 prosentin nousu. Helsingin keskustassa markkina-arvoja nostaa sekä tuottovaatimusten lasku että nousevat vuokra-arvot. Vuoden aikana selkeästi laskenut käyttöaste sekä markkina-arvojen nousu painoivat kuitenkin keskustan nettotuottoastetta. Koko maan tasolla toimistokiinteistöjen arvonmuutos kipusi täpärästi positiiviseksi 0,2 prosenttiin. Toimistokiinteistöjen keskimääräinen nettotuottoaste putosi 5,9 prosenttiin, kun sekä käyttöaste että sopimusvuokratasot laskivat. Koko maan toimistokiinteistöjen 6,1 prosentin kokonaistuotto oli korkein sitten vuoden 2007.

Liikekiinteistöjen tuotto jäi muita kiinteistösektoreita matalammaksi

Vähittäiskaupan kiinteistöjen kokonaistuotto jäi 3,9 prosenttiin vuonna 2015. Markkina-arvot laskivat keskimäärin 2,3 prosenttia. Vain pääkaupunkiseudun kauppakeskuskiinteistöjen arvot säilyivät vakaana. Kauppakeskusten vetovoimaa todistavat nousevat kävijä- ja myyntimäärät, joiden tukemana vuokrat pysyivät vakaana, tuottovaatimukset laskivat ja käyttöaste säilyi korkeana. Koko maan kaikkien liikekiinteistöjen nettotuottoaste 6,3 prosenttia on edelleen hyvällä tasolla. Kauppakeskuskiinteistöjen nettotuottoasteet jäävät muita liikekiinteistöjä matalammiksi korkeampien markkina-arvojen johdosta.

KTI Kiinteistötieto Oy: Kiinteistökauppa vilkasta, toimitilojen vuokraaminen vaikeaa

Kiinteistöjen kysyntä on kasvanut sijoitusmarkkinoilla, ja kiinteistökauppavolyymi on korkeimmillaan sitten vuoden 2008. Matalat korot ja rahoituksen parantunut saatavuus vahvistavat kiinteistöjen asemaa sijoitusmarkkinoilla. Heikko taloustilanne puolestaan heijastuu toimitilojen vuokramarkkinoille. Tyhjän toimistotilan määrä ei osoita vähenemisen merkkejä, ja vähittäiskaupan haasteet ovat nyt kääntäneet myös liiketilojen vuokraamisen näkymät entistä heikommiksi.

Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi nousi lähes kolmeen miljardiin euroon, mikä oli reilusti yli kaksinkertainen määrä viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Kiinteistökauppoja siivittää sekä ulkomaisten sijoittajien kasvava kiinnostus että kotimaisten sijoittajien kiinteistösalkkujen uudelleenjärjestelyt. Kiinteistökauppavolyymiä nostaa etenkin syyskuussa perustettu uusi logistiikka- ja teollisuuskiinteistöyhtiö Certeum Oy, joka osti 917 miljoonan euron arvosta kiinteistöjä Spondalta, Varmalta sekä kolmelta Spondan rahastolta. RAKLI-KTI Toimitilabarometriin vastanneet kiinteistöalan ammattilaiset uskovat vahvasti kiinteistökauppojen määrän kasvuun myös lähitulevaisuudessa. Erityisesti ulkomaisen sijoittajakysynnän uskotaan säilyvän vahvana. Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kaupoissa ulkomaisten sijoittajien osuus on noin 38 prosenttia.

Matalat korot ja rahoituksen saatavuus tukevat kiinteistösijoittamista

Pankkirahoituksen saatavuus kiinteistösijoituksiin on parantunut huomattavasti viimeisen vuoden aikana. Matalana pysyttelevä korkotaso vahvistaa myös kiinteistöjen asemaa sijoitusmarkkinoilla esimerkiksi korkosijoituksiin verrattuna. Siksi myös kotitalouksien sijoitusvaroja virtaa nyt aikaisempaa enemmän kiinteistömarkkinoille kiinteistösijoitusrahastojen kautta. Myös instituutiosijoittajille on perustettu edelleen uusia rahastoja. Kiinteistörahastot ovat tämän vuoden aikana ostaneet kiinteistöjä reilun puolen miljardin euron arvosta.

Helsingin keskustan ero muihin kaupunkeihin kasvaa

Vahva sijoittajakysyntä painaa parhaiden kohteiden tuottovaatimuksia alaspäin. RAKLI-KTI Toimitilabarometrin mukaan Helsingin keskustan toimistokiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus laski 5,3 prosenttiin, ja parhaiden kohteiden tuottovaateet liikkuvat jopa alle viidessä prosentissa. Muissa kaupungeissa tuottovaatimukset ovat sen sijaan nousseet viimeisen puolen vuoden aikana, ja esimerkiksi Espoossa, Vantaalla ja Tampereella liikutaan nyt 7,0–7,3 prosentin tuottovaatimuslukemissa. Oulussa ja Jyväskylässä sijoittajat vaativat toimistokiinteistösijoituksilleen yli kahdeksan prosentin nettotuottoa.

Helsingin keskustan toimistovuokrat jatkaneet vielä nousuaan

KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokria kuvaava indeksi on noussut 2,6 prosenttia viimeisen vuoden aikana. Parhaiden toimistojen neliövuokrataso on vakiintunut reilusti yli 30 euroon, ja keskiarvovuokrakin on uusissa vuokrasopimuksissa noussut 27 euroon. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa aiemmin positiivisena pysytellyt Helsingin keskustan toimistovuokraennusteiden saldoluku on nyt kuitenkin painunut negatiiviseksi, eli seuraavan puolen vuoden aikana useampi vastaaja ennustaa vuokrien laskua kuin nousua. Kaikissa muissa kaupungeissa näkymät ovat vielä tätäkin laskusuuntaisempia.

Tyhjän toimistotilan määrä edelleen kasvussa

KTI:n toimitilavuokrakannan mukaan vain noin 83 prosenttia suurten sijoittajien omistamista pääkaupunkiseudun toimistotiloista oli vuokrattuna syyskuun alun tilanteessa. Tyhjän tilan määrä on vähentynyt esimerkiksi Pasilassa ja Keilaniemessä, mutta vastaavasti kasvanut Sörnäisissä ja Aviapoliksen alueella. Selkeä enemmistö RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajista odottaa toimistojen vajaakäytön kasvavan edelleen tulevan puolen vuoden aikana.

Liiketilojen vuokramarkkinoilla käänne huonompaan

Liiketilojen vuokramarkkinoiden tilanne on pitkään ollut toimistoja parempi, mutta nyt RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Helsingin keskustan hyvän liiketilan käyvän neliövuokratason olevan keskimäärin 109 euroa, kun vielä vuosi sitten lukema oli 120 euroa. KTI:n vuokratietokantaan tilastoidut uudet vuokrasopimukset ovat alkaneet pääosin aivan parhaiden sijaintien tiloista. Näissä vuokratasot ovat edelleen nousseet. Myös liiketiloissa Helsingin keskustan vuokraennusteiden saldoluvut ovat nyt painuneet selvästi negatiiviseksi ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2009.

KTI:n Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2014 -katsaus on julkaistu

KTI_Vastuullinen_kiinteistoliiketoiminta2014

Miksi kiinteistöliiketoiminnan vastuullisuus on tärkeää? Mitä kiinteistöalalla tehdään yhteiskuntavastuullisuuden edistämiseksi? Millaisia ovat alan edelläkävijäyritysten vastuullisuuden painopisteet?

Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2014 -katsaus keskittyy tarkastelemaan kiinteistöalan keskeisiä näkökulmia ja toimenpiteitä liiketoiminnan vastuullisuuden edistämisessä. Katsauksen tavoitteena on lisätä tietoa kiinteistöalan yhteiskunnallisesta merkityksestä sekä sen taloudellisesta, sosiaalisesta ja ympäristövastuullisuudesta.

Katsauksen ovat mahdollistaneet: CapMan Real Estate Oy, Citycon Oyj, HYY Kiinteistöt, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy, LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy, Newsec Finland, Ovenia Oy, Puolustushallinnon rakennuslaitos, Rakli ry, SATO Oyj, Senaatti-kiinteistöt sekä VVO-yhtymä Oyj.

Katsauksen sähköinen versio on luettavissa KTI:n nettisivuilla(pdf).