Kiinteistöliitto: Taloyhtiö – näin varaudut ennustettuun lumikaaokseen

snowy-day-the-light-nc

Mediassa otsikoidaan, että heti vuodenvaihteen jälkeen kylmä ilma on saapumassa Suomeen ja ennakoidaan, että etelärannikolle saattaa paikoitellen kertyä jopa 15 senttiä lunta. Taloyhtiöiden kannattaa huomioida, että vaikka talvikunnossapito olisi ulkoistettu huoltoyhtiölle, on taloyhtiössä oltava poikkeustilanteissa valmius tarttua toimeen.

Taloyhtiöllä aina viime käden vastuu

Talvikunnossapito on useimmiten ulkoistettu huoltoyhtiölle. Yön aikana yllättäen satanut lumi voi kuitenkin edellyttää myös taloyhtiöltä kiireistä reagointia, sillä äkillinen myräkkä saattaa sekoittaa huoltoyhtiön aikatauluja. Mikäli huoltoyhtiö ei pääse paikalle heti riskitilanteen havaitsemisen jälkeen, on taloyhtiön taattava turvallinen liikkuminen kiinteistön alueella.

– Tällöin taloyhtiön pitää huolehtia siitä, että katolle kertyvä lumi tai pihan liukkaus eivät aiheuta vaaratilanteita. Riskialue on eristettävä puomein tai lippusiimoin niin, että alue on mahdollista kiertää turvallisesti, ohjeistaa Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Silloinkin kun turvallisuusvelvoite, tarkoittaen, että myös lumitilanteen tarkkaileminen, on selkeästi siirretty huoltoyhtiölle, tulee yhtiön valvoa, että sopijapuoli toimii sopimuksen mukaisesti. Valvonta on tärkeää, koska sopimuksesta huolimatta ensisijainen vastuu kiinteistön turvallisuudesta on kiinteistönomistajalla eli taloyhtiöllä.

Kiinteistöliitto lisäksi korostaa, että taloyhtiössä on tärkeää varmistaa, ettei pelastusteiden tai porttikäytävien edessä ole lumikasoja. Hälytysajoneuvojen on kaikissa olosuhteissa päästävä kiinteistöille.

Tarkkaavaisuutta toivotaan myös asukkailta

Vaikka taloyhtiö on ensisijaisesti vastuussa turvallisuudesta, kannattaa myös asukkaiden tarkkailla piha-alueen kuntoa ja ilmoittaa havaitsemistaan vaaratilanteista hallituksen jäsenille, huoltoyhtiöön tai isännöitsijälle välittömästi.

– Toisin kuin asukkaat, isännöitsijä tai huoltoyhtiö eivät välttämättä ole kiinteistöllä pidempiä aikoja kerrallaan, muistuttaa Pynnönen.

Myös kadulla liikkuvien tulee olla valppaina – asetettuja puomeja ei saa missään tapauksessa siirtää.

Vastuu onnettomuuden sattuessa

Mahdollisessa vahinkotapauksessa ensisijainen korvausvastuu säilyy – sopimuksesta huolimatta – taloyhtiöllä. Jos siis kiinteistön vastuulla olevalla alueella liikkuva henkilö loukkaa itsensä, joutuu taloyhtiö kiinteistönomistajana korvaamaan syntyneen vahingon, kuten lääkäri- tai sairaanhoitokustannukset ja mahdollisesti aineelliset vahingot.

Taloyhtiö puolestaan voi vaatia sopimuskumppaniltaan korvausta jälkikäteen, jos esimerkiksi huoltoyhtiö ei ole noudattanut sopimusta lumitilanteen valvonnasta ja vaaratilanteiden hoitamisesta.

Lisätietoa taloyhtiön talvikunnossapidosta löytyy Kiinteistöliiton Taloyhtio.net-sivustolta osoitteesta

www.taloyhtio.net/ajassa/talvikunnossapito

Kiinteistöliiton Indeksitalo 2015: Kiinteistöverot kaupunkien kustannusnousun kärjessä

Kiinteistöverotus nielee yli viisi prosenttia enemmän taloyhtiöiden varoja kuin vuonna 2014. Myös veden hinnannousu ylitti kolme prosenttia. Sen sijaan kaukolämmössä keskimääräinen hinta on noussut tänä vuonna vain hitusen yli 30000 asukkaan kaupungeissa. Sähkö on jopa hieman vuodentakaista halvempaa. Kaiken kaikkiaan kuntakohtaiset verot ja maksut ovat nousseet keskimäärin 1,7 prosenttia vuonna 2015. Tiedot käyvät ilmi Kiinteistöliiton 10.9. julkistamasta Indeksitalo 2015 -selvityksestä.

– Rakennuksen ja tontin kiinteistövero puree yhä enemmän taloyhtiöiden kuntakohtaisten maksujen potissa. Taustalla olivat sekä kiinteistöveroprosenttien ala- ja ylärajojen nostot että kuntien kiinteistöveroprosenttien nostot rajojen sisällä, sanoo Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Yli 30000 asukkaan kaupungeissa tontin kiinteistövero nousi Kiinteistöliiton Indeksitalo-mallissa neljä prosenttia ja rakennuksen kiinteistövero runsaat seitsemän prosenttia.

Suurin kiinteistöveron yhteenlaskettu kiristys osui Hyvinkäälle, jossa nousu oli kolmanneksen luokkaa. Espoossa korotus oli noin neljänneksen verran.

Vesikustannusten nousu jatkui ripeänä, joskin edellisvuodesta hidastuneena. Vertailussa oli kuitenkin kaupunkeja, joissa veden hinta nousi miltei 10 prosenttia. Tyypillinen korotus vaihteli kahdesta viiteen prosenttiin. 50 tutkituista kaupungista ja kunnasta noin viidesosa piti tänä vuonna veden hinnan edellisvuoden tasolla.

Kaukolämmön hinnan pitkään jatkunut voimakas nousu on hidastunut kuluvana vuonna. Keskimääräinen kaukolämpökustannus kohosi vain 0,3 prosenttia vuodesta 2014.

– Runsaassa puolessa 50 paikkakunnasta kaukolämmön hinta on joko laskenut tai pysynyt ennallaan. Tutkittuun joukkoon mahtui kuitenkin myös kuntia, joissa kaukolämmön hintaa on kuluvana vuonna nostettu selvästi yli viisikin prosenttia edellisvuodesta, Kero arvioi.

Yli 30 000 asukkaan kaupungeissa kiinteistöverot ja maksut ovat keskimäärin 2,57 euroa neliöltä kuukaudessa. Paikkakuntakohtaiset erot ovat huomattavat, sillä 60 neliön asunnolle jyvitetty vuosikulu on Kokkolassa 1 490 euroa ja Lappeenrannassa 2 109 euroa. Indeksitalon 2 400 neliön huonealalla talokohtainen kustannus vuodessa on Kokkolassa 59 616 ja Lappeenrannassa 84 384 euroa. Kaiken kaikkiaan kuntakohtaisesti päätettävät Indeksitalokustannukset muodostavat noin 55 % kaikista kerrostalon hoitokuluista.

Kiinteistöveron osuus Indeksitalon kustannuksista nousussa

Kiinteistöveroprosenttien ala- ja ylärajoja nostettiin vuodelle 2015. Indeksitalon kohdalla keskimääräinen kiinteistöveron nousu edellisvuoteen verrattuna oli tontin kiinteistöveron osalta keskimäärin 4,5 prosenttia ja rakennuksen kiinteistöveron osalta keskimäärin 7,2 prosenttia.

30 suurimman kaupungin joukossa suurimmat nousut nähtiin Hyvinkäällä: yleinen kiinteistövero nousi 0,35 prosenttiyksikköä, vakituisen asuinrakennuksen vero 0,10 prosenttiyksikköä, Espoossa 0,20/0,5 prosenttiyksikköä ja Imatralla 0,20/0,5 prosenttiyksikköä. Kiinteistöveron osuus Indeksitalon kustannuksista nousi 14 prosenttiin vuonna 2015. Helsingissä osuus nousi 27 prosenttiin.

Kaukolämmön hinnat nousivat vain hitusen

Kaukolämmön kustannus nousi Indeksitalossa vain keskimäärin 0,3 prosenttia verrattuna vuoteen 2014. Kaukolämmön osuus Indeksitalon kustannuksista on 47 prosenttia. Indeksitalon vuotuiset lämpökustannukset ovat 1,23 euroa neliöltä kohden kuukaudessa, mikä merkitsee yli 35 000 euron vuosikustannusta. Muutosten vaihtelu oli poikkeuksellisen suurta: ääripäissä olivat Salo, jossa Indeksitalon kaukolämpökustannus laski edellisvuodesta 19 prosenttia, ja Joensuu, jossa oli nousua kahdeksan prosenttia.

Yli 30 000 asunnon kaupungeista kalleinta kaukolämpö on Nokialla, 1,59 euroa neliötä kohden kuukaudessa, Imatralla 1,51 ja Hämeenlinnassa 1,42. Alta euron neliöltä kuukaudessa selvitään lämmössä Seinäjoella 0,99, Oulussa 0,93 ja Kokkolassa 0,81 euroa. Selvitetyistä kunnista kaikkein kallein kaukolämpö löytyy Vihdistä, 1,83 euroa/m2 kuukaudessa.

Erot kaukolämmön hinnassa ovat merkittävin indeksitalon kuntakohtaisia kustannuseroja selittävä tekijä. Indeksitalon vuotuinen kaukolämpökustannus edullisimman kaukolämmön kunnassa Kokkolassa on 23 328 euroa, mikä on noin puolet vähemmän kuin yli 30000 asukkaan kaupunkien kalleimmaksi osoittautuneella Nokialla.

Veden ja jäteveden hinnat ripeästi ylöspäin

Veden ja jäteveden maksut nousivat edellisvuoteen verrattuna 3,2 prosenttia eli 0,02 euroa neliötä kohden edellisvuodesta. Vesimaksujen osuus Indeksitalon kustannuksista oli liki neljännes.

Vesikustannukset olivat Indeksitalossa keskimäärin 0,63 euroa neliöltä kuukaudessa. Yli 30 000 asunnon kaupungeista suurimmat vesikustannukset ovat Jyväskylän 0,82, Rovaniemen 0,78 ja Ylöjärven 0,77 euroa/m2/kk.

Edullisimmat vesimaksut löytyvät pääkaupunkiseudun kunnista. Helsingistä, Espoosta ja Vantaalta Indeksitalon vesikustannus on 50 senttiä neliöltä kuukaudessa.

Kiinteistösähkö ainoa laskeva kuluelementti

Kiinteistösähkö oli ainoa Indeksitalon vero- ja maksuelementti, jonka kustannuskehitys oli aleneva vuoteen 2014 verrattuna. Sähkön osuus Indeksitalon kustannuksista on vajaa seitsemän prosenttia.

30 000 asukkaan kaupungeissa sähkön hinnan vaihteluväli on Imatran 22 sentistä Joensuun, Espoon ja Kirkkonummen 15 senttiin/m2/kk.

Jätehuolto hivenen kalliimpaa – jätehuollon rakenteissa kaupunkikohtaisia eroja

Jätehuollon osuus Indeksitalon kustannuksista oli keskimäärin noin kuusi prosenttia. Maksut koostuvat sekajäte-, biojäte- ja paperinkeräysjakeista sekä mahdollisista eko- ym. vastaavista maksuista. Jätehuollon kustannukset nousivat edellisvuoteen verrattuna keskimäärin 0,7 prosenttia.

Jätehuoltokulut ovat selvästi korkeimmat Mikkelissä, jossa jätehuoltomaksut ovat yli kolme kertaa kalliimmat (0,32 euroa/m2/kk) kuin edullisimmassa Lahdessa (0,10 euroa/m2/kk). Vertailuperusteet ovat mahdollisuuksien mukaan vakioituja. Kaupunkikohtaiset olosuhteet poikkeavat toisistaan esim. ekomaksujen, kuljetusjärjestelmän sekä jäteastioiden tyhjennys- ja käsittelymaksujen kohdalla. Myös kuntakohtaisissa lajittelukäytännöissä ja erilliskeräysvelvoitteissa on eroja.

*) Indeksitalo-vertailu:
Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 syksyisin vakiomuotoisen ns. Indeksitalon veroja ja kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 30-vuotias 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Nyt julkaistava Indeksitalo 2015 -tietoaineiston on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy Kiinteistöliiton tilaamana ja koordinoimana. Mukana on kaikkiaan 50 kaupunkia ja kuntaa. Yli 30000 asukkaan vertailukaupunkeja on 37 kappaletta. Tiedot ovat syyskuun 2015 mukaisia.

Kiinteistöliitto Indeksitalo 2015 – Taulukot ja graafit.pdf

Asumismenot kasvavat voimakkaammin kuin nettotulot

2015-08-19 12_41_26-9ff2ad1f-4a65-4576-87c3-1b74dcc80917.pdf - Nitro Pro 9 (Expired Trial)

Kotitalouksien asumismenot nousevat keskimäärin 3,5 prosenttia vuodessa vuoteen 2019 mennessä. Asumismenojen kasvun ennakoidaan jatkuvat voimakkaampana kuin nettotulojen kasvun vuosina 2015–2019. Vuokra-asujien asumismenot kasvavat noin 3 prosenttia vuodessa, omistusasujien keskimäärin 3,8 prosenttia ja lapsiperheiden noin 3,4 prosenttia. Velattomien eläkeläistalouksien asumismenot kasvavat peräti 4,0 prosenttia vuodessa.

Palkansaajien nettotulot kasvavat keskimäärin noin 2 prosenttia vuodessa ja eläkeläisten 1,6 prosenttia. Asumismenojen nousupaine johtuu pääosin kiinteistö- ja energiaverotuksen korotuksista. Ennustettu korkojen nousu kasvattaa omistusasujien asumismenoja. Vuokrien kasvun ennustetaan jatkuvan voimakkaana. Eläkeläisten asumismenojen kehitystä hallitsee kiinteistöveron nousu. Hoitokulut kasvavat keskimäärin 4,5 prosenttia vuodessa.

Lapsiperheen kuukausikohtaisissa asumismenoissa yli 1000 euron ero eri kaupunkien välillä

Pääkaupunkiseudulla asumismenot ovat selvästi suuremmat kuin muualla Suomessa. Helsingissä lapsiperhe maksaa omasta kerrostaloasunnosta 2100 euroa kuukaudessa, kun Raumalla vastaavan asunnon kustannukset ovat 1040 euroa kuukaudessa. Suurimman eron asumismenoihin tekee lainanlyhennyksen määrän voimakas vaihtelu kaupungeittain. Asumismenot ilman lainanlyhennystä vaihtelevat 400:stä 600:een euroon kaupungista toiseen.

Pääkaupunkiseudulla sähkölämmitteisessä omakotitalossa asuvan lapsiperheen asumismenot ovat keskimäärin yli 1900 euroa kuukaudessa. Kouvolassa vastaavan perheen asumismenot ovat miltei 900 euroa edullisemmat (830 euroa/kk). Sähkölämmitteisessä omakotitalossa asuvan velattoman eläkeläispariskunnan kuukausittaiset asumismenot vaihtelevat vuonna 2015 Helsingin 480 euron ja Oulun 370 euron välillä. Luvut eivät sisällä mm. piha-, puutarha- ja lumitöitä.

2015-08-19 12_40_01-3045a853-50df-4f5c-81b5-600230f510f7.pdf - Nitro Pro 9 (Expired Trial)

Hallitusohjelmassa esitetyillä toimenpiteillä merkittäviä vaikutuksia asumismenoihin

Hallitusohjelmassa mainittujen toimien ennustetaan nostavan sekä kerrostaloasunnon (60 m2) että öljylämmitteisen omakotitalon asumismenoja noin 1,5 prosenttia. Sähkölämmitteisen omakotitalon asumismenojen ennustetaan nousevan noin 3 prosenttia. Jos yhteiskuntasopimusta ei saada tehtyä, asumismenojen korotus voi olla jopa 8,5 prosenttia.

Asuntolainan korkovähennysoikeuden leikkaustahdin nopeuttaminen nostaa vuosittaisia efektiivisiä korkokustannuksia noin 20–30 euroa nykyisellä korkotasolla. Jos korkovähennysoikeus poistetaan kokonaan, vuosittaiset efektiiviset korkokustannukset nousevat 250–350 euroa.

Kiinteistöveron ala- ja ylärajojen korotus nostaa sekä kerros- että omakotitaloasukkaiden kiinteistöveromenoja hieman yli 3 prosenttia vuodessa, mikä tekee 60 m2 kerrostaloasunnossa noin 10 euroa vuodessa ja omakotitalossa noin 23 euroa vuodessa.

Energiaverotuksen kiristyksen vaikutukset voivat olla kerrostaloasunnossa (60 m2) 50–80 euroa vuodessa. Sähkölämmitteisen omakotitalon vuosikustannusten lisäys on 130 euroa ja öljylämmitteisen 75 euroa.

Asumismenot–tutkimuksen toteutti Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton tilauksesta Pellervon taloustutkimus PTT. Tutkimuksessa asumismenoja tarkasteltiin edustavien esimerkkikotitalouksien näkökulmasta 21 suurimmassa kaupungissa sekä vuokra- että omistusasumisen osalta. Kokonaiskustannukset laskettiin huomioimalla sekä pääoma- että hoitokustannusten alaerät. Laskelmat osoittavat konkreettisesti sen, kuinka paljon eri kotitaloustyypeiltä kuluu keskimäärin rahaa asumiseen.

Laskelmien lisäksi tutkimuksessa nostetaan esille ajankohtaisia asioita, jotka vaikuttavat asumiseen keskipitkällä aikavälillä.

Tutkimusaineistosta on tarvittaessa mahdollisuus tuottaa tiedotusvälineiden käyttöön laskelmia asumismenoista huoneistokoon, perhetyypin ja tuloluokan mukaan sekä alueittain.

 

Isännöinnin laatu 2015 -tutkimus: Hallituksen puheenjohtajat tyytyväisiä, osakkaat kriittisempiä

fdd847ad-d78c-4931-8c68-82d68bdc53af-main_image

Kiinteistöliiton teettämä Isännöinnin laatu 2015 -tutkimus mittasi taloyhtiöiden hallitusten ja osakkaiden sekä toiminnan- ja tilintarkastajien tyytyväisyyttä isännöintiin. Ostetun isännöintipalvelun laatuun oltiin keskimäärin tyytyväisiä, mutta isännöinnistä annettu laatuarvio vaihteli vastaajaryhmittäin. Taloyhtiön hallituksen näkökulmasta isännöitsijöiltä sujuvat parhaiten yhteistyö hallituksen kanssa, kokousten läpivienti sekä kirjanpitoon ja budjetointiin liittyvät tehtävät. Kehittämiskohteita ovat kiinteistön tekniikkaan ja korjaustarpeiden ennakointiin liittyvät asiat sekä isännöitsijän aloitteellisuus.

Tutkimus selvitti taloyhtiöiden tyytyväisyyttä yksittäisen isännöitsijän ja isännöintiyrityksen palvelun laatuun, eri palvelujen tärkeyttä sekä isännöinnin kehittämiskohteita. Vastaajina olivat taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat, hallitusten jäsenet ja varajäsenet, osakkaat sekä tilintarkastajat ja toiminnantarkastajat.

Ammattitaito ja luotettavuus ylitse muiden

Sekä isännöintiyritykset että isännöitsijät saivat toiminnan laadusta kouluarvosanan 7,8. Keskeisinä isännöintiyrityksen laatutekijänä pidettiin luotettavuutta (8,1) ja henkilöstön asiantuntemusta (8,1). Ammattitaito ja asiantuntemus sekä luotettavuus nähtiin keskeisiksi tekijöiksi myös yksittäisen isännöitsijän toiminnassa.

Heikoimmat arvosanat isännöitsijät saivat viestintä- ja vuorovaikutustaidoissaan, tiedottamisessa ja aloitteellisuudessa. Vähiten tärkeänä yksittäisen isännöitsijän toiminnassa vastaajat näkivät toiminnan yhtiökokouksessa, jota toisaalta pidettiin isännöitsijöiden vahvimpana osaamisalueena.

029357de-b758-471c-ada6-7697c5cdf412

Puheenjohtajien ja osakkaiden näkemyksissä eroja

Tyytyväisimpiä isännöintiyritysten toimintaan ovat taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat (8,0) ja tilintarkastajat (8,2). Osakkaiden arvio isännöinnin laadusta jäi välttäväksi (6,7).

– Hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä ovat kiinteistönpidon arjen työssä usein kohtaava työpari. Sen sijaan osakkaille isännöintiyrityksen palvelut ja isännöitsijän työnkuva jäävät usein etäiseksi. Puutteet viestinnän avoimuudessa sekä viestintä- ja vuorovaikutustaidoissa heijastuvat osakkaiden arvioidessa isännöinnin laatua, arvioi yhteysjohtaja Timo Tossavainen Kiinteistöliitosta.

Tekninen osaaminen ja oma-aloitteisuus kehittämiskohteita

Taloyhtiöiden hallitusten arvioinneissa yhteistyö taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kesken, kokousten läpivienti ja talousosaaminen katsottiin isännöitsijöiden vahvuusalueiksi. Kehittämistarvetta nähtiin eniten teknisessä osaamisessa, kuten kiinteistön teknisen kunnon arvioinnissa ja korjaustarpeen ennakoinnissa. Isännöitsijöiltä toivottiin myös itsenäisempää työskentelyä ja oma-aloitteisuutta.

– Aloitteellisuuden puute saattaa liittyä isännöitsijän työkuormaan ja asiakastalojen määrään. Asunto-osakeyhtiöitä hoitavien Isännöitsijöiden koulutustausta on usein kaupallinen. Taloyhtiöt ovatkin varsin tyytyväisiä siihen, miten palvelutarjoajat hoitavat vuosittaiset hallinto- ja talousrutiinit. Vanhenevassa ja tekniikaltaan kehittyvässä kiinteistökannassa liittyy suuria haasteita myös teknisiin kysymyksiin, kuten korjaustarpeiden ennakointiin ja uusien korjausmenetelmien tuntemiseen. Tällä alueella taloyhtiöt näkivät kehittämistarpeita, Tossavainen toteaa.

Hallitusten puheenjohtajat ovat osakkaita valmiimpia suosittelemaan käyttämäänsä isännöintiyritystä. Suositteluindeksi on aktiivisten suosittelijoiden ja kriittisten erotus, joka puheenjohtajien osalta oli 27. Hallitusten jäsenet olivat neutraaleja (-3) ja osakkaat kriittisiä (-36) isännöintiyrityksen suosittelemisen suhteen.

Isännöinnin laatu 2015 -tutkimuksen toteutti KTI Kiinteistötieto Oy Suomen Kiinteistöliiton toimeksiannosta. Kyselyyn vastasi 5424 henkilöä.

Tutustu tutkimuksen tuloksiin

Taloyhtiö – säästä korjauksiin oikein, varo sudenkuoppia!

Taloyhtiön isot korjaushankkeet vaativat huomattavaa taloudellista panostusta. Viisas taloyhtiö varautuukin taloudellisesti korjaushankkeeseen. Täytyy kuitenkin muistaa, että varautuminen ja taloyhtiön säästöön kerätyt varat voidaan tulkita taloyhtiön voitoksi ja tämä voi aiheuttaa taloyhtiölle veroseuraamuksia, mikäli varautumista ei tehdä oikein. Taloyhtiön kannattaa etukäteen perehtyä tarkasti siihen, kuinka varautuminen on järkevää toteuttaa. ”Tähän antaa Kiinteistöliiton julkaisema uusi ohje erinomaisen työkalun”, kertoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Korjaushanke haltuun -seminaarissa Turussa.

Kiinteistöliitto julkaisi tilaisuudessa Korjaushanke kirjanpidossa ja verotuksessa -ohjeen, joka pureutuu taloyhtiön korjaushankkeen kirjanpito- ja verotusmenettelyihin. ”Taloyhtiön on syytä varmistaa säästäessään ja kirjatessaan varoja tilinpäätökseen, ettei se näytä maksettujen osakassuoritusten takia verotettavaa voittoa”, muistutti Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.

Varojen kerääminen korjaushanketta varten voidaan aloittaa yhtiökokouksen päätöksellä. ”Tuleviin menoihin voidaan varautua ennalta verovapaasti kahdella eri tavalla, rahastointimenettelyllä tai asuintalovarauksella”, Järvinen kiteytti.

Asuintalovaraus ei vaadi yhtiökokouspäätöstä

”Asuintalovaraus on joustava tilinpäätöksen järjestelykeino ja sen toteuttaminen on varsin helppoa, sillä varauksen tekeminen ei vaadi yhtiökokouksen erillistä päätöstä. Asuintalovarauksen käyttöaika on 10 vuotta, mutta esimerkiksi korjausrahastojen varojen käyttöaika on vain kolmesta viiteen vuotta. Rahastoidut varat tulee käyttää taseeseen aktivoitaviin hankkeisiin, kun taas asuintalovarausta voidaan käyttää myös vuosikuluina vähennettäviin kuluihin”, Järvinen tiivisti.

Aivan pieniltä taloyhtiöiltä kuten paritaloilta asuintalovaraus voi kuitenkin olla ulottumattomissa, sillä rakennuksen pinta-alasta on oltava yli puolet asuinkäytössä ja tilaa on oltava vähintään 200 neliötä. Asuintalovarausta voi tehdä 68 euroa neliöltä verovuotta kohti. Pienin mahdollinen varaus on 3500 euroa ja sitä voi kerätä siis 10 vuotta. ”Kymmenessä vuodessa kertyykin jo mukava summa”, Pynnönen laskeskeli.

”Asuintalovaraus muodostetaan tilinpäätösvaiheessa. Luonteeltaan se on ennenaikainen kulukirjaus tulevia menoja varten”, Järvinen kuvasi.

Rahastoinnista tarvitaan yhtiökokouksen päätös

Perinteisesti käytetyin tilinpäätössuunnittelun keino taloyhtiöissä on rahastointimenettely, jossa osakassuorituksia käsitellään pääomasijoituksina, joilla taloyhtiöön kerätään uutta pääomaa. Näitä säästöön kerättyjä varoja taloyhtiö käyttää korjaushankkeen rahoittamiseen kun sen aika on. ”On kuitenkin muistettava, että muita tuloja kuin osakkailta kerättyjä vastikkeita, ei voi rahastoida ”, Pynnönen korosti.

Vastikkeiden rahastoinnista päättää yhtiökokous. Päätös rahastoinnista on tehtävä ennen tilikauden päättymistä. Taloyhtiön hallitus voi päättää rahastoinnista vain, jos sillä on siihen yhtiökokouksen antama valtuutus. Rahastointimenettely on varsin helppo ratkaisu, mutta se synnyttää hankalan tilanteen sijoittajaosakkaille, sillä he eivät saa vähentää rahastoituja suorituksiaan juoksevasta vuokratulostaan.

”Suoritukset, jotka asunto-osakeyhtiö tulouttaa kirjanpidossaan ovat sijoittajaosakkaalle tulonhankkimistoiminnan vähennyskelpoisia menoja. Keskeistä on siis asunto-osakeyhtiön päättämä suorituksen kirjanpitokäsittely, ei se, minkä niminen maksettu suoritus on. Huoneistossaan itse asuvalle henkilölle asialla ei ole merkitystä”, Pynnönen kuvasi.

”On hyvä, että taloyhtiössä ei eletä kädestä suuhun. Puskurirahasto auttaa korjaushankkeiden läpivientiä, mutta helpottaa myös jos jotain yllättävää tapahtuu. Ennakkosäästäminen paras puoli on, että taloyhtiö siten varautuu suunnitelmalliseen korjaustoimintaan”, totesi operatiivinen johtaja Harri Mäkinen Talokeskus Yhtiöistä.

Kerätyistä varoista tieto isännöitsijäntodistukseen

Ylimääräisiä yhtiövastikkeina kerättyjä varoja ei voi nostaa asunnon myynnin yhteydessä. Kiinteistöliitto suosittelee, että varautuipa taloyhtiö tuleviin hankkeisiin yleisesti tai yksilöidysti nimetyllä ennakkorahastoinnilla tai asuintalovarauksen kautta, ilmoitettaisiin kunkin huoneiston euromääräinen osuus ennakkoon tehdystä varautumisesta isännöitsijäntodistuksessa.

Tällöin osakkeita ostava saa tietoonsa huoneiston osuuden ennakkoon tehdystä varautumisesta ja osakkeita myyvä voi paremmin huomioida ennakkoon kerätyn ja uuden omistajan hyödyksi tulevan osuuden määritellessään kauppahintaa.

Kiinteistöliitto: Kiinteistöverot ja vesikustannukset ripeässä nousussa

Kokkolassa edullisimmat, Lappeenrannassa korkeimmat kuntakohtaiset verot ja maksut taloyhtiöille. Taloyhtiöiden kustannustaakka on jatkanut nopeassa 3,4 prosentin vuotuisessa kasvussa. Vuodesta 2009 ns. indeksitalon kustannukset ovat nousseet peräti 33 prosenttia.

Asuinkerrostalojen hoitokuluista keskimäärin runsaat puolet menee kiinteistöveroon, kaukolämpö-, vesi- ja jätevesi- sekä sähkö- ja jätehuoltomaksuihin. Erot kaupunkien välillä ovat suuret. Vihdissä 60 neliön kaksiossa maksuihin hupenee noin 790 euroa ja Lappeenrannassa noin 570 euroa enemmän vuodessa kuin kaksiossa Kokkolassa.

Yli 30 000 asukkaan kaupungeissa kiinteistöverot ja maksut vievät keskimäärin 2,52 euroa neliöltä kuukaudessa. Tämä on yhdeksän senttiä vuoden takaista enemmän. Kiinteistöverot ovat nousseet eniten viime vuoteen verrattuna. Vakituisen asuinrakennuksen vero on noussut keskimäärin 14 ja tontin vero viisi prosenttia. Myös vesihuolto on noussut viisi prosenttia, mutta kaukolämmön keskimääräinen hinnannousu on hidastunut kahteen prosenttiin.

– Monissa kaupungeissa kaukolämpö on jopa halventunut, mutta hintojen nostaneiden kaukolämpöyhtiöiden korotukset ovat olleet verrattain korkeita. Jätehuoltokustannukset ovat nousseet keskimäärin prosentin. Kiinteistösähkön kustannukset ovat pysyneet edellisvuoden tasolla, Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero luettelee.

Lappeenranta nousi verojen ja maksujen kärkeen – Kokkola edelleen edullisin

 Yli 30 000 asukkaan kaupunkien vertailussa kuntakohtaiset vero ja maksut taloyhtiöille ovat korkeimmat Lappeenrannassa, jossa tämä tarkoittaa indeksitalossa 2,86 euroa huoneistoneliötä kohden kuukaudessa. Se on runsaat 82 000 euroa vuodessa, indeksitalon 2400 neliön huoneistoalalla. Lappeenrannassa verot ja maksut nousivat yhteensä 13 prosenttia edellisvuodesta. Eniten nousi vakituisen asuinrakennuksen kiinteistövero, miltei 70 prosenttia. Tontin kiinteistöverokin nousi kahdeksan prosenttia, ja kaukolämpö ja vesi noin 10 prosenttia.

Seuraavaksi eniten veroja ja maksuja maksetaan Hämeenlinnassa, Järvenpäässä, Nokialla, Rovaniemellä ja Jyväskylässä, joissa indeksitalo-yhtiöiden vuotuiset maksut ovat keskimäärin 2000 – 3000 euroa Lappeenrantaa pienemmät. Edullisinta keskusta-asuminen on Kokkolassa, missä indeksitalon kiinteistöverot ja maksut ovat noin 60 000 euroa vuodessa; toisin sanoen 79 senttiä neliöltä kuukaudessa vähemmän kuin kärkikaupunki Lappeenrannassa. Seuraavaksi edullisimmat suuret kaupungit ovat Oulu ja Rauma. Vertailuun tänä vuonna tullut Raahe on koko joukon toiseksi edullisin.

Toinen uusi vertailukunta, 29 000 asukkaan Vihti, nousi kaikkien vertailukuntien kalleimmaksi. Indeksitalo-kustannusten summa on siellä 3,18 euroa neliöltä kuukaudessa. Tämä on neljänneksen keskimääräistä enemmän.

Kiinteistövero puree yhä tiukemmin

Kiinteistöverojen maksettu määrä nousee kaikkialla vuonna 2014. Valtion uusien arvostusperusteiden lisäksi 90 kuntaa nosti yleistä kiinteistöveroprosenttia ja 87 kuntaa nosti vakituisen asuinrakennuksen veroprosenttia. Kokonaisuutena ottaen kiinteistöverotus kiristyi indeksitalossa keskimäärin 10 prosenttia.

Suurimmat indeksitalon kiinteistöverojen korotukset tapahtuivat tälle vuodelle Lappeenrannassa, jossa korotus oli yhteensä 36 prosenttia (rakennuksen kohdalla peräti 70 %). Myös Salossa, Järvenpäässä ja Valkeakoskella korotukset olivat runsaan neljänneksen luokkaa. Keveimmilläänkin korotukset olivat kaupunkikohtaisesti runsaat viisi prosenttia.

Tontista perittävä kiinteistövero vaihtelee kuuden tarkastellun muuttujan osalta eniten. Kun Helsingin Töölön indeksitalossa menee vastikkeesta 51 senttiä neliöltä kuukaudessa tontin kiinteistöveroon, monessa pienemmässä kaupungissa riittää keskustatontista alle 10 senttiä neliötä kohden. Erot johtuvat enemmän tontin verotusarvojen eroista kuin itse tontin veroprosenteista.

Rakennuksen kiinteistövero vaihtelee vähemmän, sillä verotusarvo on samanlaisilla kiinteistöillä kaikkialla sama. Maksattavaksi tulevan veron ero aiheutuukin puhtaasti asuinrakennuksen kiinteistöveroprosenttien eroista. Ankarin asuinrakennusten verottaja on tässä vertailuryhmässä Kokkola (29 snt/m2/kk). Myös monet Kaakkois- ja Itä-Suomen kaupungit sekä Salo verottavat indeksitaloa miltei yhtä paljon (27 snt/m2/kk).

Valtio määrittää kiinteistöveron minimiprosentit ja kunnanvaltuustot päättävät vuosittain veroprosentista lain sallimien vaihteluvälien puitteissa. Indeksitalon kaupungeista yhdeksällä on vakituisen asuinrakennuksen veroprosentti haarukan alarajalla 0,32 prosentissa, joka tarkoittaa indeksitalossa 16 sentin neliökohtaista kustannusrasitetta kuukausitasolla. Näitä kaupunkeja ovat muiden muassa Helsinki, Espoo ja Vantaa. Kaikki muutkin sijaitsevat eteläisessä Suomessa.

Kaukolämmön hinta noussut aiempaa harvemmassa kaupungissa – myös hintojen laskua toteutunut 2014

Kaukolämmön perus- ja energiamaksuihin menee yli 30 000 asukkaan kaupunkien indeksitalossa keskimäärin 1,21 euroa neliöltä kuukaudessa, toisin sanoen miltei puolet kuntakohtaisista indeksitalo-kustannuksista. Kalleinta lämmittäminen on vertailukaupungeista Nokialla (1,58 euroa), Imatralla (1,49) ja Hämeenlinnassa (1,42). Edullisinta kaukolämpö on edelleen Kokkolassa (0,81 euroa), Oulussa (0,93 euroa) ja Vaasassa (0,94 euroa). Kaikkein korkein kaukolämmön vertailuhinta on Vihdissä (1,82).

Kaupunkikohtaiset kehityserot ovat kuluvana vuonna olleet isoja: 28 kunnassa kaukolämmön kokonaishinta pysyi ennallaan tai hieman laski. Yhdeksässätoista kunnassa hinnat nousivat.

Vesi jatkanut ripeää kallistumistaan – kiinteistösähkön hinta ennallaan

Veteen ja jäteveteen menee keskimäärin suurimmissa kaupungeissa 61 senttiä neliöltä kuukaudessa. Tämä on viitisen prosenttia vuoden takaista enemmän. Edullisimmat vesimaksut ovat Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla, jossa lukema on 49 senttiä neliöltä kuukaudessa. Myös Tampere ja Porvoo ovat edelleen alle 50 sentissä. Koko tarkastelujoukon halvin vesi on Raahessa, 44 senttiä neliöltä kuukaudessa.

Kalleinta vesi on Jyväskylässä 79 senttiä, jossa raaka- ja jäteveden hinta oli 27 prosenttia kaikkien vertailussa mukana olevien kuntien keskiarvoa korkeampi. Myös Rovaniemen, Uudenkaupungin ja Ylöjärven vesikustannus on selvästi yli 70 senttiä neliöltä kuukaudessa.

Kiinteistösähkön keskihinta pysyi edellisvuoden tasolla. Indeksitalon sähkölaskuun menee keskimäärin 18 senttiä neliöltä kuukaudessa. Vaihteluväli on kuntakohtaisesti 15 – 21 senttiä.

Jätehuolto lievästi aiempaa kalliimpaa

Jätehuollon kustannustaso on indeksitalo-määrityksin tänä vuonna keskimäärin noin prosentin edellisvuotta kalliimpaa. Jätehuollossa kaupunkien väliset kustannuserot ovat varsin suuria. Lahdessa ja Pirkanmaan kaupungeissa jätehuoltoon menee 11 – 13 senttiä asuinneliöltä kuukaudessa, mutta kalleimmat kaupungit ovat yli 25 sentin lukemissa. Kokonaiskustannuksiin vaikuttaa laskennassa mukana olevat ns. ekomaksut tai hyötykäyttömaksut, joita on käytössä noin 20 vertailussa mukana olevassa kaupungissa.

www.kiinteistoliitto.fi

*) Indeksitalo-vertailu:

Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 syksyisin vakiomuotoisen ns. indeksitalon veroja ja kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 30-vuotias 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Nyt julkaistava Indeksitalo 2014 -tietoaineiston on kerännyt nyt ensimmäistä kertaa KTI Kiinteistötieto Oy Kiinteistöliiton tilaamana ja koordinoimana. Mukana on kaikkiaan 50 kaupunkia ja kuntaa. Yli 30000 asukkaan vertailukaupunkeja on 37 kappaletta. Tiedot ovat syyskuun 2014 mukaisia.