Hypon Asuntomarkkinakatsaus: Joka toisen asunnon arvo laski viime vuonna

3d2aac48-d4e1-4eb4-baf1-5a93b89c57bb-w_576_h_2000

Turussa kysyntä kasvaa, koska aluetalous tukee asuntomarkkinoiden menoa. Pk-seudulla hinnat värisevät, sillä Vantaalle ja Espooseen valmistuu runsaasti asuntoja, mutta Helsinki ei tahdo pysyä perässä. Tampereella Hypo-indeksin luku laskee, mutta kyse lienee tilastoviiveestä. Tampereen luku korjaantuu, mutta suunta tuskin muuttuu, vaikka kaupungin näkymät ovatkin valoisat.

Asuntomarkkinoilla saatiin viime vuonna esimakua hintojen alamäestä, sillä joka toisen asunnon arvo laski eli puolitoista miljoonaa asuntoa menetti arvoaan.

Asuntojen hinnat laskivat peräti 15 maakunnassa, ja vain Uusimaa, Varsinais-Suomi ja Pirkanmaa pääsivät plussalle kasvukolmikon Helsinki–Tampere–Turku ansiosta.

”Vuoden 2018 aikana väki väheni 247 kunnassa ja selvää kasvua nähtiin vain 27 kaupungissa. Suomessa on kaikkiaan 311 kuntaa”, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus kertoo.

Hypon arvion mukaan koko maan tasolla asuntojen hintojen nousu pysähtyy tänä vuonna ja kääntyy 0,5 prosentin laskuun vuonna 2020. Pääkaupunkiseutu jatkaa omassa sarjassaan, sillä Helsingin seudulla hinnat nousevat edelleen: hintaennuste tälle vuodelle 2,0 prosenttia ja 1,5 prosenttia ensi vuodelle.

Suurten kaupunkien aikakausi alkaa

Hypon aloitteesta tehty tuore alueellinen väestöennuste osoittaa, että Suomi siirtyy yhä selvemmin suurten kaupunkien aikakauteen. Kaupungistumisen seuraava aalto alkaa, ja maahan jää vain kolme aidosti kasvavaa kaupunkiseutua Helsinki, Tampere ja Turku. Tuttujenkin kasvukeskuksina tunnettujen kaupunkialueiden väestö kääntyy laskuun 2030-luvulla.

”Kahden megatrendin yhteisvoima on tulevan vuosikymmenen tärkein ajuri asuntomarkkinoille: väkiluvun kasvun pysähtyminen ja kaupungistumisen eteneminen vavisuttavat aiempia uskomuksia”, Brotherus toteaa.

Alueellinen väestöennuste kertoo karua kieltä eri alueiden haasteista. Aluekeskuksissa nähdään vahvaa keskittymistä, sillä samaan aikaan, kun kaupunkiseutujen väestö vähenee, kaupungit kasvavat sisään päin eli keskustat vahvistuvat ja laita-alueet supistuvat.

Konkreettisista toimista tärkeintä on varmistaa asuntojen riittävyys kasvukeskuksissa niitä haluaville.

”Rakennettavaa riittää, sillä uusien asuntojen tarve jatkuu, ARA-asuntoihin kaivataan kiertoa, muuttoavustuksia tarvitaan tulevaisuudessa ja kasvukolmion liikenneyhteydet täytyy varmistaa työvoiman liikkuvuudenkin vuoksi”, Brotherus suosittelee seuraavalle hallitukselle.

Uutta tarjontaa Vantaalle ja Espooseen, Helsinki ei pysy perässä

Pääkaupunkiseudulle laskettava Hypon Asuntoindeksi nousi viime vuoden lopulla 122 pisteeseen, kun sekä hinnat että kauppamäärät kohentuivat. Uutta tarjontaa tulee rutkasti Vantaalle ja Espooseen, mutta Helsinki ei pysy perässä. Samalla kovin kysyntä kohdistuu kantakaupunkiin kolmen kilometrin säteelle Rautatientorista.

Turussa indeksi on noussut raketinlailla ja nyt ohitettiin jo pk-seutu 124 pisteen ylittyessä. Turussa asuntokauppa käy ja hinnat nousevat talouden vanavedessä. Tampereella Hypo-indeksin pisteluku nousi 118 pisteeseen etenkin hintojen piristyessä. Kauppamäärät polkivat paikallaan, mutta ennakkotiedot ovat todennäköisesti jälleen vajaat Tampereen osalta.

SP-Koti: Epävarmat ajat jatkuvat asuntokaupassa vuonna 2019

glass-wall-1332509580w9y

Vuoden takaiset ennusteet asuntomarkkinoiden vilkastumisesta ja käytettyjen asuntojen kauppamäärien kasvusta eivät ole toteutuneet. Kasvun kiihtymisen sijaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppamäärät ovat laskeneet tänä vuonna 3,7 prosenttia. Myös myynnissä on vähemmän käytettyjä asuntoja kuin aikaisemmin. Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen ei usko kauppamäärien kasvavan vuoden 2019 aikana. Asuntomarkkinoihin vaikuttavia epävarmuustekijöitä on ilmassa useita.

– Ennustin vuodenvaihteessa vanhojen asuntojen kauppamäärien kasvavan jopa viisi prosenttia tänä vuonna. Hyvä taloustilanne, talouden positiiviset kasvunäkymät ja kuluttajien vahva luottamus eivät kuitenkaan heijastuneet asuntomarkkinoihimme totutulla ja odotetulla tavalla, sanoo Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen. – Markkina on laskenut tammi–lokakuun aikana 3,7 prosenttia verrattuna vastaavaan aikaan viime vuonna. Syksyn aikana laskua on ollut kuukaudesta riippuen jopa 5–10 prosenttia.

– Uskon kasvun pysähtymisen johtuvan monista tekijöistä. Asuntokauppa reagoi herkästi talouden muutoksiin, ja tällä hetkellä ilmassa on poikkeuksellisen paljon talouskehitykseen liittyviä kysymysmerkkejä sekä epävarmuutta, joka vaikuttaa ihmisten asunnonvaihto- ja ostohalukkuuteen, Rantanen jatkaa.

– Ensi kevään eduskuntavaaleissa Suomen hallituspohja saattaa muuttua, eikä uuden hallituksen asuntopoliittisista tavoitteista voi vielä kukaan tietää. Kuluttajien varovaisuutta lisäävät myös ensi syksylle ennustetut EKP:n ensimmäiset koronnostot. Ihmisiä huolettavat monet globaalit poliittiset haasteet, Trumpin ja Kiinan keskinäiset kalistelut, kauppasotien ja tuontitullien mahdolliset vaikutukset niin Euroopan kuin Suomenkin talouteen, Brexitiä ja Italian budjettikurittomuutta unohtamatta.

Miten käy asuntokaupan vauhdittajien: työllisyyden, korkotason ja kuluttajien luottamuksen?

– Työllisyys, korkotaso ja kuluttajien luottamus ovat asuntomarkkinan tärkeimpiä vauhdittajia tai hidastuttajia, ja nyt niidenkin osalta ilmassa on epävarmuutta, toteaa Jukka Rantanen. – Kuluttajien luottamusindeksi, joka oli vielä kesällä poikkeuksellisen korkealla, on alkanut heilahdella syksyn aikana. Uskon riitojen ja lakkoilujen muun muassa työttömyysturvan heikentämisestä laskeneen luottamusta.

– Työllisyyskehityksenkin osalta ilmassa on uusia epävarmuustekijöitä. Suhdanneherkillä vientiteollisuuden aloilla saattaa työllisyys ensi vuoden loppupuolella alkaa hiipua, jos uhka kauppasodasta ja tuontitulleista toteutuu. Tätä pohtivat varmasti ainakin ne ihmiset, jotka haaveilevat asunnonvaihdosta ja työskentelevät vientiteollisuuden parissa.

– Asuntokaupan kehityksen ennustaminen on entistä haasteellisempaa. Oma käsitykseni on, että käytettyjen asuntojen kauppamäärät tulevat ensi vuonna pysymään maksimissaan tämän vuoden tasolla. Kehitys voi parhaimmillaan olla plusmiinusnolla, myös käytettyjen asuntojen neliöhinnoissa, ennustaa Jukka Rantanen. – Vain Helsingissä neliöhinnat jatkavat vielä maltillista nousuaan. Muualla Suomessa paikkakuntakohtaiset erot tulevat todennäköisesti voimistumaan entisestään.

– Omaisuuden uudelleenjako on ollut todella merkittävää viime vuosien aikana Suomessa. Se on hillinnyt ihmisten muuttokykyä työn perässä paikkakunnalta toiselle. Valitettavasti pahoin pelkään, että niillä paikkakunnilla, joissa asunnot eivät tahdo käydä lainkaan kaupaksi, tulee tuskatila pahenemaan entisestään. Kannattaa kuitenkin muistaa, että ennemmin tai myöhemmin jokaiselle kohteelle löytyy ostaja, kunhan hinta on oikea. Vain harva suomalainen tekee tällä hetkellä asuntokaupalla voittoa.

– Jos hyvin käy eli uusi hallitus tekee linjaukset, joihin suomalaiset luottavat alusta lähtien ja globaalissa maailmassa tilanteet rauhoittuvat, ensi vuosi voi olla asuntokaupalle arvioimaani suosiollisempi. Paljon riippuu poliittisista päätöksistä Suomessa ja maailmalla sekä kuluttajien luottamuksesta, painottaa Jukka Rantanen.

Asumismenot kasvavat yhä – Tulojen kasvu parantaa kotitalouksien asemaa

b49c668c-6b3f-43f3-8db7-0dbe79a67a30-w_960

Suomalaisten asumismenot kasvavat vuosina 2018-2020 keskimäärin arviolta 2,1 prosentin vuosivauhtia, kertoo Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton Pellervon taloustutkimuksella PTT:llä teettämä asumismenoselvitys. Vaihtelu asuinpaikan, asumismuodon ja kotitalouden tyypin mukaan on kuitenkin suurta.

Samoin vaihtelee se, miten suuren osan käytettävissä olevista nettotuloista asumismenot nielaisevat. Esimerkiksi kerrostalossa vuokralla asuvan lapsiperheen tuloista asuminen vie vajaat 21 prosenttia, kun omakotitalossa yksin asuvalla eläkeläisnaisella osuus voi olla lähes 40 prosenttia.

”Asumismenojen kehityksessä matalat korot ovat suosineet viime vuosina omistusasujia. Viitekorkojen nousu kuitenkin kasvattaa asumismenoja lähivuosina. Omakotitaloissa energiakulut vaikuttavat myös paljon – öljylämmitteisissä kulut nousevat enemmän kuin sähkölämmitteisissä”, kertoo PTT:n ekonomisti Lauri Vuori.

Vuokra-asujien tulot kasvavat nopeammin kuin asumismenot

Lauri Vuoren mukaan kiinnostava havainto selvityksessä on, että hyvän talouskehityksen ansiosta palkat nousevat seuraavien parin vuoden aikana nopeammin kuin vuokrat. Tällöin vuokra-asujilla asumismenojen osuuden kasvu käytettävistä olevista tuloista taittuu. Keskituloisella omistusasujalla tulot ja asumismenot kehittyvät samaa tahtia.

Selvityksen erityisteemana on tänä vuonna kotitalouksien velkaantuminen, jota on suitsittu muun muassa lainakattosääntelyä kiristämällä. Jos velan määrä on suuri, pienikin korkojen nousu voi kasvattaa asumismenoja merkittävästi.

”Monet asumismenoihin vaikuttavista tekijöistä ovat korkosidonnaisia. Asunto- ja taloyhtiölainojen lisäksi korkojen nousu voi vaikuttaa epäsuorasti asumismenojen kasvuun esimerkiksi muiden osakkaiden maksuvaikeuksien tai luottorajoitteiden kautta”, Vuori sanoo.

Asumismenojen kasvun taittuminen ja ansiotulojen viime vuosia nopeampi kasvu on ollut tervetullut käänne sekä omistus- että vuokra-asujien kannalta.

”Suomen talouden tasapainottaminen ja kasvu sekä maailmantalouden kehitys ovat alttiita merkittävälle epävarmuudelle, joten seesteisen talouskehityksen jatkumiseen nollakoroilla ei voida tuudittautua”, huomauttaa Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Korjaustarpeet ja sähkölasku kiristävät omakotiasujien taloutta

Vuodesta 2011 lähtien toteutettu selvitys osoittaa, että asumismenot ovat kasvaneet tällä vuosikymmenellä jyrkästi. Omakotiliitto haluaa kiinnittää huomion korkeiden asumismenojen ja kotitalouksen velkaantumisen lisäksi asuinkiinteistöjen huolto- ja korjaustarpeeseen.

”Lähes kymmenvuotisen taantuman aikana monessa kotitaloudessa tulot riittivät vain välttämättömimpiin kuluihin. Tällä hetkellä runsaalla 15 prosentilla väestöstä tulot eivät riitä kattamaan asumismenoja, ja asumistukea maksetaan Suomessa jo yli kaksi miljardia euroa vuodessa. Moni kotitalous on hyvin asuntovelkainen, ja lainoihin on haettu lyhennysvapaita. Nyt kansantalouden kasvaessa on syytä korjata kotitalouksien omaa taloutta, lyhentää lainaa, varautua korkojennousuun ja erityisesti huoltaa sekä kunnostaa kiinteistöjä”, toteaa Omakotiliiton toiminnanjohtaja Kaija Savolainen.

Savolainen muistuttaa, että monessa kotikiinteistössä tarvitaan investointeja rakennuksen laitteiden ja järjestelmien sekä energiatehokkuuden parantamiseen. Lisäksi säiden ääri-ilmiöt lisäävät korjaustarpeita muun muassa ilmastointiin sekä muuhun sääsuojaukseen.

”Ei pidä myöskään unohtaa, että jakeluverkkoyhtiöiden investoinnit säävarmaan sähköverkkoon ovat nostaneet sähkön siirtomaksut erittäin korkeiksi eri puolilla Suomea. Nämä kaikki kasvattavat edelleen kotitalouksien asumismenoja”, Savolainen korostaa.

Valtaosalla taloyhtiöistä vain vähän velkaa – Tilastointi laitettava kuntoon

Taloyhtiölainojen merkittävä kasvu on noussut suomalaisessa keskustelussa kärkiteemojen joukkoon. Kiinteistöliiton karkean arvion mukaan viime vuosien korjausrakentamisen kasvu sekä keskimääräisen laina-ajan lievä nousu ja lyhennysvapaat selittävät yhtiölainojen kasvusta noin 40 prosenttia, ja uusien taloyhtiöiden isot velkaosuudet runsaat puolet. Taloyhtiöiden velkaantuminen korostaa ammattimaisen ja ennakoivan taloudenpidon tärkeyttä sekä taloyhtiöissä että osakkeenomistajilla.

”Reippaasta riskikeskustelusta huolimatta on syytä muistaa, että valtaosa Suomen taloyhtiöistä on vain vähän velkaantuneita, ja nämä pystyvät hyvin rahoittamaan korjaushankkeensa lainarahalla. Tavanomainen pankkilaina on yleisin rahoitusmuoto Kiinteistöliiton kyselyiden perusteella”, Jukka Kero sanoo.

Yhtiölainakeskustelun tuoksinassa on käynyt ilmi, että tilastoinnissa on kehittämisen varaa. Kotitalouksien ja koko asuntosektorin vastuiden määrä ja jakautuminen ovat epäselviä, mikä on omiaan myös sekoittamaan asioista käytyä keskustelua. Kiinteistöliitto kannustaakin Tilastokeskusta, Finanssivalvontaa ja rahoituslaitoksia entistäkin parempaan yhteistyöhön, joka koituisi kansantalouden ja sen toimijoiden eduksi.

Kiinteistöverouudistus huolettaa

Käynnissä olevan kiinteistöverouudistuksen tarkoituksena on lisätä verotuksen oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä, mikä on Omakotiliiton mielestä järkevää. Omakotiliitto on kuitenkin erittäin huolissaan siitä, että kiinteistöverolakien käsittely jaetaan kahteen osaan, jolloin tänä syksynä päätetään arvostamisperusteista ja vasta myöhemmin kiinteistöveroprosenteista. Kiinteistöveron määrä on moninkertaistunut olemassaolonsa aikana, eivätkä kotitaloudet ole varautuneet sen jatkuviin korotuksiin.

”Ei ole hyväksyttävää, että verouudistus jaetaan kahteen osaan, jolloin vaikutusarviointeja on mahdotonta tehdä. Tämä vähentää erityisesti kansalaisten vaikuttamismahdollisuuksia, eikä missään tapauksessa lisää verotuksen läpinäkyvyyttä tai luottamusta kansalaisten keskuudessa”, Savolainen toteaa.

Asumismenot-selvitys on toteutettu vuodesta 2011 lähtien. Laskelmissa asumismenoihin on otettu mukaan kaikki sellaiset menot, jotka ovat pois muusta kuukausittaisesta kulutuksesta ja säästämisestä. Tämän vuoksi mukana ovat myös lainojen lyhennykset, jotka kerryttävät velallisen varallisuutta. Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto ovat tilanneet selvityksen PTT:ltä.

Asuntokauppa edellä pitkäaikaista keskiarvoa: markkina toimii, vaikka kesähelle leikkasi kasvua

pexels-photo-221491

Vuoden 2018 ensimmäisen puolikkaan asuntokauppa on vain vähän viime vuotta jäljessä, ja viiden vuoden keskiarvoon verrattuna kauppamäärät ovat kolme prosenttia suuremmat.

”Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana käytettyjä asuntoja on myyty kokonaisuudessaan suunnilleen viime vuoden tahdissa ja käytettyjen asuntojen kauppa ei osoita merkittäviä hiljentymisen merkkejä. Vanhojen asuntojen kauppamäärät ovat edelleen 3 % viiden edeltävän vuoden keskiarvoa ylempänä, joten voidaan sanoa, että asuntokauppa on yhä vireessä, ja puheet markkinan jäätymisestä voidaan laittaa helteisen kesän piikkiin”, kiteyttää Aktia Kiinteistönvälityksen aluejohtaja Jockum Andersin.

Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana vanhojen asuntojen myynti laski 2 % ja uusien kohteiden myynti putosi 10 % verrattuna viime vuoden ensimmäiseen kuuteen kuukauteen. Kuitenkin verrattuna viimeisen viiden vuoden keskiarvoon, vuonna 2018 ensimmäisen kuuden kuukauden aikana myytiin jopa 22 % enemmän uusia kohteita ja yli 3 % vanhoja asuntoja. Kokonaisuudessaan ensimmäisen puolen vuoden aikana myytiin noin 33700 asuntoa, joka on 5,4 % enemmän kuin edellisten viiden vuoden keskiarvo.

Uudistuotannon kauppa kävi heinäkuussa erittäin hyvin vaisun kesäkuun jälkeen. Uusia asuntoja myytiin yli 20 % enemmän kuin viime vuonna vastaavaan aikaan, ja peräti 40 % viiden vuoden keskiarvoa enemmän. Vanhoja asuntoja myytiin heinäkuussa n. 3 % vähemmän kuin viime vuonna vastaavana ajankohtana. Heinäkuussa 2018 myytiin kokonaisuudessaan 4754 vanhaa ja 769 uutta asuntoa.

”Kaupan volyymi on näyttäytynyt kovin vaihtelevassa valossa tänä kesänä. On totta, että vilkkaamminkin kauppa voisi käydä näin noususuhdanteen ja matalan korkotason aikana, mutta aineisto ei kuitenkaan vielä osoita merkittäviä muutoksia viime vuoteen”, toteaa toimitusjohtaja Maria-Elena Cowell.

Tilastoasiantuntija Ilkka Lehtinen pitää laatimansa ennusteen koko vuoden kaupoista edelleen samana. Sen mukaan toteuma pysyttelisi lähes identtisellä tasolla vuoden 2017 kanssa.

Käytettyjen kerrostaloasuntojen hinnat jatkoivat kasvuaan pääkaupunkiseudulla. Vuodesta 2015 hinnat pääkaupunkiseudulla ovat nousseet 8,1 prosenttiyksikköä muuta Suomea enemmän. Vanhan kerrostalohuoneiston keskimääräinen neliöhinta pääkaupunkiseudulla oli 4666 euroa. Edellisvuoteen verrattuna hinnat ovat nousseet 5,4 prosenttiyksikköä ja vuoden alusta hinnat pääkaupunkiseudulla ovat nousseet 4,8 prosenttiyksikköä.

Helsingissä kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli heinäkuussa 5245 euroa, vuoden takaisesta hinnat ovat nousseet 6,8 prosenttiyksikköä. Espoossa keskimääräinen neliöhinta oli heinäkuussa 3850 euroa, vuoden takaiseen nähden nousua on 4 prosenttiyksikköä. Vantaalla keskimääräinen neliöhinta oli 2905 euroa, vuoden takaisesta hinnat ovat nousseet 5,2 prosenttiyksikköä.

Muualla Suomessa vanhan kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli 2296 euroa. Hinnat ovat nousseet 0,3 prosenttiyksikköä viime vuodesta. Koko maassa vanhan kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta käytetylle oli 3352 euroa. Vuoden alusta hinnat ovat nousseet 2,3 prosenttiyksikköä ja vuoden takaisesta 1,63 prosenttiyksikköä. 

Myyntiajat ovat pidentyneet koko maassa

Vanhojen kerrostaloasuntojen ja omakotitalojen keskimääräiset myyntiajat koko maassa pitenivät hiukan. Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiajat ovat olleet usean kuukauden ajan melko tasaisia. Kerrostalokaksion myyntiaika Helsingissä oli 56 päivää ja muualla Suomessa 76 päivää. Omakotitalon myyntiaika Helsingissä oli keskimäärin 107 päivää ja muualla Suomessa 117 päivää.

Tutkimus: Vain riittävä asuntojen tarjonta pitää hintojen nousun kurissa pääkaupunkiseudulla

DSCN5152

Kuva: Markku Hietavuori

Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet nopeasti väestömäärän ja keskimääräisen tulotason nousun vuoksi. Paras keino hillitä hintojen ja vuokrien nousua on lisätä asuntojen tarjontaa. Liian pieni tonttimaavaranto on 2000-luvulla ollut rakentamisen pahimpana pullonkaulana. Pääkaupunkiseudun yleiskaavat sekä liikenneratkaisut kuitenkin mahdollistavat uudenlaisen pitkäjänteisen kaavoituksen sekä tonttivarannon kasvattamisen.

Tulokset käyvät ilmi Eduskunnan tarkastusvaliokunnan tilaamasta tutkimuksesta, joka käsittelee asuntopolitiikan kehittämiskohteita. Tiistaina 12. syyskuuta julkaistu raportti sisältää 18 suositusta asuntopolitiikan kehittämiseksi. Selvitystyöstä ovat vastanneet FL Janne Antikainen, VTT Seppo Laakso ja TkT Henrik Lönnqvist.

Tutkimuksen mukaan asumiseen liittyy merkittäviä kehittämistarpeita monella tasolla, erityisesti kysynnän ja tarjonnan suureen epätasapainoon sekä asumiseen kohdistettujen tukien vaikuttavuuden lisäämiseen. Asuntotuotannon riittävyys on kaikkien kasvukeskusten haaste, kun taas taantuvilla seuduilla asuntojen arvot laskevat. Riskinä on, että Suomen asuntomarkkinat jakaantuvat kiihtyvää vauhtia.

Paras keino hillitä hintojen ja vuokrien nousua kasvukeskuksissa on asuntotarjonnan lisääminen. Parhaiten asuntotarjontaa edistetään kaavoituksella ja sen aikaansaamalla tonttimaanvarannolla. Pääkaupunkiseudulla yleiskaavat sekä liikenneratkaisut mahdollistavat pitkäjänteisen kaavoituksen ja tonttivarannon systemaattisen kasvattamisen. Asuntojen hintojen nousua saadaankin hillittyä kaavoittamalla alueita huomioiden maankäyttö, asuminen ja liikenne. Pääkaupunkiseudun asuntopula on seudullinen ongelma, jonka ratkaisemiseksi tarvitaan seudullista yhteistyötä.

Myös valtion osallisuutta yhteistyössä tulee kehittää pitkäaikaisemmaksi ja hallituskaudet ylittäviksi. Yhteiskunnan kontrolloiman asuntotuotannon määrää ja rakennetta tulee ohjata niin, että asuntokanta palvelisi parhaalla tavalla asuntopoliittisten tavoitteiden saavuttamista. Kunkin kaupunkiseudun kohdalla yhteiskunnan kontrolloiman asuntotuotannon koko ja rakenne tulisi määritellä valtion, maakunnan ja kuntien välisellä kumppanuusperiaatteella.

Asumistuen katsotaan olevan edelleen tärkeä ja oleellinen tukimuoto, mutta siihen käytettävien varojen täytyy suhteutua asuntomarkkinoiden kokonaisuuteen. Asumistukien kasvua kyetään parhaiten hillitsemään asumistuotantoa vauhdittamalla. Tukijärjestelmien painotuksessa tulee siis huomioida riittävät asumistuotannon tarjontatuet. Asumisen tarjontatuet eivät kuitenkaan ole ongelmattomia, ja esimerkiksi niiden kohdistuminen on nykyisellään haastavaa. Myös asumistukea on kehitettävä, jotta siihen liittyviä kannustinongelmia voidaan ratkoa.

Asunnottomuus on vähentynyt Suomessa 2000-luvulla ainoana maana Euroopassa.

Asuntomarkkinoiden väliinputoajia varten kuitenkin tarvitaan Helsingin seudun vuokratasoon sovitettua suoraa asumistukea. Kyseisen kaltainen suora asumistuki voisi olla vuokratakauksen liittäminen osaksi asumistukijärjestelmää. Vaikeimmassa asemassa oleville asunnottomille tarvitaan erilaisia tuetun asumisen ratkaisuja, joissa on mahdollista saada tukea laajemmin eri elämänalueiden ongelmiin. Pitkäaikaisasunnottomuuden pysyvä poistaminen tulee olla asuntopolitiikan keskeinen tavoite.

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja Eero Heinäluoman mukaan raportin sanoma on selkeä. Epäonnistuminen asuntopolitiikassa voi johtaa ongelmiin koko maan kasvussa ja pärjäämisessä. Tarkastusvaliokunta tuleekin hakemaan uutta yhteisymmärrystä yli hallitus-oppositiorajan asuntopolitiikan lähivuosien kehittämistarpeista. Näin eduskunta voisi ensi keväänä antaa evästystä tarvittavista korjausliikkeistä.

Tarkastusvaliokunta käynnistää tutkimuksen käsittelyn syyskaudella 2017 ja valmistelee asiasta mietinnön kevään 2018 aikana eduskunnan täysistunnolle.

Asuntopolitiikan kehittämiskohteita koskeva tutkimus on tarkastusvaliokunnan julkaisusarjan kahdeksas tutkimusjulkaisu. Aiemmat tutkimukset ovat koskeneet muun muassa harmaata taloutta sekä rakennusten kosteus- ja homeongelmia. Tutkimus on julkaistu sähköisesti tarkastusvaliokunnan julkaisusarjassa ja se on saatavilla valiokunnan internetsivustolla. Kaikki valiokunnan tutkimushankinnat on toteutettu avoimella tarjouskilpailulla.

TUTKIMUSRYHMÄN SUOSITUKSET:

SUOSITUS 1: Tonttitarjonnan edellytysten muuttunut suunta on hyödynnettävä ja sen jatkuvuus turvattava, jotta asuntotuotannon kasvu voi jatkua.

SUOSITUS 2: Kaavoituksessa tulee yltää vähintään MAL-sopimuksen tavoitteisiin.
(MAL = maankäyttö, asuminen, liikenne)

SUOSITUS 3: Asuntorakentamisen normeja tulee joustavoittaa.

SUOSITUS 4: Asunnottomuuden poistaminen edellyttää kasvavaa asuntotarjontaa sekä asuntomarkkinoilta syrjäytymistä ennaltaehkäisevän toiminnan kehittämistä.

SUOSITUS 5: Tukijärjestelmän painotuksissa myös asuntojen tarjonnan rooli tulee huomioida.

SUOSITUS 6: Maankäyttö ja liikennesuunnittelu tulee sitoa paremmin toisiinsa.

SUOSITUS 7: Kunkin kaupunkiseudun tavoitteellinen yhteiskunnan kontrolloiman asuntokannan koko ja rakenne tulisi sopia valtion, maakunnan ja kuntien välisen kumppanuuden pohjalta neuvottelumenettelyllä.

SUOSITUS 8: Mahdollisimman suuri osuus kaupunkirakenteen investoinneista ja ylläpidosta tulisi rahoittaa tonttimaahan kohdistuvilla maksuilla ja veroilla.

SUOSITUS 9: ARA-varallisuutta tulee ohjata kaupunkirakenteen ja asumista edistävän infrastruktuurin kehittämiseen.

SUOSITUS 10: Kaavoituksen vuorovaikutteisuutta ja vaihtoehtojen tarkastelua on lisättävä ja valituskäytäntöjä tulee kehittää.

SUOSITUS 11: MAL-aiesopimusten luonne on muutettava sitoviksi ja pitkäaikaisemmiksi.

SUOSITUS 12: Asuntomarkkinoiden toimivuuden kannalta on tärkeää parantaa alueiden välisen liikkuvuuden edellytyksiä.

SUOSITUS 13: Asuntomarkkinoiden väliinputoajia varten tarvitaan Helsingin seudun oloihin ja vuokratasoon sovitettua suoraa asumistukea.

SUOSITUS 14: Vaikeimmassa asemassa oleville asunnottomille tarvitaan erilaisia tuetun asumisen ratkaisuja, joissa on mahdollista saada tukea laajemmin eri elämänalueiden ongelmiin.

SUOSITUS 15: Asunnottomuuden ennaltaehkäisyyn tulee panostaa tehokkaammin.

SUOSITUS 16: ARA-rahoituksen ehdot tulisi muuttaa siten, että ne kannustavat kuntia ja jäljellä olevia voittoa tavoittelemattomia rakennuttajia tuottamaan yhteiskunnan kontrolloimaa asuntokantaa tai hankkimaan sitä vanhasta asuntokannasta.

SUOSITUS 17: ARA-tuotannon tontit tulisi vuokrata samoilla hintakriteereillä vapaa- rahoitteisen asuntotuotannon kanssa.

SUOSITUS 18: ARA:n tukea tulisi myöntää nykyistä laajemmin hyvin saavutettavien keskittymien tiivistämiseen, laajentamiseen sekä uusien käynnistämiseen.

Tutkimus on saatavissa sähköisenä julkaisuna eduskunnan verkkopalvelussa osoitteessa 

https://www.eduskunta.fi/FI/lakiensaataminen/valiokunnat/tarkastusvaliokunta/

Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat vuonna 2016

Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 4,40 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 3,3 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asunto-osakeyhtiöiden taloustilastosta.

Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut 2015 – 2016

asyta_2016_2017-09-12_tie_001_fi_001

Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 5,13 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa, nousua edellisvuodesta oli 3,0 prosenttia. Hoitokuluista suurin suhteellinen osuus, 27,3 prosenttia, meni korjauksiin. Lämmityksen osuus hoitokuluista oli 21,1 prosenttia ja vedenkäytön 7,6 prosenttia. Rivitalo-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 3,42 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa.

Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden pääasiallisen tulonlähteen muodostivat hoitovastikkeet, jotka olivat vuonna 2016 keskimäärin 4,04 euroa neliöltä kuukaudessa. Asuinhuoneistojen hoitovastikkeet laskivat 0,2 prosenttia vuoteen 2015 verrattuna. Hoitovastikkeiden osuus yhtiöiden varsinaisista tuotoista oli 84,7 prosenttia. Vuokrien osuus oli 5,0 prosenttia ja käyttökorvausten 9,4 prosenttia. Kaikkiaan kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden tuotot pysyivät ennallaan vuodesta 2015.

Lähde: Asuntojen hinnat, Tilastokeskus

SÄÄSTÖPANKKIRYHMÄ: Asuntojen hinnat: nousevatko vai laskevatko?

qbr7uwy1tommavzeyzqq

Asuntojen hintakehitys on jatkuva pohdinnan aihe. Mutta miksi hintojen laskua, jopa romahdusta, ennustetaan vuodesta toiseen, kyselee Sp-Kodin toimitusjohtaja Antti Toivanen.

Aivan aluksi asuntokaupan ammattilainen Antti Toivanen vastaa itse esittämäänsä kysymykseen siitä, miksi asuntojen hinnat kiinnostavat jatkuvasti:

– Asuntokauppa kiinnostaa nyt ja aina – siitä yksinkertaisesta syystä, että noin 70 % suomalaisista asuu omistusasunnossa ja valtaosalla meistä suurin henkilökohtainen omaisuus löytyy meitä ympäröivistä seinistä, omasta kodista.

Osa suomalaisista talouden ammattilaisista ja ekonomisteista kuitenkin vuodesta toiseen ennakoi hintojen laskua. Miksi?

– Tämä onkin sitten hyvä kysymys. Hieman leikkimielisesti ottaisin ensin vertauskuvan kasinolta: jos aina pelaa mustalle, osuu voittokin joskus kohdalle. Ja sitten voi tietysti sanoa, että mitä minä sanoin. Toinen syy on se, että hinnanmuutokset nähdään ja niitä tarkastellaan lyhyellä tähtäimellä, esimerkiksi kuukausi- tai kvartaalitasolla. Mielestäni on todella tärkeää kuitenkin muistaa, että samalla ihmisten todelliset tarpeet elävät paljon, paljon pidemmässä syklissä.

Toivanen painottaa, että juuri tästä syystä lyhyen tähtäimen hintojen tarkastelu antaa vain osittaisen kuvan asuntokaupasta.

– Tarpeiden muutosten pidempiaikaiset vaikutukset ovat mielestäni paljon mielenkiintoisempi ilmiö. Kun katsotaan viiden vuoden perspektiivissä, ei löydy historiassamme aikaa, jolloin asuntohintojen kehitys olisi Suomessa keskimäärin ollut negatiivinen sijoitus. Eli toki alueellisesti tai esimerkiksi asunnon kuntoon liittyvistä syistä johtuen voi yksittäisiä esimerkkejä löytyä, mutta ne mielestäni enemmänkin ovat poikkeuksia, jotka vahvistavat tämän tärkeän säännön.

Taustapeilin näkymä vahvistaa Toivasen pohdinnat
Toivanen kurkistaa hieman taustapeiliin ja katsoo asuntokauppaa ajassa taaksepäin.

– Asuntojen hintakehitys on perinteisesti ollut Suomessa erittäin vakaata lukuun ottamatta 1980-luvun lopun voimakasta hintarallia ylöspäin sekä 1990-luvun lamavuosia, jolloin hinnoissa tapahtui historiamme suurin pudotus. Elimme tosin tuohon aikaan täysin erityyppisessä taloudellisessa ympäristössä: Suomen markan ja itsenäisen talouspolitiikan ajassa, jonka korkotasot ja sen muutokset olivat nykymittapuissa suorastaan hurjia.

Hän huomauttaa, että taloudellisen koneistomme paineensietokyky oli lisäksi silloin täysin eri tasolla nykypäivään verrattuna.

– Huomionarvoista noissa lamavuosissa kuitenkin on, että tuostakin kuopasta kömmittiin muutaman vuoden aikana ylös ja lähdettiin uudelle kasvukäyrälle.

Todellisesta stressitestistäkin selvittiin
Kun taloudessa tulee käänne alaspäin, monet asiantuntijat ennustavat asuntojen hintojen dramaattisesti laskevan. Toivanen taas pohtii, että samankaltaiset hintaromahdukset eivät käytännössä ole mahdollisia kuin viime lamassa tai että ainakin ne ovat erittäin, erittäin epätodennäköisiä.

– Asuntomarkkinat kokivat todellisen stressitestin vuonna 2008 maailmanlaajuisen finanssikriisin muodossa. Finanssikriisillä oli kaikki tarvittavat elementit asuntohintojen romauttajaksi myös Suomessa, mutta kuinkas sitten kävikään? Romahdusta ei tullut ja kansallisvarantomme piti pintansa. Pienestä laskusta toivuttiin nopeasti ja hinnat nousivat nopeasti takaisin kriisiä edeltäneelle tasolle.

Mitä sitten pitäisi tapahtua, jotta hinnat romahtaisivat?

– En keksi kovinkaan järkeviä perusteluita, joiden toteutumiseen voisin rehellisesti uskoa. On siis parempi keskittyä niihin tosiasioihin, jotka estävät dramaattisen romahduksen syntymisen. Omasta mielestäni hintavakauden säilymiselle tärkeimpiä tekijöitä löytyy neljä kappaletta: erittäin alhainen korkotaso, ylikuumentuneet vuokrahinnat, vähäinen uudisrakentaminen sekä kaupungistumisen jatkuminen. Viidentenä – sokerina pohjalla – vielä nostaisin esiin faktan, että 90 prosenttia suomalaisista haluaa asua omassa asunnossa.

Palataan siis alkuperäiseen kysymykseen: nousevatko vai laskevatko asuntojen hinnat?

– Vastaus on yksinkertainen: hinnat tulevat pitkällä aikavälillä nousemaan. Kysymys on vain, kuinka pitkällä aikavälillä asiaa halutaan tarkastella. Tilastokeskus löytää varmasti kuukauden, kvartaalin ja jopa vuoden pituisia mittareita ja seurantajaksoja, joista hintojen lasku on maan laajuisestikin todennettavissa. Jos vertailu tehtäisiin kolmen, viiden tai kymmenen vuoden pituisilta ajanjaksoilta, olisi lopputulos kuitenkin kovin toisenlainen.

Pitkän linjan asuntokaupan ammattilaisena toiminut Toivanen huomauttaa, että asuntosijoittajia lukuun ottamatta ei vielä ole löytänyt asunnonostajaa, joka ostaisi asunnon kuukaudeksi tai kvartaaliksi.

– Tapaan paljon ihmisiä, jotka ostavat asunnon omaksi kodikseen tai perheensä tukikohdaksi loppuelämäkseen ja uskallan sanoa, että silloin investointi on myös taloudellisesti kannattava. Jos katsomme yleisiä kauppahintoja Suomessa ja unohdamme mahdolliset tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntoon liittyvät poikkeukselliset olosuhteet ja tilanteet, joita voi aina olla, voimme tiivistäen sanoa, että asunnon ostaminen on aina ollut positiivinen sijoitus. Siksi haluan antaa lopuksi painokkaan viestin asuntokaupasta: kansallisvarantomme, suomalaisten asunnot ovat siis turvassa, kunhan pidämme niiden arvosta huolta. Ja huolta kannattaa siis pitää.

Selvitys: Eniten asuntovelkataakkaa on suurten kaupunkien kehyskuntien asukkailla

print_6QOAPmYf43print_wrftBZO8K4

Asuntojen hintakehitystä seuraavat silmä kovana sekä asunnonostajat että asuntolainaa myöntävät pankit. Tuoreen selvityksen mukaan Pirkanmaalla asuvilla on suurin asuntolainataakka suhteessa alueen asuntokannan arvoon. Kiivaasta hintakeskustelusta huolimatta Helsingissä ei näyttäisikään muhivan välitöntä asuntokuplaa. Salossa ennustetta puolestaan synkentää viime vuosien asuntojen hintaromahdus.

Ulkomaiset sijoittajat ovat tuoneet kansainvälisesti taloudellisena riskimittarina pitkään käytetyn lainoitusasteen suomalaiseen asuntokauppakeskusteluun. Markkina- ja luottotietoyhtiö Bisnode vertaili, missä kunnissa asukkailla on eniten lainaa suhteessa alueen asuntojen arvoon. Kuntakohtainen lainoitusaste saadaan jakamalla kunnan asukkaiden yhteenlaskettu asuntolaina kunnan asuntokannan arvolla.

– Koti korkean lainoitusasteen kunnassa ei ole asunnonostajan kannalta paras mahdollinen vaihtoehto, sillä asuntokaupan taantuessa näillä alueilla piilee asuntojen hintakuplan mahdollisuus. Korkeimpien lainoitusasteiden kuntia yhdistää se, että niissä asuu tyypillisesti paljon nuoria lapsiperheitä, joilla on suuri asunto ja paljon asuntovelkaa, Bisnoden kehitysjohtaja Matti Rahikka selventää.

Helsingissä hinnat hirvittävät – lainoitusaste vaatimaton

Kunnan tai kaupungin lainoitusasteen ja omistusasunnossa asuvien osuuden välillä on selvä yhteys. Suurimpien kaupunkien kohdalla vähiten asuntovelkaa ja matalin lainoitusaste eli 11 prosenttia on Helsingissä. Suurin velkataakka ja 27 prosentin lainoitusaste puolestaan löytyy entisenä elektroniikkakaupunkina tunnetusta Salosta.

– Helsingissä tilanteeseen vaikuttaa osaltaan se, että vuokra-asuminen on pääkaupungissa erittäin yleistä. Toisaalta selvityksen mukaan voidaan myös todeta, että julkisesta keskustelusta huolimatta Helsingissä ei väijykään ainakaan välitöntä asuntojen hintakuplaa, Rahikka Bisnodesta sanoo.

Salossa asuntojen hinnat ovat tippuneet reilun kahden vuoden aikana miltei 12 prosenttia, mikä selittää suurta lainoitusastetta muihin isompiin kaupunkeihin verrattuna.

Markkina- ja luottotietoyhtiö Bisnode kerää ja jalostaa tietoja ihmisistä, yrityksistä, ajoneuvoista, kiinteistöistä ja rakennuksista. Tietoja käytetään mm. asiakasrekisterien päivityksiin, markkinoinnin kohdentamiseen ja riskienhallintaan.

PTT ennustaa asuntojen hintojen laskevan 0,7 % vuonna 2015

2015-01-27 12_46_28-tp169.pdf - Nitro Pro 9 (Expired Trial)

PTT:n alueellinen asuntomarkkinaennuste vuosille 2015–2017

PTT:n asuntojen hintaennusteen mukaan vuonna 2015 asuntojen hinnat laskevat koko maassa 0,7 %. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat jatkavat edelleen nousuaan ja kallistuvat 2,0 % vuonna 2015. ARA-asuntojen vuokrat nousevat vielä tätäkin nopeammin 3,0 %.

Helsingissä hintakehitys kääntyy laskuun

Hintojen ennustetaan laskevan Helsingissä 0,5 %. Maltillinen hintojen lasku myös Helsingissä on asuntomarkkinoiden vakauden kannalta toivottavaa. Erityisesti yksiöiden hinnat ovat nousseet hyvin nopeasti finanssikriisin jälkeen. Pitkään jatkunut tulojen nopeampi hintakehitys ei ole kestävä kehitysura Helsingissäkään. Ilman vakavaa makrotaloudellista shokkia Helsingin hintojen lasku jää kuitenkin lyhytaikaiseksi ilmiöksi.

Vuokrat nousevat edelleen tuloja nopeammin

Jo useana vuonna voimakkaasti nousseet vuokrat lohkaisevat vuokralaisten käytettävissä olevista tuloista yhä suuremman siivun. Kehitys on nähtävissä kaikissa suurissa kaupungeissa. Tilannetta alleviivaa vielä se, että ARA-asuntojen vuokrien ennustetaan nousevan vielä vapaarahoitteisia nopeammin.

Muuttoliike keskuksiin osin väliaikainen ilmiö

Kaupunkialueille kohdistuva muutto on suuntautunut viime vuosina entistä enemmän keskuskaupunkiin. Erityisen nopeasti tilanne muuttui finanssikriisin jälkeen vuonna 2009. Kotitalouksien lisääntynyt asuntokysyntä keskuskaupungeissa tulkitaan olevan seurausta sekä hitaasti muuttuvista preferensseistä että suhdannevaihtelun aikaansaamasta väliaikaisesta siirtymästä pois kehyskuntien omakotivaltaisesta asumismuodosta. Suhdanteen jossain vaiheessa kääntyessä parempaan kaupungistumisen aiheuttama kysyntäpaine kohdistuu jälleen tasaisemmin keskuskaupungin ja kehyskaupungin osalle.

Asuntopolitiikka tarvitsee kuntien ja valtion yhteistyötä

Koska kaupungin suuri koko asettaa jo sinällään merkittävän haasteen maankäytön ja kaavoituksen suunnitteluun, erityisesti suurille kaupungeille on olennaista myös valtion asettamat puitteet säätelylle.

Kaavoituksen osalta lainsäädännön keinoin valitusoikeutta pitäisi rajata kaavoitusprosessien sisällöllisen ja ajallisen ennakoitavuuden parantamiseksi. Valtion pitäisi edelleen nostaa rakentamattoman tonttimaan veron alarajoja. Asemakaava-alueella pitää kehittää lunastuslainsäädäntöä. Pääkaupunkiseudun osalta pitäisi maankäytön tehostamista tukea jatkossakin liikenneinvestointien valtionosuuspäätöksien sitomisella kaavoittamiseen. Vuokra-asuntojen tarjonnan varmistaminen edellyttää yksityisen tuotannon lisäksi tuettujen asuntojen rakennuttajien luottamuksen palauttamista nykyistä pitkäjänteisemmällä politiikalla.

Julkaisu: Holappa, V., Huovari, J., Karikallio, H. ja Lahtinen, M. ALUEELLISTEN ASUNTOMARKKINOIDEN KEHITYS VUOTEEN 2017. PTT työpapereita 169.

Asuntojen hintatiedot -palvelun kehittäminen jatkuu

Asuntojenhintatiedot_palvelu

http://asuntojen.hintatiedot.fi/

Uusi yhteistyösopimus Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) kanssa varmistaa asuntokauppojen hintojen saatavuuden palveluun myös vuosina 2015 ja 2016. Palveluun toimittavat tietoja Aktia Kiinteistönvälitys, Huoneistokeskus, Kiinteistömaailma, OP-Kiinteistökeskus ja SKV Kiinteistönvälitys.

ARAn ja ympäristöministeriön ylläpitämä Asuntojen.hintatiedot.fi -palvelu sisältää kerros-, rivi- ja omakotitalojen kauppahintatietoja viimeisen 12 kuukauden ajalta. Suosittuun palveluun on vuoden 2014 aikana tehty keskimäärin 40 000 käyntiä kuukaudessa.