Huoneistokeskuksen asuntomarkkinakatsaus heinäkuu 2018: Vuoden ensimmäinen puolikas vaisuhko asuntokaupoilla

IMG_6332

Kuva: Markku Hietavuori

Heinäkuun asuntomarkkinakatsauksessa teemme katsauksen kuluvan vuoden ensimmäiseen puolikkaaseen (tammi-kesäkuu 2018) asuntomarkkinoilla. Vuoden 2018 ensimmäisten kuuden kuukauden aikana vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat Suomessa yhteensä 3 % (työpäiväkorjauksella ei vaikutusta). Vanhojen kaksioiden neliöhintoja vertailtaessa hinnat ovat kuluvan vuoden tammi-kesäkuussa nousseet valtakunnallisesti 4 % verrattuna vuoden 2017 tammi-kesäkuuhun.

”Vanhojen asuntojen* kauppoja tehtiin Suomessa kesäkuussa 8 % vähemmän kuin vuosi sitten kesäkuussa. Työpäiväkorjattuna vastaava luku on kuitenkin -4 %, koska kesäkuussa oli yksi työpäivä vähemmän kuin vuosi sitten”, Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Ari-Matti Purhonen sanoo.

Helsingissä vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat kesäkuussa 18 %, Vantaalla 20 %, Turussa 19 %, Joensuussa 6 %, Vaasassa 27 %, Porissa 1 % ja Kouvolassa 18 % verrattuna vuoden 2017 kesäkuuhun. Sen sijaan vanhojen asuntojen kauppamäärät nousivat kesäkuussa Espoossa 3 %, Tampereella 2 %, Kuopiossa 6 %, Lappeenrannassa 38 % ja Lahdessa 6 % verrattuna vuoden takaiseen.

Vuoden ensimmäinen puolisko ollut vaisu asuntokauppamääriltään – vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousussa

Kuluvan vuoden tammi-kesäkuun aikana vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat valtakunnallisesti yhteensä 3 % (-791 kpl) verrattuna vastaavaan ajankohtaan viime vuonna. Kuluvan vuoden tammi-kesäkuussa koko maassa tehtiin yhteensä yli 28 700 vanhojen asuntojen kauppaa.

Vanhojen asuntojen kauppamäärät nousivat tammi-kesäkuussa Espoossa 2 % (+27 kpl), Joensuussa 6 % (+19 kpl), Lappeenrannassa 22 % (+81 kpl) ja Porissa 4 % (+18 kpl). Laskua vanhojen asuntojen kauppamäärissä oli tammi-kesäkuussa Helsingissä 4 % (-180 kpl), Vantaalla 4 % (-62 kpl), Turussa 6 % (-94 kpl), Kuopiossa 2 % (-15 kpl), Vaasassa 10 % (-46 kpl) ja Kouvolassa 1 %. (-4 kpl). Tampereella ja Lahdessa vanhojen asuntojen kauppamäärät ovat pysytelleet tammi-kesäkuussa samana viime vuodesta.

Vanhojen kerrostalokaksioiden neliöhinnat ovat nousseet vuoden 2018 ensimmäisen puoliskon aikana valtakunnallisesti 4 % verrattuna samaan ajanjaksoon viime vuonna. Vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousivat tammi-kesäkuussa Helsingissä 9 %, Espoossa 1 %, Vantaalla 5 %, Tampereella 4 %, Turussa 7 %, Joensuussa 5 %, Lappeenrannassa ja Porissa 1 % sekä Lahdessa 4 %. Vanhojen kaksioiden neliöhinnat ovat laskeneet tammi-kesäkuussa mm. Vaasassa (-1 %) ja Kouvolassa (-16 %).

”Pääkaupunkiseudulla** vanhojen kaksioiden kauppoja on tehty tänä vuonna tammi-kesäkuussa 5 % vähemmän kuin vastaavana ajanjaksona viime vuonna. Vanhojen kaksioiden neliöhinnat ovat samalla ajanjaksolla kuitenkin nousseet 8 % ja myyntiajat pidentyneet 5 %. Tämä voi indikoida, että kaksioiden hinnat ovat saavuttaneet pisteen, jolloin kysyntä laskee tai sitten tarjontaa ei vain ole riittävästi”, Purhonen kertoo.

Vertailtaessa kaikkien vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiaikoja, ovat myyntiajat pysytelleet vuoden ensimmäisen kuuden kuukauden aikana pääkaupunkiseudulla lähes viime vuoden lukemissa, kun muualla Suomessa vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiajat ovat pidentyneet 3 %. Tammi-kesäkuussa 2018 vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiaika oli pääkaupunkiseudulla keskimäärin 58 vuorokautta ja muualla Suomessa keskimäärin 84 vuorokautta.

Vanhojen omakotitalojen kauppa käynyt vilkkaana Helsingissä, Lappeenrannassa ja Lahdessa

Vanhojen omakotitalojen kauppamäärät laskivat Suomessa tammi-kesäkuussa 2018 yhteensä 1 % verrattuna vastaavaan ajanjaksoon viime vuonna. Pääkaupunkiseudulla vanhoja omakotitaloja myytiin tammi-kesäkuussa 3 % enemmän kuin vuoden 2017 ensimmäisen puolikkaan aikana. Muualla Suomessa omakotitalokaupat vähenivät 2 % samalla ajanjaksolla.

”Pääkaupunkiseudulla vanhojen omakotitalojen neliöhinnat nousivat 4 % vuoden ensimmäisen puoliskon aikana verrattuna tammi-kesäkuuhun 2017. Muualla Suomessa vanhojen omakotitalojen hinnat pysyttelivät tammi-kesäkuussa samoissa lukemissa kuin viime vuonna vastaavana ajanjaksona”, Purhonen sanoo.

Suurimmista kaupungeista vanhojen omakotitalojen kauppamäärät nousivat tammi-kesäkuussa vuoden takaiseen verrattuna mm. Helsingissä 13 % (+19 kpl), Vantaalla 4 % (+8 kpl), Tampereella 5 % (+8 kpl), Lappeenrannassa 27 % (+26 kpl), Lahdessa 12 % (+18 kpl), Porissa 9 % (+13 kpl) ja Kouvolassa 11 % (+12 kpl). Vanhojen omakotitalojen kauppamäärät olivat tammi-kesäkuussa laskussa Espoossa 3 % (-7 kpl), Jyväskylässä 17 % (-26 kpl), Kuopiossa 17 % (-25 kpl) ja Turussa 5 % (-12 kpl) verrattuna vuoden 2017 ensimmäiseen puolikkaaseen.

Pääkaupunkiseudulla vanhojen omakotitalojen myyntiajat ovat pysytelleet samoina vuoden ensimmäisen 6 kuukauden aikana, mutta muualla Suomessa omakotitalot ovat menneet tammi-kesäkuussa kaupaksi hieman vuoden takaista nopeammin (-1 %). Tammi-kesäkuussa 2018 vanhojen omakotitalojen myyntiaika oli pääkaupunkiseudulla keskimäärin 110 vuorokautta ja muualla Suomessa keskimäärin 121 vuorokautta.

Rivitalokaupat vähentyneet koko maassa kuluvan vuoden tammi-kesäkuussa 3 %

Vanhojen rivitaloasuntojen kaupat vähenivät tänä vuonna tammi-kesäkuussa Suomessa yhteensä 3 % verrattuna vastaavaan ajanjaksoon viime vuonna. Pääkaupunkiseudulla vanhojen rivitaloasuntojen kauppoja tehtiin 3 % vähemmän kuin viime vuoden tammi-kesäkuussa. Muulla Suomessa kauppamäärät vähenivät vuoden ensimmäisen puolikkaan aikana 2 % verrattuna samaan ajanjaksoon viime vuonna.

”Vanhojen rivitaloasuntojen neliöhinnat nousivat valtakunnallisesti tammi-kesäkuussa 1,5 % verrattuna vuoden 2017 tammi-kesäkuuhun. Pääkaupunkiseudulla neliöhinnat nousivat 3 % ja muualla Suomessa pysyivät lähes samana (+0,8 %) vastaavana ajanjaksona”, Purhonen kertoo.

Vanhojen rivitaloasuntojen myyntiajat ovat pysytelleet tammi-kesäkuussa 2018 saman pituisina verrattuna tammi-kesäkuuhun 2017. Tammi-kesäkuussa 2018 vanhojen rivitaloasuntojen myyntiaika oli pääkaupunkiseudulla keskimäärin 76 vuorokautta ja muualla Suomessa keskimäärin 97 vuorokautta.

Kotitaloudet nostivat uusia asuntolainoja toukokuussa 1,8 miljardin edestä

Kotitaloudet nostivat toukokuussa 2018 uusia asuntolainoja 1,8 mrd. euron edestä. Uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko oli 0,88 % ja laskennallinen marginaali 0,86 %. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli toukokuun 2018 lopussa 96,7 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,2 %. (Lähde: Suomen Pankki)

*Vanhat asunnot sisältävät kaikki kerrostalo-, rivitalo- ja omakotitaloasunnot, mutta eivät tontteja, autotalleja tai loma-asuntoja. Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun, johon suurimmat välitysliikkeet toimittavat kauppatietonsa.

** Pääkaupunkiseudulla viitataan tässä katsauksessa Helsingin, Espoon, Vantaan ja Kauniaisten alueisiin.

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2015: Asuntomarkkinoiden käänne on vasta herätetty

pohjakuva

Asuntomarkkinat etenevät edelleen pääkaupunkiseutu- ja ydinaluevetoisesti. Lukuun ottamatta pääkaupunkiseutua ja Tampereen ydinaluetta monien kasvukeskustenkin vetovoima on häilynyt kevään aikana, ja alueiden eriytyminen näyttää jatkuvan. Koko maata kuvaavat keskimääräiset hinta- ja kauppatiedot kertovat kokonaisuudesta hyvin vaillinaisesti.

Asuntokauppoja on tehty jopa jonkin verran odotuksia enemmän johtuen hiljaisesta viime vuodesta, mutta tilanne on edelleen äärimmäisen herkkä. Vaalien jälkeen kuluttajien luottamus on pienestä kiinni, vaikkakin vahvistunut – ehkä sen vuoksi, että muutosta odotetaan nyt niin palavasti.

Hypon analyysi vallitsevasta markkinatilanteesta kohenee edelleen hieman +5,0 pisteeseen (+0,50 %). Talkoot talouden kääntämiseksi on aloitettu. Työllisyys- ja kasvusopimukselle saatiin jatkoa, erilaisia palkanalennus- ja työajanpidennyspuheita on pidetty.

Asuntorahoittajapankeille yhteiskuntatalkoot tarkoittavat haastetta oman toiminnan kehittämiseksi. Pankkisääntelyn ja kannattavan lainauksen rajoissa alan on syytä kehittää erilaisia ratkaisuja asiakkaidensa päätösten tueksi. Mikään ei pysy ennallaan, mutta velaksi elvyttämisen on loputtava. Lyhennysvapaat eivät ole innovaatio vaan pikemminkin hätähuuto.

Strategisen hallitusohjelman kirjausten lisäksi poliitikoilta on lupa odottaa selkeää ja vahvaa kantaa kaupungistumiskehityksen tukemiseen, sillä näkemyksellinen kaupunkipolitiikka huutaa poissaolollaan hallitusohjelmassa. Luontainen kaupungistumiskehitys ei katoa sillä, että sille käännetään selkä ja ollaan hipihiljaa. Pitää katsoa kiihkotta, millaista asumista me Suomeen tarvitsemme ja haluamme pitkällä aikavälillä. Katse on suunnattava vuodesta 2015 vuoteen 2030 ja vielä pidemmälle.

Lue koko asuntomarkkina-analyysi tästä linkistä.

 

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry: Asuntomarkkinoilla positiivinen tunnelma

46498f1b-bd47-442e-b341-7081ad00e0bf

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n (SKVL) jäsenyritykset ympäri Suomea viestivät asuntomarkkinoiden tunnelmien parantumisesta. Myös hintavammat kohteet vaihtavat omistajaa, mutta kehityksessä on vielä suuria alueellisia eroja. Esimerkiksi Lahden seudulla on sulateltu syntyneitä myyntivarastoja ja kaupanteko on ollut verkkaista, kun taas Tampereen seudulla asuntokauppoja on tehty vilkkaammin.

”SKVL:n jäsenten vuosi on ollut kiireinen ja töitä on saanut tehdä aivan kuin ennen vanhaan”, iloitsee SKVL:n toimitusjohtaja Jaana Anttila-Kangas kertoessaan, miten SKVL:n jäsenyrittäjät ovat kuvailleet markkinoiden tunnelmia. ”Kysyntä on patoutunut pari vuoden ajan, mutta nyt pato osoittaa murtumisen merkkejä”, Anttila-Kangas jatkaa. Välittäjät ovat viestineet, että ihmisten usko on palautunut osin oman työtilanteen varmistumisen, pankkien lainoituspolitiikan muuttumisen ja Suomen uuden hallituksen syntymisen myötä. Kehitys ei kuitenkaan ole kaikkialla samanaikaista, sillä paikallisilla markkinoilla on aina omat vaikuttavat tekijänsä. Turun asuntomarkkinat esimerkiksi piristyivät laivatilausten myötä.

Vaikka lainan saaminen on helpottunut, asuntolainojen jatkuvasti pidentyneet käsittelyajat hidastavat asuntojen myyntiä. ”Välittäjämme tuskailevat paikkakunnilta pakenevia konttoreita, maksullisten palvelunumeroiden taakse häviäviä lähipankin puhelinnumeroita ja palvelun katoamista”, kuvailee Anttila-Kangas ja jatkaa: ”Välittäjät ovat viestineet, että pankkien pitkään jatkunut työntekijöiden vähentäminen näkyy palvelujen huonontumisena ja hidastumisena. Lisäksi antolainausta hidastaa lisääntynyt pankin oheistuotteiden, esimerkiksi erilaisten vakuutusten, myynti.” Ennen viikossa hoidetut lainaneuvottelut saattavat nykyään viedä jopa neljä viikkoa.

Markkinoiden herättyä uudenlaisia ongelmia

Kun talvella oli ongelmana, etteivät ostajaehdokkaat olleet liikkeellä, kaupankäynnin vilkastuttua alkukesän myötä on tullut luonteeltaan toisenlaisia ongelmia. Puheenaiheeksi on noussut lisääntyneiden stailausohjelmien mukanaan tuoma epärealistinen käsitys, mitä pienellä budjetilla voidaan toteuttaa. Myyjät kokevat, että ohjelmat antavat vääristävän kuvan. ”Maalaamalla tai tapetoimalla voidaan toteuttaa kustannustehokasta ehostusta, mutta tätä ei kuitenkaan pidä sekoittaa laajamittaisempiin keittiö- tai kylpyhuoneremontteihin. Eräskin myyjä oli tuohtunut, kun hän oli teettänyt kymmenien tuhansien kokonaisvaltaisen remontin ja ostajaehdokas epäili, että hän on tehnyt parilla tonnilla pientä stailausta”, kuvaa Anttila-Kangas. Lisäksi Anttila-Kangas painottaa, että tällaisessa tilanteessa välittäjän ammattitaito nousee esiin: ”Välittäjän tulee antaa ostajalle kaikki tiedot myytävästä kohteesta, myös kohteessa tehdyistä remonteista.”

Sekä markkinat että välittäjien viestit osoittavat, että ihmisten usko on selvästi alkanut palautua. Pitkään jatkuneen epävarmuuden aikana ostajat ovat siirtäneet asunnon hankintaa, mutta nyt tilanne on normalisoitumassa. ”Lapsia syntyy ja työpaikkoja vaihdetaan. Jonkun aikaa ihmiset sinnittelevät pieneksi käyvässä asunnossa tai pidemmän työmatkan päässä, mutta ihmisten muuttotarpeet eivät muutu. Nämä asuntojen kysyntää ylläpitävä voimat eivät ole kadonneet minnekään”, muistuttaa Anttila-Kangas.

Linkit

SKVL opas asunnon ostajalle ja myyjälle pdf-tiedostona

SKVL opas asunnon ostajalle ja myyjälle sähköisenä linkkinä

http://www.skvl.fi

Hypon asuntomarkkina-analyysi Nro. 52 – Q1/2015: Asuntomarkkinat pidättävät henkeä vaalien alla

2015-04-08 12_33_53-Hypo_Q1-2015_analyysi_lopullinen_07042015.pdf - Nitro Pro 9 (Expired Trial)

Asuntomarkkinat etenevät pääkaupunkiseutu- ja ydinaluevetoisesti. Tilanne on erikoinen, sillä jopa Tampereella on vaikeaa, kun mennään aivan ydinkeskustan ulkopuolelle. Pääkaupunkiseutua ja Tampereen ydinaluetta lukuun ottamatta kasvukeskustenkin vetovoima häilyy, ja alueiden eriytyminen näyttää jatkuvan.

Uusia asuntolainoja kysytään vilkkaasti Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla. Pääkaupunkiseudun markkinat ovat alkaneet hengittää, ja odotettua käännettä voi aistia ainakin alueellisesti, mutta hyvin kohdesidonnaisesti. Asuntokauppoja tehdään jopa jonkin verran odotuksia enemmän, johtuen hiljaisesta viime vuodesta, mutta tilanne on äärimmäisen herkkä. Luottamus on avainsana, ja vaaleja edeltävästä poliittisesta epävarmuudesta huolimatta kuluttajien luottamus on kääntynyt hieman parempaan suuntaan.

Hypon analyysi vallitsevasta markkinatilanteesta asuntomarkkinoilla kasvukeskuksissa kohenee ylöspäin, mutta jää kuitenkin vielä hivenen miinukselle -5,0 pisteeseen (-0,50 %), koska suomalaista kansantaloutta ja julkista taloutta koskevat suuret päätökset antavat edelleen odottaa itseään. Luottamus kasvukeskusten, erityisesti pk-seudun ja Tampereen asuntomarkkinoiden rakenteellisten ongelmien ratkaisun osalta on herätetty päätettyjen liikennehankkeiden avulla. Pahinta myrkkyä asuntomarkkinoille olisi, jos näistä päätöksistä vetäydytään vaalien jälkeen.

Vaalien jälkeisen uuden hallituksen on päätettävä näkemyksellisestä kaupunkipolitiikasta Suomelle. Laajapohjaisen asuntopolitiikan ytimeksi on otettava kaupunkikehityksen tuomat mahdollisuudet. On rehellisesti mietittävä, miten erilaisia asumisen muotoja kohdellaan alueellisesti ja asuntotyyppikohtaisesti. Lisäksi pitää kiihkotta katsoa, millaista asumista me tänne Suomeen tarvitsemme ja haluamme pitkällä aikavälillä. Katse on suunnattava vuodesta 2015 vuoteen 2030 niille alueille, joilla ihmiset asuvat.

Lue Hypon asuntomarkkina-analyysi Q1/2015 kokonaisuudessaan tästä linkistä.

Hypo: Ostajan markkinat vahvistuvat asuntokaupassa

2014-12-22 12_08_48-20141222_Hypo_Q4_analyysi_lopullinen.pdf - Nitro Pro 9 (Expired Trial)

Vuosi 2014 jää historiankirjoihin yhtenä 2000-luvun heikoimmista asuntomarkkina- ja asuntolainavuosista. Kaikki asuntokaupan osalliset ovat joutuneet kiristämään vöitään vähenevien volyymien ja laskevien hintojen keskellä.

Vain maksukykyiset asunnonostajat hyvillä vakuusratkaisuilla voivat hengittää vapautuneesti. Heillä on nyt sitä ostajan voimaa, jolla tehdä kannattavia kauppoja joko oman kodin tai sijoitusasunnon hankkimiseksi. Rahoituksen saatavuudesta tai ehdoista kauppa ei jää kiinni.

Enemmänkin kyse on siitä antavatko asuntojen myyjät periksi hintapyynnöistään. Ostajat tekevät nyt hyvin aggressiivisia tarjouksia, joten monella myyjällä on mietinnän paikka. Signaalit ovat voimistuneet siihen suuntaan, että monet myyjä voivat pärjätä vielä yhden talven, mutta sitten on pakko saada liian kallis tai velkainen asunto myydyksi.

Hypon analyysi vallitsevasta kotimaisesta tilanteesta loppuvuoden asuntomarkkinoilla kasvukeskuksissa kohenee, mutta jää kuitenkin edelleen miinukselle -75,0 pisteeseen (-7,5 %), koska suomalaista kansantaloutta koskevat suuret konkreettiset päätökset antavat edelleen odottaa itseään. Luottamuksen koheneminen on edelleen se avainsana, joka avaisi monta lukkoa.

Ensin tuli asuntomarkkinoiden isojako – nyt tulee pankkikato 

Suomi keskittyy ja kaupungistuu kovaa vauhtia, mikä johtaa väistämättä siihen, että lähes 300 suomalaisen pankin joukko harvenee merkittävästi. Yli 250 pankin keskimääräinen tase on vain 0,5 miljardissa ja liikevoittokin vain 1–2 miljoonaa euroa vuodessa. Tämä ei millään vastaa uudistuvien sääntely- ja kannattavuusvaatimusten eikä tiukentuneiden hallinnointivaatimusten tasoa aidosti itsenäisenä pankkina toimimisen näkökulmasta.

Ainoa tie on fuusioitua tai hyödyntää yhteenliittymälainsäädäntöä, jolla pienistä pankeista tulee ryhmänä tarpeeksi isoja. Pankkifuusiot ja yhteenliittymien määrä lisääntyvät, ja päätöksenteko ja valta valuvat käytännössä pääkaupunkiseudulle. Säästöt haetaan konttoreita ja hallintoa karsimalla. Samalla aidosti itsenäisten pankkien määrä vähenee. Jatkossa näemme myös yhteenliittymien yhteenliittymisiä, tai ainakin niiden spekulaatioita.

Iso ja kansainvälinen on kaunista, jos toimii yleispankkina. Vain erikoistunut voi toimia pienempänäkin tulevilla pankkimarkkinoilla.

Asuntolainojen riskipainot ylös ja nopeasti

EKP huomasi pankkien stressitesteissä seikan, joka on puhututtanut jo pitkään muun muassa Pohjoismaissa. Euroajan alkuhuumassa rakennetut pankkikohtaiset sisäisten luottoluokitusten mallit (IRBA) poikkeavat toisistaan kovastikin. Erityisen ajankohtainen asia on asuntolainojen erittäin alhaiset riskipainot.

Ei voi olla tervettä, että Suomessakin käytännössä samanlaisten ja samalla seudulla toimivien pankkien asuntolainojen riskipainot vaihtelevat luvanvaraisesta noin 1 prosentista lakisääteiseen 35 prosenttiin. Alhaisia riskipainoja käyttäen saavutetut ydinvakavaraisuustasot voivat hämätä valveutumattomia.

Ammattimaisesti toimivat pankkien rahoittajat oivalsivat tämän kriisin keskellä. Olisi hyvä, jos tallettajatkin ymmärtäisivät. Korkeita riskipainoja käyttävä pankki 15 prosentin ydinvakavaraisuudella on merkittävästi vahvempi kuin hyvin matalia riskipainoja käyttävä, mutta samaan ydinvakavaraisuuteen yltävä pankki. Toinen on luomuomena, toinen taas geenimuunneltu keittoperuna.

Alaraja suomalaisten asuntolainojen riskipainoille sisäisten luottoluokitusten malleissa tulisi olla 15–25 prosenttia riippuen asuntolainojen lyhentyvyysasteesta ja vakuuksien tulevasta arvonkehityksestä. Yhdenmukaistetut mallit ja riittävän korkeat alarajat riskipainoille pitävät asuntolainajärjestelmän vakaana ja kilpailun terveenä. Samalla jalalla voisi vihdoin rakentaa positiivisen luottorekisterinkin tähän maahan.

Hypon Asuntomarkkina-analyysi Q4/2014 on kokonaisuudessaan nähtävissä internet-sivuillamme:

https://www.manpost.fi/linkme.aspx?id=MTg3NA2&c=Mjk3NTA00&linkki=http%3a%2f%2fwww.hypo.fi%2fhypon-asuntomarkkinoiden-tilanneanalyysi-q42014

Handelsbanken: Asuntomarkkinoiden hiljaiseloon helpotusta ehkä vuonna 2016

  • Odotamme hintojen polkevan paikoillaan vuosina 2015–2016. Lähivuosina asuntojen hintoja kannattelee ensisijaisesti matalana pysyvä korkotaso.
  • Pääkaupunkiseudulla reaalihinnat ovat ylittäneet 1990-luvun romahdusta edeltäneen tason.
  • Kotitalouksien velkaantuminen on hidastunut, mutta tuloihin nähden asuntojen hinnat ovat yhä kallistuneet.

”Odotamme asuntomarkkinoiden alueellisen eriytymisen yhä jatkuvan ja asuntojen hintojen polkevan paikoillaan seuraavina kahtena vuotena. Jos Suomen talous ja työmarkkinat alkavat elpyä odotustemme mukaan, on mahdollista että asuntokauppa vilkastuu vuoden 2016 aikana”, tiivistää Handelsbankenin ekonomisti Tuulia Asplund .

Seuraavina kahtena vuotena pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen odotetaan vaihtelevan -1 ja +3 prosentin välillä, kun taas pääkaupunkiseudun ulkopuolella hintojen muutoksen ennakoidaan vaihtelevan -3 ja +1 prosentin välillä.

”Jos pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat jatkavat nousuaan ja kotitalouksien tulojen kasvu jää aiempaa hitaammaksi, on riskinä hintakuplan syntyminen. Myös Suomen talousnäkymät ja kasvupotentiaali muodostavat aiempaa suuremman riskin asuntomarkkinoiden vakaudelle. Perusteita 2000-luvun alkupuolella nähdyn kaltaiselle asuntojen hintojen nopealle nousulle ei tulevina vuosina ole”, Asplund sanoo.

Viime vuosina asuntojen hinnat ovat suhteessa yleiseen talouden kehitykseen pitäneet pintansa kohtalaisesti. Matala korkotason ansiosta kotitaloudet ovat pystyneet hoitamaan lainansa, minkä lisäksi pääkaupunkiseudulla asuntojen hintoja on kannatellut myös tarjonnan heikko kasvu.

”Koska hinnoissa ei lähikuukausina ole juuri nousupaineita, on hyvin todennäköistä, että vuodesta 2014 tulee koko Suomen asuntomarkkinoilla lievästi laskevien hintojen vuosi”, Asplund sanoo.

Reaalihinnat hätyyttelevät aiempia ennätyksiä

Kuluttajahintainflaatioon suhteutetut asuntojen reaalihinnat olivat heinä–syyskuussa koko maassa keskimäärin lähes samalla tasolla kuin ennen kriisejä vuonna 2007. Pääkaupunkiseudulla reaalihinnat ovat nousseet selvästi vielä finanssikriisin jälkeen, kun taas muualla Suomessa hinnat ovat reaalisesti halvemmat kuin vuonna 2007.

”Pääkaupunkiseudulla reaalihinnat ovat selvästi ylittäneet 1990-luvun alun asuntomarkkinoiden romahdusta edeltäneen, alkuvuoden 1989 tason. Muun Suomen keskimääräinen hintataso on hetkellistä poikkeusta lukuun ottamatta pysynyt aiemman reaalihintaennätyksen alapuolella”, Asplund kertoo.

Tuloihin nähden asuntojen hinnat ovat kuitenkin yhä kallistuneet. Esimerkiksi 80 neliömetrin asunto maksoi vuoden 2007 alussa 4,5-kertaisesti keskimääräisen suomalaistalouden nettotulojen verran, kun kuluvan vuoden huhti–kesäkuussa kerroin oli 4,7.

Suomalaisilla vähän velkaa naapurimaiden kansalaisiin verrattuna

Suomessa kotitalouksien velkaantumisaste on lähes kaksinkertaistunut vuosituhannenvaihteesta. Kotitalouksien velkojen määrä suhteutettuna vuotuisiin verojen ja tulonsiirtojen jälkeisiin käytettävissä oleviin tuloihin oli kuluvan vuoden huhti–kesäkuussa 119,5 prosenttia.

Velkaantumisaste kohosi nopeasti vuosina 2002–2008. Finanssikriisin jälkeen nousutrendi on jatkunut, mutta vaimeampana.

Pohjoismaisiin naapureihin nähden velkaantumisaste on kuitenkin maltillinen, sillä Ruotsissa vastaava lukema on jo yli 180 prosenttia, Norjassa noin 200 prosenttia ja Tanskassa liki 300 prosenttia.

”Ruotsalaisilla ja tanskalaisilla on kuitenkin huomattavasti enemmän nettofinanssivarallisuutta. Norjalaisilla on puolestaan enemmän kiinteää varallisuutta, kuin meillä suomalaisilla”, Asplund vertaa.

Asuntolainamarkkinoissa eroamme myös muilta osin muista Pohjoismaista. Suomessa lähes kaikki asuntolainat on sidottu muuttuviin korkoihin, kun muualla yleisempiä ovat kiinteät korot. Suomalaiset ovat myös säntillisiä lainojen lyhentäjiä. Esimerkiksi Ruotsissa ja Tanskassa pelkkien korkokulujen maksaminen asuntoluotoista on yleisempää.

Asuntomarkkinakatsaus kokonaisuudessaan(PDF)

Huoneistokeskus: ASUNTOMARKKINAKATSAUS KESÄ 2014

asuntokauppojenmaara_elokuu2014

REALISTI SAA ASUNTONSA KAUPAKSI

”Markkinoilla on tällä hetkellä ostajien ja myyjien välillä kenties suurempi hintanäkemysero kuin koskaan”, sanoo Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Antti Asteljoki. Näkemysero näkyy voimakkaimmin suurempien ja arvokkaampien asuntojen hinnoittelussa. Kauppaa kyllä tehdään, mutta mikäli haluaa saada asuntonsa kaupaksi, on kohteen hinnoittelussa syytä olla realistinen. Ylihinnoittelulla voi pahimmillaan jopa vaarantaa koko myynnin.

Paikoin asuntokauppa käy jopa vilkkaasti, mutta markkinoilla on myös kohteita, joiden ympärillä ei tapahdu juuri mitään. “Tämä ei tarkoita sitä, että kokonaismarkkina olisi jäässä, vaan kohteen ympärille rakennettu mikromarkkina on saatettu tukahduttaa epärealistisella hinnoittelulla”, perustelee Asteljoki. Hän kehottaakin jokaista asunnon myyjää käymään huolellisen ja analyyttisen keskustelun välittäjänsä kanssa asunnon myyntihinnan markkinaehtoisuudesta. ”On välittäjän velvollisuus kertoa rehellisesti toimeksiantajalleen mikäli kohteen hinnoittelu ei vastaa tämänhetkistä markkinahintatasoa. Tässä myös punnitaan välittäjän ammattitaito”, muistuttaa Asteljoki.

NELIÖHINNOISSA EDELLEEN NOUSUA USEILLA PAIKKAKUNNILLA

Asuntojen keskineliöhinnoissa oli eroavaisuuksia heinäkuussa ympäri Suomen. Hintojen nousua nähtiin Helsingissä, Espoossa, Vantaalla, Oulussa, Kuopiossa, Joensuussa, Vaasassa, Lappeenrannassa, Mikkelissä ja Lahdessa. Pääkaupunkiseudulla neliöhinnat ovat edelleen selkeästi muuta Suomea korkeammat. Helsingissä käytettyjen kaksioiden keskineliöhinta oli heinäkuussa 4 295 euroa, Espoossa 3 441 euroa, Vantaalla 2 739 euroa, Tampereella 2 589 euroa, Turussa 1 978 euroa, Oulussa 1 793 euroa, Kuopiossa 2 123 euroa, Vaasassa 2 246 euroa, Lahdessa 1 840 euroa, Kouvolassa 1 226 euroa ja Porissa 1 634 euroa.

KESÄLOMAT NÄKYIVÄT ASUNTOJEN MYYNTIAJOISSA

myyntiaika_elokuu2014

Asuntojen myyntiajat pitenivät heinäkuussa sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa alkukesään verrattuna. Pääkaupunkiseudulla asuntojen keskimääräinen myyntiaika oli heinäkuussa 61 vuorokautta kun se toukokuussa oli 56 vuorokautta. Muualla Suomessa keskimääräiset myyntiajat olivat 75 vuorokautta niiden ollessa toukokuussa 71 vuorokautta.

ASUNTOLAINOJEN KOROT LASKENEET ALKUKESÄÄN VERRATTUNA

Kotitaloudet nostivat kesäkuussa 2014 uusia asuntolainoja 1,4 mrd. euron edestä. Uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko oli 1,92 % eli 0,08 prosenttiyksikköä alhaisempi kuin toukokuussa. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli kesäkuun lopussa 89,0 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,8 %. Kotitalouslainoista oli kesäkuun lopussa kulutusluottoja 13,4 mrd. euroa ja muita lainoja 15,3 mrd. euroa.

Kiinteistömaailman Asuntomarkkinakatsaus 7/2014: Kesällä asuntokauppa kävi tasaisesti

kiinteistomaailman-asuntomarkkinakatsaus-7_2014_-kokosuomi_-alueet_-kaupungit

Heinäkuussa asuntokauppaa tehtiin lähes viime vuoden vastaavien lukujen verran, ja paikoittain jopa viime vuotta enemmän. Luvassa ei kuitenkaan ole suurta nousua.

Heinäkuussa tehtiin koko maassa yhteensä 4845 kauppaa. Viime vuoden vastaava luku oli 5216. Isoissa kaupungeissa kuten Vantaalla, Espoossa, Tampereella, Turussa, Oulussa ja Rovaniemellä päästiin jopa viime vuotta paremmalle tasolle. Asuntomarkkinoilla on viimeisen vuoden aikana eletty epävarmuudessa, mutta nyt lasku näyttäisi olevan taittumassa.

”Jos normaalimarkkinaan nähden viime vuonna jäi 10 000 kauppaa tekemättä, niin tänä vuonna sama määrä on jo tähän mennessä jäänyt tekemättä. Tämä johtaa siihen, että yhä useampi ihminen asuu itselleen tai perheelleen sopimattomalla tavalla”, arvelee Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Seppo Hämäläinen.

”Meillä tämä asunnon vaihtamisen tarve näkyy jo. Vaikeina aikoina ihmiset siirtyvät alan vahvojen brändien palveltavaksi. Suurilla välittäjillä on myös suurin asiakasvirta ja siten alan paras markkinatuntemus”, hän jatkaa.

Kuluttajien harkita näkyy edelleen myyntiajoissa. Kesällä myyntiajat pysyivät tasaisina, mutta viime vuoteen verrattuna myyntiajat ovat edelleen 10 päivää pidemmät – poikkeuksena kerrostaloyksiöt, joiden myyntiajat ovat viime vuoden tasolla.

Oikea hinta tärkeä

Hintakehitys asuntokaupassa on ollut maltillista. Hämäläinen painottaa, että tässä markkinatilanteessa on tärkeää, että kauppaa tehdään oikealla markkinahinnalla:

”Parhaiten markkinatilanteeseen reagoi Tarjouskappa-malli, jossa markkinahinta määräytyy sen mukaan, mitä kuluttajat ovat valmiita maksamaan”.

kiinteistomaailman-asuntomarkkinakatsaus-7_2014_-kokosuomi_-alueet_-kaupungit(pdf)