SÄÄSTÖPANKKIRYHMÄ: Asuntojen hinnat: nousevatko vai laskevatko?

qbr7uwy1tommavzeyzqq

Asuntojen hintakehitys on jatkuva pohdinnan aihe. Mutta miksi hintojen laskua, jopa romahdusta, ennustetaan vuodesta toiseen, kyselee Sp-Kodin toimitusjohtaja Antti Toivanen.

Aivan aluksi asuntokaupan ammattilainen Antti Toivanen vastaa itse esittämäänsä kysymykseen siitä, miksi asuntojen hinnat kiinnostavat jatkuvasti:

– Asuntokauppa kiinnostaa nyt ja aina – siitä yksinkertaisesta syystä, että noin 70 % suomalaisista asuu omistusasunnossa ja valtaosalla meistä suurin henkilökohtainen omaisuus löytyy meitä ympäröivistä seinistä, omasta kodista.

Osa suomalaisista talouden ammattilaisista ja ekonomisteista kuitenkin vuodesta toiseen ennakoi hintojen laskua. Miksi?

– Tämä onkin sitten hyvä kysymys. Hieman leikkimielisesti ottaisin ensin vertauskuvan kasinolta: jos aina pelaa mustalle, osuu voittokin joskus kohdalle. Ja sitten voi tietysti sanoa, että mitä minä sanoin. Toinen syy on se, että hinnanmuutokset nähdään ja niitä tarkastellaan lyhyellä tähtäimellä, esimerkiksi kuukausi- tai kvartaalitasolla. Mielestäni on todella tärkeää kuitenkin muistaa, että samalla ihmisten todelliset tarpeet elävät paljon, paljon pidemmässä syklissä.

Toivanen painottaa, että juuri tästä syystä lyhyen tähtäimen hintojen tarkastelu antaa vain osittaisen kuvan asuntokaupasta.

– Tarpeiden muutosten pidempiaikaiset vaikutukset ovat mielestäni paljon mielenkiintoisempi ilmiö. Kun katsotaan viiden vuoden perspektiivissä, ei löydy historiassamme aikaa, jolloin asuntohintojen kehitys olisi Suomessa keskimäärin ollut negatiivinen sijoitus. Eli toki alueellisesti tai esimerkiksi asunnon kuntoon liittyvistä syistä johtuen voi yksittäisiä esimerkkejä löytyä, mutta ne mielestäni enemmänkin ovat poikkeuksia, jotka vahvistavat tämän tärkeän säännön.

Taustapeilin näkymä vahvistaa Toivasen pohdinnat
Toivanen kurkistaa hieman taustapeiliin ja katsoo asuntokauppaa ajassa taaksepäin.

– Asuntojen hintakehitys on perinteisesti ollut Suomessa erittäin vakaata lukuun ottamatta 1980-luvun lopun voimakasta hintarallia ylöspäin sekä 1990-luvun lamavuosia, jolloin hinnoissa tapahtui historiamme suurin pudotus. Elimme tosin tuohon aikaan täysin erityyppisessä taloudellisessa ympäristössä: Suomen markan ja itsenäisen talouspolitiikan ajassa, jonka korkotasot ja sen muutokset olivat nykymittapuissa suorastaan hurjia.

Hän huomauttaa, että taloudellisen koneistomme paineensietokyky oli lisäksi silloin täysin eri tasolla nykypäivään verrattuna.

– Huomionarvoista noissa lamavuosissa kuitenkin on, että tuostakin kuopasta kömmittiin muutaman vuoden aikana ylös ja lähdettiin uudelle kasvukäyrälle.

Todellisesta stressitestistäkin selvittiin
Kun taloudessa tulee käänne alaspäin, monet asiantuntijat ennustavat asuntojen hintojen dramaattisesti laskevan. Toivanen taas pohtii, että samankaltaiset hintaromahdukset eivät käytännössä ole mahdollisia kuin viime lamassa tai että ainakin ne ovat erittäin, erittäin epätodennäköisiä.

– Asuntomarkkinat kokivat todellisen stressitestin vuonna 2008 maailmanlaajuisen finanssikriisin muodossa. Finanssikriisillä oli kaikki tarvittavat elementit asuntohintojen romauttajaksi myös Suomessa, mutta kuinkas sitten kävikään? Romahdusta ei tullut ja kansallisvarantomme piti pintansa. Pienestä laskusta toivuttiin nopeasti ja hinnat nousivat nopeasti takaisin kriisiä edeltäneelle tasolle.

Mitä sitten pitäisi tapahtua, jotta hinnat romahtaisivat?

– En keksi kovinkaan järkeviä perusteluita, joiden toteutumiseen voisin rehellisesti uskoa. On siis parempi keskittyä niihin tosiasioihin, jotka estävät dramaattisen romahduksen syntymisen. Omasta mielestäni hintavakauden säilymiselle tärkeimpiä tekijöitä löytyy neljä kappaletta: erittäin alhainen korkotaso, ylikuumentuneet vuokrahinnat, vähäinen uudisrakentaminen sekä kaupungistumisen jatkuminen. Viidentenä – sokerina pohjalla – vielä nostaisin esiin faktan, että 90 prosenttia suomalaisista haluaa asua omassa asunnossa.

Palataan siis alkuperäiseen kysymykseen: nousevatko vai laskevatko asuntojen hinnat?

– Vastaus on yksinkertainen: hinnat tulevat pitkällä aikavälillä nousemaan. Kysymys on vain, kuinka pitkällä aikavälillä asiaa halutaan tarkastella. Tilastokeskus löytää varmasti kuukauden, kvartaalin ja jopa vuoden pituisia mittareita ja seurantajaksoja, joista hintojen lasku on maan laajuisestikin todennettavissa. Jos vertailu tehtäisiin kolmen, viiden tai kymmenen vuoden pituisilta ajanjaksoilta, olisi lopputulos kuitenkin kovin toisenlainen.

Pitkän linjan asuntokaupan ammattilaisena toiminut Toivanen huomauttaa, että asuntosijoittajia lukuun ottamatta ei vielä ole löytänyt asunnonostajaa, joka ostaisi asunnon kuukaudeksi tai kvartaaliksi.

– Tapaan paljon ihmisiä, jotka ostavat asunnon omaksi kodikseen tai perheensä tukikohdaksi loppuelämäkseen ja uskallan sanoa, että silloin investointi on myös taloudellisesti kannattava. Jos katsomme yleisiä kauppahintoja Suomessa ja unohdamme mahdolliset tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntoon liittyvät poikkeukselliset olosuhteet ja tilanteet, joita voi aina olla, voimme tiivistäen sanoa, että asunnon ostaminen on aina ollut positiivinen sijoitus. Siksi haluan antaa lopuksi painokkaan viestin asuntokaupasta: kansallisvarantomme, suomalaisten asunnot ovat siis turvassa, kunhan pidämme niiden arvosta huolta. Ja huolta kannattaa siis pitää.

Selvitys: Eniten asuntovelkataakkaa on suurten kaupunkien kehyskuntien asukkailla

print_6QOAPmYf43print_wrftBZO8K4

Asuntojen hintakehitystä seuraavat silmä kovana sekä asunnonostajat että asuntolainaa myöntävät pankit. Tuoreen selvityksen mukaan Pirkanmaalla asuvilla on suurin asuntolainataakka suhteessa alueen asuntokannan arvoon. Kiivaasta hintakeskustelusta huolimatta Helsingissä ei näyttäisikään muhivan välitöntä asuntokuplaa. Salossa ennustetta puolestaan synkentää viime vuosien asuntojen hintaromahdus.

Ulkomaiset sijoittajat ovat tuoneet kansainvälisesti taloudellisena riskimittarina pitkään käytetyn lainoitusasteen suomalaiseen asuntokauppakeskusteluun. Markkina- ja luottotietoyhtiö Bisnode vertaili, missä kunnissa asukkailla on eniten lainaa suhteessa alueen asuntojen arvoon. Kuntakohtainen lainoitusaste saadaan jakamalla kunnan asukkaiden yhteenlaskettu asuntolaina kunnan asuntokannan arvolla.

– Koti korkean lainoitusasteen kunnassa ei ole asunnonostajan kannalta paras mahdollinen vaihtoehto, sillä asuntokaupan taantuessa näillä alueilla piilee asuntojen hintakuplan mahdollisuus. Korkeimpien lainoitusasteiden kuntia yhdistää se, että niissä asuu tyypillisesti paljon nuoria lapsiperheitä, joilla on suuri asunto ja paljon asuntovelkaa, Bisnoden kehitysjohtaja Matti Rahikka selventää.

Helsingissä hinnat hirvittävät – lainoitusaste vaatimaton

Kunnan tai kaupungin lainoitusasteen ja omistusasunnossa asuvien osuuden välillä on selvä yhteys. Suurimpien kaupunkien kohdalla vähiten asuntovelkaa ja matalin lainoitusaste eli 11 prosenttia on Helsingissä. Suurin velkataakka ja 27 prosentin lainoitusaste puolestaan löytyy entisenä elektroniikkakaupunkina tunnetusta Salosta.

– Helsingissä tilanteeseen vaikuttaa osaltaan se, että vuokra-asuminen on pääkaupungissa erittäin yleistä. Toisaalta selvityksen mukaan voidaan myös todeta, että julkisesta keskustelusta huolimatta Helsingissä ei väijykään ainakaan välitöntä asuntojen hintakuplaa, Rahikka Bisnodesta sanoo.

Salossa asuntojen hinnat ovat tippuneet reilun kahden vuoden aikana miltei 12 prosenttia, mikä selittää suurta lainoitusastetta muihin isompiin kaupunkeihin verrattuna.

Markkina- ja luottotietoyhtiö Bisnode kerää ja jalostaa tietoja ihmisistä, yrityksistä, ajoneuvoista, kiinteistöistä ja rakennuksista. Tietoja käytetään mm. asiakasrekisterien päivityksiin, markkinoinnin kohdentamiseen ja riskienhallintaan.

PTT ennustaa asuntojen hintojen laskevan 0,7 % vuonna 2015

2015-01-27 12_46_28-tp169.pdf - Nitro Pro 9 (Expired Trial)

PTT:n alueellinen asuntomarkkinaennuste vuosille 2015–2017

PTT:n asuntojen hintaennusteen mukaan vuonna 2015 asuntojen hinnat laskevat koko maassa 0,7 %. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat jatkavat edelleen nousuaan ja kallistuvat 2,0 % vuonna 2015. ARA-asuntojen vuokrat nousevat vielä tätäkin nopeammin 3,0 %.

Helsingissä hintakehitys kääntyy laskuun

Hintojen ennustetaan laskevan Helsingissä 0,5 %. Maltillinen hintojen lasku myös Helsingissä on asuntomarkkinoiden vakauden kannalta toivottavaa. Erityisesti yksiöiden hinnat ovat nousseet hyvin nopeasti finanssikriisin jälkeen. Pitkään jatkunut tulojen nopeampi hintakehitys ei ole kestävä kehitysura Helsingissäkään. Ilman vakavaa makrotaloudellista shokkia Helsingin hintojen lasku jää kuitenkin lyhytaikaiseksi ilmiöksi.

Vuokrat nousevat edelleen tuloja nopeammin

Jo useana vuonna voimakkaasti nousseet vuokrat lohkaisevat vuokralaisten käytettävissä olevista tuloista yhä suuremman siivun. Kehitys on nähtävissä kaikissa suurissa kaupungeissa. Tilannetta alleviivaa vielä se, että ARA-asuntojen vuokrien ennustetaan nousevan vielä vapaarahoitteisia nopeammin.

Muuttoliike keskuksiin osin väliaikainen ilmiö

Kaupunkialueille kohdistuva muutto on suuntautunut viime vuosina entistä enemmän keskuskaupunkiin. Erityisen nopeasti tilanne muuttui finanssikriisin jälkeen vuonna 2009. Kotitalouksien lisääntynyt asuntokysyntä keskuskaupungeissa tulkitaan olevan seurausta sekä hitaasti muuttuvista preferensseistä että suhdannevaihtelun aikaansaamasta väliaikaisesta siirtymästä pois kehyskuntien omakotivaltaisesta asumismuodosta. Suhdanteen jossain vaiheessa kääntyessä parempaan kaupungistumisen aiheuttama kysyntäpaine kohdistuu jälleen tasaisemmin keskuskaupungin ja kehyskaupungin osalle.

Asuntopolitiikka tarvitsee kuntien ja valtion yhteistyötä

Koska kaupungin suuri koko asettaa jo sinällään merkittävän haasteen maankäytön ja kaavoituksen suunnitteluun, erityisesti suurille kaupungeille on olennaista myös valtion asettamat puitteet säätelylle.

Kaavoituksen osalta lainsäädännön keinoin valitusoikeutta pitäisi rajata kaavoitusprosessien sisällöllisen ja ajallisen ennakoitavuuden parantamiseksi. Valtion pitäisi edelleen nostaa rakentamattoman tonttimaan veron alarajoja. Asemakaava-alueella pitää kehittää lunastuslainsäädäntöä. Pääkaupunkiseudun osalta pitäisi maankäytön tehostamista tukea jatkossakin liikenneinvestointien valtionosuuspäätöksien sitomisella kaavoittamiseen. Vuokra-asuntojen tarjonnan varmistaminen edellyttää yksityisen tuotannon lisäksi tuettujen asuntojen rakennuttajien luottamuksen palauttamista nykyistä pitkäjänteisemmällä politiikalla.

Julkaisu: Holappa, V., Huovari, J., Karikallio, H. ja Lahtinen, M. ALUEELLISTEN ASUNTOMARKKINOIDEN KEHITYS VUOTEEN 2017. PTT työpapereita 169.

Asuntojen hintatiedot -palvelun kehittäminen jatkuu

Asuntojenhintatiedot_palvelu

http://asuntojen.hintatiedot.fi/

Uusi yhteistyösopimus Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) kanssa varmistaa asuntokauppojen hintojen saatavuuden palveluun myös vuosina 2015 ja 2016. Palveluun toimittavat tietoja Aktia Kiinteistönvälitys, Huoneistokeskus, Kiinteistömaailma, OP-Kiinteistökeskus ja SKV Kiinteistönvälitys.

ARAn ja ympäristöministeriön ylläpitämä Asuntojen.hintatiedot.fi -palvelu sisältää kerros-, rivi- ja omakotitalojen kauppahintatietoja viimeisen 12 kuukauden ajalta. Suosittuun palveluun on vuoden 2014 aikana tehty keskimäärin 40 000 käyntiä kuukaudessa.

Kiinteistömaailma: Asuntokaupassa piilee kaksi sudenkuoppaa

Kiinteistömaailman 41. Kiinteistönvälittäjäbarometri:
Asuntomarkkinoilla vallitsee tilanne, jossa kaupantekoa hidastaa ostajien pelko sekä pitkät myyntiketjut. Kiinteistönvälittäjäbarometri puolestaan kertoo, että pienissä ja hyväkuntoisissa asunnoissa on meneillään myyjän markkinat.
 
Asuntomarkkina on ollut laskeva jo toista vuotta. Viime vuonna tehtiin 10 000 kauppaa vähemmän kuin vuonna 2012. Vuonna 2014 lasku on loiventunut, mutta laskee edelleen, eikä tuleva kvartaali tuo helpotusta. Hintaseurantapalvelu HSP:n tilastojen ja Kiinteistömaailman välittäjien tekemän ennusteen mukaan vuosina 2013 – 2014 jää tekemättä yhteensä 25 000 asuntokauppaa.
 
”Viimeisen kahden vuoden aikana on tullut 25 000 perhettä lisää, joiden koti ei vastaa tarpeita. Ja tilanne näyttäisi pahenevan. Tämä vaikuttaa ainakin näiden perheiden onnellisuuteen kaikilla tavoilla”, arvioi Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Seppo Hämäläinen.
 
Pienissä asunnoissa on myyjän markkinat
 
Laskeva markkina ja pidentyneet myyntiajat puoltavat paljon puhuttua ostajan markkinaa. Kiinteistömaailman tekemän selvityksen mukaan pienissä ja hyväkuntoisissa asunnoissa on kuitenkin meneillään myyjän markkinat. Kiinteistönvälittäjäbarometri kertoo, että tulevaisuudessa pienistä yksiöistä tulee olemaan jopa pulaa – läpi Suomen. Ostajan markkinat keskittyvät suuriin perheasuntoihin. Edelleen tilanteesta hyötyvät siis kasvavat lapsiperheet, joilla on tarve muuttaa pienemmästä asunnosta suurempaan.
 
Kaksi asuntokaupan sudenkuoppaa
 
Asuntomarkkinoita määrittävät tällä hetkellä pelko sekä pitkät myyntiketjut. Kiinteistönvälittäjäbarometrissä välittäjät arvioivat syitä, miksi ostajat lykkäävät tai hylkäävät ostopäätöksensä.  Välittäjien mukaan yleisin syy on pelko oman talouden heikkenemisestä tai se, että oma asunto ei mene kaupaksi.
 
Asuntokauppaan liittyvää riskiä voi pienentää. Kun omien tai perheen tarpeiden ja asunnon kunnon lisäksi otetaan selvää taloyhtiön teknisestä ja taloudellisesta kunnosta, voidaan välttyä turhilta yllätyksiltä. Ostajien keskuudessa taloyhtiöiden kuntoon liittyvä tieto on välittäjien mukaan kohtalaista. Hieman paremmin ostajat ovat perillä taloyhtiön tekniseen kuntoon liittyvistä asioista kuin taloudellisista asioista.
 
”Ihastumme asunnossa helposti pinnallisiin asioihin, kuten kylpyhuoneen kaakeleihin, ja suuret asumiseen vaikuttavat asiat, kuten taloyhtiön kunto, jäävät huomaamatta. Tämä sudenkuoppa vältetään käyttämällä osaavia ammattilaisia silloin, kun oma intohimo kohdistuu enemmän niihin kaakeleihin”, kertoo Hämäläinen.
 
Hinnoittele oikein
 
Toinen asuntokaupan sudenkuoppa liittyy hinnoitteluun. Pitkiä myyntiaikoja ja sen myötä syntynyttä ketjuuntumista voidaan välttää hinnoittelemalla asunto oikein. Kiinteistömaailman tekemän selvityksen mukaan markkinahinnasta poikkeava hinta pidentää myyntiaikaa huomattavasti: 10 prosentin lisähinta voi nostaa asunnon myyntiaikaa jopa 33 prosenttia ja samanaikaisesti myynnin todennäköisyys heikkenee.
 
”Asuntoa myydessä tärkeää on myyntihinta, myyntiaika ja myynnin todennäköisyys. Valitettavasti vain myyntihinta tuntuu kiinnostavan myyjiä. Näiden välinen korrelaatio on kuitenkin erittäin selvä”, Hämäläinen kertoo.

Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat vuonna 2013

Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2013 keskimäärin 3,99 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 6,4 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asunto-osakeyhtiöiden taloustilastosta.

Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut 2012 – 2013:

asyta_2013_2014-09-12_tie_001_fi_001

Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 4,54 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa, nousua edellisvuodesta oli 3,7 prosenttia. Hoitokuluista suurin suhteellinen osuus, 23,8 prosenttia, meni lämmitykseen. Korjausten osuus hoitokuluista oli 22,5 prosenttia ja vedenkäytön 7,9 prosenttia. Rivitalo-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 3,25 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa.

Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden pääasiallisen tulonlähteen muodostivat hoitovastikkeet, jotka olivat vuonna 2013 keskimäärin 3,75 euroa neliöltä kuukaudessa. Asuinhuoneistojen hoitovastikkeet nousivat 4,3 prosenttia vuodesta 2012. Hoitovastikkeiden osuus yhtiöiden varsinaisista tuotoista oli 84,7 prosenttia. Vuokrien osuus oli 5,6 prosenttia ja käyttökorvausten 9,5 prosenttia. Kaikkiaan kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden tuotot nousivat 5,5 prosenttia vuodesta 2012.

Lähde: Asuntojen hinnat, Tilastokeskus